WEG Abdichtungspflicht bei fehlendem Dach: Ausgangslage
Fehlt bei einem Mehrfamilienhaus das Dach, entsteht nicht nur ein praktisches Problem für die betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner, sondern regelmäßig auch ein akutes bauordnungsrechtliches Risiko. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Es kann sehr schnell zu behördlichen Anordnungen kommen, die sofortiges Handeln verlangen, unabhängig davon, wer den Zustand faktisch herbeigeführt hat. Das Verwaltungsgericht Berlin hat dies in einem Eilverfahren bestätigt und die Anordnung eines Bezirksamts gebilligt, die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Hauses ohne Dach zu verpflichten, das Gebäude vorläufig mit einer robusten Folie gegen Witterungseinwirkungen abzudichten. Zudem sollte die Gemeinschaft den Wetterschutz täglich kontrollieren und ergänzend die Fassaden, insbesondere Fensterrahmungen, auf Durchbrüche und Mängel bei der Regenwasserableitung prüfen. Der Beschluss erging im Verfahren mit dem Aktenzeichen VG 19 L 554/25.
Für die Praxis ist entscheidend, den Kontext zu verstehen: In dem Fall war das Dach nicht etwa durch Sturm abgedeckt worden, sondern im Zuge eines steckengebliebenen Dachgeschossumbaus vollständig entfernt worden. Spätestens nach den ersten Regenwassereintritten in darunterliegende Wohnungen war das Risiko für Bausubstanz und Nutzung der Einheiten offensichtlich. Das Bezirksamt griff deshalb im Oktober 2025 ordnungsrechtlich ein und adressierte seine Anordnung nicht an die einzelne Sondereigentümerin des Dachgeschosses, die die Dachabdeckung entfernt hatte, sondern an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.
Für Unternehmende und Finanzinstitutionen ist das Thema vor allem dort relevant, wo Immobilien im Betriebsvermögen gehalten werden, wo gewerblich genutzte Teileigentumseinheiten vorhanden sind oder wo Objektgesellschaften und Kapitalanleger in Wohnungseigentümergemeinschaften eingebunden sind. Aber auch kleine Unternehmen wie Arztpraxen, Kanzleien, Einzelhandel oder spezialisierte Betriebe in Teileigentumseinheiten sind von Baustillständen, Feuchtigkeitsschäden und behördlichen Auflagen unmittelbar betroffen, weil Betriebsunterbrechungen und Wertminderungen drohen und Versicherungsfragen häufig an ordnungsgemäße Sicherungsmaßnahmen anknüpfen.
Verwaltungsrechtliche Pflichten der WEG: Zustandsverantwortung
Rechtlich im Zentrum steht die Frage, wer gegenüber der Bauaufsicht beziehungsweise dem Bezirksamt als Verantwortlicher herangezogen werden darf. Hier ist der Begriff der Zustandsverantwortung wichtig. Zustandsverantwortung bedeutet, dass eine Person oder ein Verband wegen seiner rechtlichen Herrschaft über eine Sache für den ordnungsgemäßen Zustand dieser Sache einstehen muss, auch wenn er den gefährlichen Zustand nicht selbst verursacht hat. Davon zu unterscheiden ist die Verhaltensverantwortung, bei der jemand wegen seines Handelns oder Unterlassens für eine Gefahr verantwortlich ist. Im entschiedenen Fall stellte das Gericht darauf ab, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümerin des Dachs für dessen Zustand verantwortlich ist und daher zur Abdichtung herangezogen werden kann.
Für die Praxis folgt daraus ein zentraler Grundsatz: Das Argument, eine einzelne Sondereigentümerin oder ein einzelner Sondereigentümer habe das Problem verursacht, entlastet die Gemeinschaft gegenüber der Behörde nicht automatisch. Auch wenn die Verursachung im Innenverhältnis klar bei einer Person liegen mag, kann das Bezirksamt im Außenverhältnis die Gemeinschaft verpflichten, den ordnungswidrigen Zustand zu beseitigen oder zumindest vorläufig zu sichern. Das Verwaltungsgericht Berlin hat ausdrücklich betont, dass die Behörde nicht vorrangig die Sondereigentümerin des Dachgeschosses in die Pflicht nehmen musste, obwohl diese die Situation ausgelöst hatte.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist zudem wichtig, dass es bei derartigen Anordnungen nicht um eine endgültige Instandsetzung im Sinne eines kompletten Neubaus des Dachs gehen muss. Im Eilverfahren ging es um eine einstweilige Sicherung, konkret eine fachkundige, robuste Folienabdichtung, um das Eindringen von Wasser auszuschließen. Gerade solche Sicherungsmaßnahmen werden von Behörden häufig als sofort vollziehbar angesehen, weil fortlaufende Feuchtigkeitseinwirkungen zu erheblichen Folgeschäden führen können. Die Hürde, sich hiergegen im Eilrechtsschutz zu wehren, ist in der Praxis hoch, wenn bereits Schäden auftreten oder jederzeit zu erwarten sind.
Die angeordnete tägliche Kontrolle, einschließlich an Wochenenden und Feiertagen, zeigt zudem, dass die Behörde nicht nur ein einmaliges Tätigwerden erwartet, sondern eine fortlaufende Überwachung des provisorischen Wetterschutzes. Das ist nicht nur organisatorisch anspruchsvoll, sondern auch haftungsrechtlich relevant: Wer eine Sicherung installiert, muss sie regelmäßig überwachen, wenn sie erkennbar witterungsanfällig ist. Die behördliche Anordnung konkretisiert diese Pflicht und macht sie für die Gemeinschaft überprüfbar.
Praktische Umsetzung: Beschlussfassung, Finanzierung, Haftung
In der täglichen Arbeit von Verwaltern, Beiräten, Steuerberatenden und finanzierenden Banken stellt sich weniger die Frage, ob gehandelt werden muss, sondern wie schnell und rechtssicher Maßnahmen umgesetzt werden können. Wenn eine behördliche Anordnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet ist, besteht zunächst ein Erfüllungsdruck. Parallel muss die Gemeinschaft intern klären, welche Kosten entstehen, wie diese verteilt werden und in welchem Umfang ein Rückgriff gegen die verursachende Partei in Betracht kommt. Der Rückgriff ist typischerweise eine Frage des Innenverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft und muss getrennt von der sofortigen Gefahrenabwehr betrachtet werden. Praktisch ist häufig ein zweigleisiges Vorgehen sinnvoll: außen die fristgerechte Umsetzung gegenüber der Behörde, innen die Sicherung von Ansprüchen und die Dokumentation für spätere Kostenerstattungen.
Für Unternehmen, die Eigentumseinheiten halten, ist die schnelle Kosten- und Liquiditätsabschätzung entscheidend, weil Sonderumlagen oder kurzfristige Instandhaltungsmaßnahmen die Planung belasten können. Finanzinstitutionen achten in solchen Situationen auf Werterhalt und die Minimierung von Folgeschäden, insbesondere wenn Sicherheiten betroffen sind. Hier hilft eine transparente Dokumentation der Maßnahmen, der Angebote und der Ausführung, um die Verhältnismäßigkeit und die wirtschaftliche Angemessenheit nachweisen zu können. Verhältnismäßigkeit bedeutet, dass eine behördliche Maßnahme geeignet, erforderlich und angemessen sein muss, um den Zweck zu erreichen. Bei einem dachlosen Gebäude ist eine vorläufige Abdichtung typischerweise geeignet und erforderlich, um weitere Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.
Haftungsseitig sollten Gemeinschaft und Verwaltung im Blick behalten, dass sich bei anhaltendem Wassereintritt nicht nur Schäden am Gemeinschaftseigentum, sondern auch am Sondereigentum und an beweglichen Sachen ergeben können. Zudem drohen Nutzungsausfälle, Mietminderungen und Streitigkeiten mit Gebäudeversicherern, wenn Obliegenheiten verletzt werden. Obliegenheiten sind vertragliche Verhaltensanforderungen, deren Verletzung den Versicherungsschutz mindern oder ausschließen kann. Gerade deshalb ist die in der Anordnung angelegte tägliche Kontrolle nicht nur behördlich motiviert, sondern auch ein wichtiges Element des Risikomanagements.
Für Steuerberatende ergeben sich in solchen Fällen regelmäßig Folgefragen rund um die Zuordnung von Aufwendungen, die Behandlung von Sonderumlagen, die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sowie die Dokumentation für den Jahresabschluss. Zwar steht im entschiedenen Fall das Verwaltungsrecht im Vordergrund, in der Umsetzungspraxis laufen aber rechtliche, technische und finanzielle Stränge zusammen. Bei vermieteten Einheiten oder betrieblich genutztem Teileigentum kann außerdem die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Aufwendungen und aktivierungspflichtigen Maßnahmen die Ergebnisplanung beeinflussen. Umso wichtiger ist es, von Beginn an klare Belege, Leistungsbeschreibungen und eine saubere Zuordnung in der Buchhaltung sicherzustellen.
Fazit: Risikoprävention und digitale Prozesse in der WEG-Praxis
Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin im Verfahren VG 19 L 554/25 macht deutlich, dass Behörden bei gravierenden baulichen Zuständen wie einem fehlenden Dach die Wohnungseigentümergemeinschaft als Zustandsverantwortliche in Anspruch nehmen dürfen, selbst wenn die Ursache im Verhalten einzelner Sondereigentümer liegt. Für die Praxis bedeutet das: Die Gemeinschaft muss handlungsfähig bleiben, kurzfristig fachkundige Sicherungsmaßnahmen beauftragen, die laufende Kontrolle organisieren und zugleich das Innenverhältnis sauber dokumentieren, um Rückgriffs- und Erstattungsfragen später belastbar klären zu können.
Besonders wirksam ist Prävention dort, wo Prozesse standardisiert sind: klare Zuständigkeiten, schnelle Beschlusswege, saubere Dokumentation von Anordnungen, Angeboten, Aufträgen und Kontrollen sowie eine verlässliche Kostenverfolgung. Genau an dieser Stelle unterstützen wir als Kanzlei kleine und mittelständische Unternehmen und deren Immobilienstrukturen mit einem Fokus auf Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung, damit Pflichten schneller erfüllt, Schäden begrenzt und durch effizientere Abläufe spürbare Kostenersparungen realisiert werden.
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