Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden: Sachverhalt und Regelungshintergrund
Mit Beschluss vom 23. Juni 2026, Az. V B 28/25, hat der Bundesfinanzhof eine Revision zur Klärung einer für die Praxis bedeutsamen Frage zugelassen: Unter welchen Voraussetzungen besteht ein Vorsteuerabzug bei Baumaßnahmen an einem gemischt genutzten Gebäude, wenn neue Erweiterungsflächen steuerfrei vermietet und veräußert werden, die Baumaßnahme aber zugleich auch dem bereits bestehenden Gebäudeteil zugutekommt. Im Mittelpunkt steht damit die Vorsteueraufteilung, also die Zuordnung und Verteilung von Umsatzsteuerbeträgen aus Eingangsleistungen auf steuerpflichtige und steuerfreie Ausgangsumsätze.
Die Entscheidung betrifft ein typisches Spannungsfeld des Umsatzsteuerrechts. Der Vorsteuerabzug ist das Recht eines Unternehmers, die ihm von anderen Unternehmern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als eigene Steuerbelastung abzuziehen, soweit die bezogenen Leistungen für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden. Bei steuerfreien Umsätzen ist der Vorsteuerabzug grundsätzlich ausgeschlossen. Besonders schwierig wird dies bei gemischt genutzten Immobilien, die teilweise für Umsätze mit Vorsteuerabzug und teilweise für Umsätze ohne Vorsteuerabzug eingesetzt werden.
Im zugrunde liegenden Verfahren ging es um die Erweiterung eines bislang sowohl steuerfrei als auch steuerpflichtig vermieteten Gebäudes. Nach den Leitsätzen sollten die Erweiterungsflächen steuerfrei vermietet und später steuerfrei veräußert werden. Zugleich betraf die Baumaßnahme aber nicht nur diese neuen Flächen, sondern auch die Ertüchtigung der Statik und der Versorgungsbereiche des Altgebäudes. Damit stellt sich die zentrale Frage, ob Eingangsleistungen nur den steuerfrei genutzten Erweiterungsflächen zuzuordnen sind oder ob sie jedenfalls teilweise auch dem bereits gemischt genutzten Altgebäude dienen und deshalb anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigen können.
Für Unternehmen mit Immobilienbezug ist diese Konstellation hochrelevant. Das gilt für kleine Unternehmen mit vermieteten Geschäftsräumen ebenso wie für mittelständische Unternehmensgruppen, Projektentwickler, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder Onlinehändler mit kombinierten Lager, Büro und Vermietungsstrukturen. Gerade wenn Bestandsgebäude technisch ertüchtigt und zugleich erweitert werden, überschneiden sich bauliche und steuerliche Funktionen häufig in einer Weise, die eine saubere umsatzsteuerliche Abgrenzung erschwert.
Vorsteuerabzug und Zuordnung von Baukosten: Die tragenden Rechtsfragen
Der Beschluss enthält noch keine materielle Endentscheidung, sondern lässt die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zu. Dennoch ist bereits aus der Formulierung der zugelassenen Frage erkennbar, worauf es im Hauptsacheverfahren ankommen wird. Juristisch geht es um die richtige Bestimmung des sogenannten direkten und unmittelbaren Zusammenhangs. Dieser Begriff beschreibt die Frage, ob eine Eingangsleistung konkret und objektiv einem bestimmten Ausgangsumsatz oder einer bestimmten wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet werden kann.
Ist eine Bauleistung ausschließlich den steuerfrei vermieteten oder veräußerten Erweiterungsflächen zuzuordnen, spricht viel für einen Ausschluss des Vorsteuerabzugs. Dient dieselbe Maßnahme aber zugleich der bestehenden Immobilie, die bereits für steuerpflichtige und steuerfreie Vermietungsumsätze genutzt wird, kommt eine anteilige Berücksichtigung in Betracht. Genau an dieser Schnittstelle liegt die praktische und rechtliche Schwierigkeit. Denn bei Statik, Haustechnik, Versorgungsschächten, Leitungen oder zentralen Funktionsbereichen lässt sich häufig nicht ohne Weiteres sagen, dass sie nur einem Gebäudeteil dienen.
Der Bundesfinanzhof stellt mit der Revisionszulassung erkennbar darauf ab, dass die Abgrenzung grundsätzliche Bedeutung hat. Das ist folgerichtig. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die Vorsteueraufteilung nicht schematisch vorzunehmen, sondern an der tatsächlichen Verwendung der Eingangsleistungen auszurichten. Entscheidend ist, ob einzelne Baukosten unmittelbar den steuerfreien Erweiterungsflächen zugeordnet werden müssen oder ob sie als allgemeine, mehreren Nutzungsbereichen dienende Kosten anzusehen sind. Solche Gemeinkosten sind Kosten, die nicht ausschließlich einem bestimmten Umsatzbereich zugerechnet werden können und deshalb nach einem sachgerechten Aufteilungsschlüssel zu verteilen sind.
Für die weitere Entwicklung des Verfahrens wird deshalb maßgeblich sein, wie präzise die funktionale Verknüpfung zwischen Baumaßnahme und Altgebäude nachgewiesen werden kann. Wenn etwa die Ertüchtigung der Statik oder die Erweiterung technischer Versorgungssysteme erforderlich war, um die Nutzbarkeit des bereits bestehenden, teilweise steuerpflichtig vermieteten Gebäudes zu erhalten oder zu verbessern, spricht dies gegen eine rein isolierte Betrachtung der neuen Flächen. Dann wäre zu prüfen, ob ein anteiliger Vorsteuerabzug auf Grundlage eines wirtschaftlich tragfähigen Schlüssels gerechtfertigt ist.
Bemerkenswert ist zudem, dass der Beschluss nach der Finanzgerichtsordnung ohne weitere Begründung und ohne Darstellung des Sachverhalts ergangen ist. Das bedeutet für die Praxis zweierlei. Einerseits ist Zurückhaltung bei vorschnellen Schlussfolgerungen geboten, weil die Tatsachenfeststellungen des Einzelfalls noch nicht vollständig aufgearbeitet vorliegen. Andererseits zeigt bereits die Revisionszulassung, dass die bisherige rechtliche Einordnung nicht als abschließend geklärt angesehen wird. Für Berater und Unternehmen ist das ein wichtiges Signal.
Umsatzsteuerliche Folgen für Mittelstand, Immobilienhalter und Spezialbranchen
Die Auswirkungen dieser Rechtsfrage reichen weit über klassische Immobilienunternehmen hinaus. Mittelständische Unternehmen, die Betriebsgebäude teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, sollten Erweiterungs und Sanierungsmaßnahmen künftig noch genauer dokumentieren. Das gilt insbesondere dann, wenn einzelne Gebäudeteile steuerfrei genutzt werden, andere aber zu steuerpflichtigen Umsätzen beitragen. Schon die planerische und technische Projektbeschreibung kann später für die umsatzsteuerliche Einordnung entscheidend sein.
Für kleine Unternehmen mit gemischt genutzten Geschäftsimmobilien entsteht ein praktischer Handlungsbedarf vor allem bei der Kostenstellenlogik. Werden Bauleistungen nur als Gesamtprojekt erfasst, fehlt später oft die Grundlage für eine belastbare Vorsteueraufteilung. Sinnvoll ist daher eine frühzeitige Trennung zwischen eindeutig zuordenbaren Einzelkosten und solchen Kosten, die mehreren Nutzungsbereichen zugutekommen. Gerade bei Architektenleistungen, Statik, Haustechnik und Erschließung ist eine differenzierte Leistungsbeschreibung von erheblicher Bedeutung.
Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser sollten das Verfahren besonders aufmerksam verfolgen. In diesen Branchen treffen häufig steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze innerhalb derselben Immobilie aufeinander, etwa bei Vermietungen, Cafeterien, Parkflächen, Wahlleistungsbereichen oder ergänzenden Serviceangeboten. Werden Anbauten oder technische Modernisierungen umgesetzt, kann die Frage der Vorsteueraufteilung erhebliche Investitionsvolumina betreffen. Eine unzutreffende Zuordnung kann hier schnell zu spürbaren Liquiditätsnachteilen führen.
Auch für Onlinehändler kann das Thema relevant sein, etwa wenn Lager und Büroflächen erweitert werden und daneben Teile der Immobilie umsatzsteuerfrei vermietet oder veräußert werden. In solchen Fällen ist die bauliche Verflechtung häufig hoch, etwa bei gemeinsamer Energieversorgung, Tragwerksanpassung oder zentraler Gebäudetechnik. Die Entscheidungslinie des Bundesfinanzhofs kann deshalb auch jenseits klassischer Vermietungsmodelle Bedeutung gewinnen.
Für Finanzinstitutionen und Kreditgeber ist die Entwicklung ebenfalls von Interesse, weil der mögliche oder ausgeschlossene Vorsteuerabzug die tatsächlichen Projektkosten und damit die Wirtschaftlichkeitsrechnung beeinflusst. In Finanzierungsprozessen sollte die umsatzsteuerliche Struktur gemischt genutzter Immobilien daher nicht nur als steuerliches Randthema behandelt werden. Sie kann unmittelbare Auswirkungen auf Kapitalbedarf, Cashflow und Investitionsrendite haben.
In der laufenden Beratung empfiehlt sich bis zur Hauptsacheentscheidung eine besonders saubere Dokumentation der technischen und wirtschaftlichen Funktion jeder wesentlichen Eingangsleistung. Wer nachweisen kann, dass bestimmte Maßnahmen nicht nur dem steuerfreien Neubereich, sondern zugleich dem Bestand mit steuerpflichtiger Nutzung dienen, verbessert seine Argumentationsbasis erheblich. Umgekehrt steigt das Risiko von Vorsteuerkürzungen dort, wo Unterlagen eine ausschließliche Verwendung für steuerfreie Flächen nahelegen.
Vorsteueraufteilung bei Gebäuden: Handlungsempfehlung und Einordnung
Der Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 23. Juni 2026, Az. V B 28/25, ist noch keine abschließende Entscheidung über den Vorsteuerabzug. Er ist aber ein klares Signal, dass die Vorsteueraufteilung bei Erweiterungsmaßnahmen an gemischt genutzten Gebäuden rechtlich nicht abschließend geklärt ist. Für Unternehmen und Berater liegt die Kernfrage darin, ob Baukosten isoliert den steuerfrei genutzten Erweiterungsflächen zugerechnet werden müssen oder ob sie jedenfalls teilweise als dem gesamten Gebäude dienende Kosten einen anteiligen Vorsteuerabzug eröffnen.
Bis zur endgültigen Klärung ist eine vorausschauende Gestaltungs und Dokumentationspraxis entscheidend. Wer Investitionen in Immobilien plant, sollte die umsatzsteuerliche Nutzung nicht erst nach Bauabschluss prüfen, sondern bereits in der Projektstruktur, der Vertragsgestaltung und der Buchhaltung abbilden. Gerade kleine Unternehmen, mittelständische Betriebe, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und Onlinehändler können dadurch erhebliche steuerliche Risiken vermeiden und Liquiditätsvorteile sichern. Unsere Kanzlei betreut kleine und mittelständische Unternehmen bei genau diesen Fragen mit einem klaren Fokus auf digitale Buchhaltungsprozesse und Prozessoptimierung. Durch strukturierte Abläufe, belastbare Dokumentation und Digitalisierung lassen sich im Mittelstand regelmäßig auch erhebliche Kostenersparnisse realisieren.
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