Haftungsrisiken bei öffentlicher Vermietung richtig einschätzen
Die Entscheidung des Landgerichts Köln vom 20. Januar 2026 (Az. 5 O 25/25) bietet praktische Orientierung für Unternehmen und Gemeinden, die eigene oder öffentliche Liegenschaften vorübergehend Dritten überlassen. Im Zentrum steht die Frage, wann eine Gemeinde oder ein Unternehmen weiterhin für die Verkehrssicherheit eines Grundstücks haftet, auch wenn die Nutzung über einen Mietvertrag an Veranstalter oder Vereine abgegeben wurde. Für Unternehmerinnen und Unternehmer, kommunale Träger oder auch Träger sozialer Einrichtungen ist dieses Thema von erheblicher Bedeutung, da eine fehlerhafte Einschätzung der Verkehrssicherungspflicht gravierende finanzielle Folgen nach sich ziehen kann.
Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet denjenigen, der eine Gefahrenquelle eröffnet, diese so abzusichern, dass Dritte hierdurch keinen Schaden erleiden. Im Winter betrifft dies insbesondere die Räum- und Streupflicht, also die Pflicht, glatte Wege oder Flächen so zu sichern, dass Besucher vor Stürzen geschützt sind. Wird ein Areal wie etwa ein Schulgelände, ein Krankenhausparkplatz oder eine Veranstaltungsstätte vermietet, stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang diese Pflicht auf den Mieter übergeht.
Rechtliche Grundlagen und praktische Anforderungen an die Übertragung der Pflicht
Die Rechtslage verlangt, dass die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht ausdrücklich und eindeutig erfolgt. Es genügt nicht, im Vertrag lediglich einen allgemeinen Haftungsausschluss einzufügen. Vielmehr muss sich aus der Vereinbarung klar ergeben, dass der Vermieter die Sicherungspflichten verbindlich auf den Mieter überträgt und zugleich die Übernahme dieser Pflichten kontrolliert. Der Eigentümer bleibt nach allgemeiner Rechtsauffassung auch bei einer Delegation verpflichtet, sich vom ordnungsgemäßen Vollzug zu überzeugen. Damit trägt er weiterhin eine Überwachungs- und Kontrollpflicht, die nicht vollständig aus der Hand gegeben werden kann.
Das Landgericht Köln hat in seinem Urteil dargelegt, dass eine Formulierung, wonach kein Winterdienst durchgeführt und keine Haftung übernommen wird, nicht ausreicht, um eine Übertragung der Verkehrssicherungspflichten zu begründen. Ohne eine klare Aufgabenbeschreibung und Kontrollmechanismen bleibt der Eigentümer haftungsrechtlich eingebunden. Für Städte bedeutet das, dass sie selbst bei Überlassung etwa von Turnhallen an Vereine oder von Schulhöfen für Veranstaltungen weiterhin eine Mitverantwortung tragen, sofern der Vertrag keine präzise Delegation enthält.
Für private Unternehmen, die ihre Betriebsflächen oder Räumlichkeiten an Dritte vermieten, gelten dieselben Maßstäbe. Eine sichere vertragliche Gestaltung sollte die Verantwortungsbereiche im Hinblick auf Räumung, Streuung und Kontrolle konkret benennen. Die Erfahrung zeigt, dass ein bloßer Hinweis auf Eigenverantwortung des Mieters nicht genügt, um Haftungsrisiken vollständig zu vermeiden.
Beweislast und Anforderungen an die Darlegungspflicht
Das Gericht hat hervorgehoben, dass die bloße Behauptung einer gefährlichen Glätte oder flächendeckenden Vereisung nicht genügt, um eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu begründen. Der Anspruchstellende muss genaue Angaben machen, an welchen Stellen und in welchem Umfang Glätte bestand. Nur wenn sich daraus eine konkrete, allgemeine Gefahrenlage ergibt, entsteht eine Pflicht zum Handeln. Dieses Erfordernis schützt Eigentümer und Betreiber vor übermäßiger Haftung, weil es die objektive Feststellung einer schuldhaften Pflichtverletzung verlangt.
Gerade für Eigentümer großer Liegenschaften oder Betreiber von Einrichtungen mit öffentlichem Zugang – wie Pflegeeinrichtungen, Kliniken oder Bildungsträger – verdeutlicht das Urteil, wie wichtig dokumentierte Kontrollroutinen und eindeutige Zuständigkeitsregelungen sind. Eine lückenlose Festlegung, wer wann für den Winterdienst verantwortlich ist und wie die Überwachung erfolgt, kann im Streitfall entscheidend sein. Unternehmen sollten daher interne Prozessabläufe so gestalten, dass sie jederzeit belegen können, welche Maßnahmen zur Gefahrenabwehr getroffen wurden.
Im verhandelten Fall verneinte das Gericht das Vorliegen einer Verletzung der Räum- und Streupflicht, weil keine hinreichend konkrete Glättebildung dargelegt wurde. Eine pauschale Berufung auf Wetterberichte oder allgemeine Witterungsverhältnisse reicht nicht aus, um den Haftungstatbestand auszulösen. Damit setzt die Entscheidung auch ein wichtiges Signal: Verantwortliche sollten zwar ihre Pflichten ernst nehmen, sich jedoch nicht durch unbegründete Ansprüche verunsichern lassen.
Praktische Konsequenzen für Unternehmen und öffentliche Träger
In der Praxis sollten Unternehmen und öffentliche Träger ihre Miet- und Nutzungsverträge sorgfältig prüfen. Enthalten diese keine explizite Übertragung der Verkehrssicherungspflichten, bleibt der Vermieter für die Sicherheit auf dem Gelände grundsätzlich mitverantwortlich. Eine wirksame Risikoübertragung erfordert zwei Elemente: die bewusste Übernahme der Sicherungsaufgaben durch den Mieter sowie die Überwachung durch den Eigentümer. Selbst bei eindeutigen Vertragsgestaltungen ist es empfehlenswert, regelmäßige Kontrollgänge zu dokumentieren, um im Falle eines Schadensereignisses den Nachweis eigener Sorgfalt führen zu können.
Darüber hinaus hat das Urteil auch Bedeutung für Versicherungsaspekte. Haftpflichtversicherungen prüfen im Schadenfall, ob eine Pflichtverletzung bestand oder ob vertragliche Vereinbarungen eine Risikominimierung erkennen lassen. Eine transparent geregelte Verantwortungsverteilung kann dabei helfen, Auseinandersetzungen mit Versicherungsträgern zu vermeiden. Gleiches gilt für Vereine oder Veranstalter, die häufig auf gemieteten Flächen tätig sind: Auch sie sollten verbindlich festlegen, in welchem Umfang sie für Sicherungsmaßnahmen verantwortlich sind.
Für die moderne Unternehmenspraxis heißt das, Risikomanagement nicht nur als juristische Pflicht, sondern als integralen Bestandteil betrieblicher Organisation zu verstehen. Eine strukturierte Dokumentation, gegebenenfalls unterstützt durch digitale Prozesslösungen, ermöglicht den effizienten Nachweis der Einhaltung von Pflichten und senkt langfristig die Haftungsrisiken.
Fazit und Handlungsempfehlung
Das Urteil des Landgerichts Köln zeigt eindrücklich, dass haftungsrechtliche Verantwortung nicht allein durch einen einfachen Haftungsausschluss im Vertrag entfällt. Nur eine sorgfältig formulierte Übertragung der Verkehrssicherungspflicht, verbunden mit nachweisbarer Überwachung, kann den Eigentümer wirksam entlasten. Unternehmensleitende, Träger öffentlicher Einrichtungen und Vermietende sollten ihre Vertragsmuster und Kontrollmechanismen regelmäßig überprüfen und an aktuelle Rechtsprechung anpassen. Eine klare Aufgabenverteilung und dokumentierte Überwachungsprozesse sind der beste Schutz vor Streitfällen und Schadensersatzforderungen.
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