Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken richtig einordnen
Für die Besteuerung von Grundstücksverkäufen im Privatvermögen ist § 23 des Einkommensteuergesetzes von zentraler Bedeutung. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vereinfacht gesagt vor, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb bestimmter Fristen angeschafft und wieder veräußert wird und daraus ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Maßgeblich ist dabei regelmäßig die Zehnjahresfrist. In der Praxis stellt sich oft nicht nur die Frage, wann ein Verkauf stattfindet, sondern schon viel früher, ob eine vorangegangene Übertragung überhaupt als Anschaffung zu werten ist. Genau an dieser Stelle gewinnt eine aktuelle Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts besondere Bedeutung.
Mit Urteil vom 16.03.2026, Az. 9 K 170/24, hat das Gericht entschieden, dass eine Anschaffung auch dann vorliegen kann, wenn ein Grundstück im laufenden Scheidungsverfahren unter Anrechnung auf eine zukünftige Zugewinnausgleichsforderung übertragen wird. Das gilt nach Auffassung des Gerichts sogar dann, wenn die Ehegatten das Scheidungsverfahren später nicht weiterbetreiben und die eigentliche Zugewinnausgleichsforderung erst Jahre später mit dem Tod eines Ehegatten entsteht. Die Revision wurde zugelassen. Das beim Bundesfinanzhof anhängige Verfahren wird unter dem Az. IX R 4/26 geführt.
Für Unternehmerinnen und Unternehmer ist das Thema nicht nur im rein privaten Bereich relevant. Gerade bei Gesellschafterinnen und Gesellschaftern von Familienunternehmen, bei vermögenden Privatpersonen, bei Inhaberinnen und Inhabern mittelständischer Betriebe oder auch bei Immobilien haltenden Unternehmerfamilien können Grundstücksübertragungen im familiären Kontext später erhebliche steuerliche Folgen auslösen. Wer private und betriebliche Vermögenssphären parallel steuert, sollte diese Abgrenzung besonders sorgfältig dokumentieren.
Grundstücksübertragung unter Zugewinnausgleich als Anschaffung
Im entschiedenen Fall lebten die Ehegatten bereits seit mehreren Jahren getrennt. Die Ehefrau hatte die Scheidung beantragt und zusätzlich einen vorzeitigen Zugewinnausgleich geltend gemacht. Der Zugewinnausgleich ist der gesetzliche Ausgleich des Vermögenszuwachses, den Ehegatten während der Ehe erzielt haben, wenn sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Ein vorzeitiger Zugewinnausgleich kommt unter bestimmten Voraussetzungen schon vor der rechtskräftigen Scheidung in Betracht.
Im Rahmen eines gerichtlich protokollierten Teilvergleichs verpflichtete sich der Ehemann zur Übertragung von zwei größeren Grundstücken auf die Ehefrau. In der Folge wurden weder das Scheidungsverfahren noch weitere Vermögensauseinandersetzungen fortgeführt. Die Ehegatten lebten noch fast 15 Jahre getrennt, bis der Ehemann verstarb. Die Ehefrau war nicht gesetzliche Erbin und machte gegenüber den Erben keine Zugewinnausgleichsforderung geltend.
Innerhalb der maßgeblichen Zehnjahresfrist teilte die Ehefrau die Grundstücke auf und veräußerte Teilflächen mit erheblichen Wertsteigerungen. Sie behandelte die Übertragungen steuerlich als unentgeltlich und erklärte daher keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Das Finanzamt sah dies anders und nahm eine steuerpflichtige Veräußerung an. Die dagegen gerichteten Einwendungen blieben ohne Erfolg.
Das Finanzgericht stellte darauf ab, dass die Übertragung nicht unentgeltlich erfolgte, sondern zur Abgeltung oder zumindest zur Anrechnung auf einen gegenwärtigen oder künftigen Zugewinnausgleichsanspruch vereinbart worden war. Damit liege eine entgeltliche Übertragung und damit eine Anschaffung im Sinne des Einkommensteuerrechts vor. Entscheidend war für das Gericht nicht, dass die Forderung im Zeitpunkt der Übertragung noch nicht tituliert war. Ein Titel ist eine rechtlich vollstreckbare Grundlage, etwa ein Urteil oder ein gerichtlicher Vergleich. Nach Auffassung des Gerichts genügte, dass die Übertragung erkennbar im Zusammenhang mit einem vermögensrechtlichen Ausgleichsanspruch stand.
Steuerliche Folgen für Ehegatten, Unternehmer und Immobilienvermögen
Die Entscheidung ist deshalb praxisrelevant, weil viele Steuerpflichtige Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten zunächst als unentgeltlich ansehen. Diese Einschätzung ist jedoch nicht in jedem Fall tragfähig. Erfolgt die Übertragung als Gegenleistung für die Erfüllung, Vorbereitung oder vorweggenommene Abgeltung eines Zugewinnausgleichsanspruchs, spricht viel für eine entgeltliche Übertragung. Genau diese Einordnung kann später dazu führen, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.
Für kleine Unternehmen und den Mittelstand ist das besonders relevant, wenn private Immobilienvermögen eng mit der Unternehmerfamilie verknüpft sind. Das betrifft zum Beispiel Grundstücke, die als Kapitalanlage gehalten werden, Flächen mit Entwicklungspotenzial, gemischt genutzte Objekte oder Immobilien, die aus familiären Gründen umgeschichtet werden. Auch bei Onlinehändlern, Freiberuflern oder Inhabern von Pflegeeinrichtungen und Arztpraxen kommt es häufig vor, dass betriebliches Denken und private Vermögensdispositionen ineinandergreifen. Gerade dann ist es gefährlich, familienrechtliche Vereinbarungen isoliert zu betrachten, ohne die einkommensteuerlichen Anschlussfragen mitzudenken.
Hinzu kommt, dass die steuerliche Beurteilung nicht allein von der zivilrechtlichen Bezeichnung abhängt. Eine Übertragung kann zivilrechtlich als Teil einer Vermögensregelung im Trennungs oder Scheidungsumfeld erscheinen, steuerlich aber den Charakter einer entgeltlichen Anschaffung haben. Wer später Teilflächen veräußert, Bauland entwickelt oder eine Immobilie umstrukturiert, löst dann möglicherweise rückwirkend steuerliche Konsequenzen aus, die bei der ursprünglichen Übertragung nicht einkalkuliert wurden.
Die Entscheidung des Finanzgerichts knüpft dabei an die bisherige höchstrichterliche Rechtsprechung zur Entgeltlichkeit von Grundstücksübertragungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs an und entwickelt diese für einen besonderen Sachverhalt fort. Dass das Scheidungsverfahren letztlich nicht abgeschlossen wurde, änderte nach Auffassung des Gerichts nichts daran, dass die Vermögensübertragung wirtschaftlich auf einen Ausgleichsanspruch bezogen war.
Praxisempfehlungen für Dokumentation, Fristen und Gestaltungsprüfung
Für die Praxis folgt daraus vor allem eines: Bei Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder früheren Ehegatten sollte die steuerliche Qualifikation frühzeitig geprüft werden. Maßgeblich ist, ob die Übertragung unentgeltlich erfolgt oder ob sie ganz oder teilweise als Gegenleistung für einen vermögensrechtlichen Anspruch anzusehen ist. Bereits die Formulierungen in einem Vergleich, in einer notariellen Urkunde oder in einer familiengerichtlichen Vereinbarung können dabei erhebliches Gewicht haben.
Ebenso wichtig ist die saubere Ermittlung des maßgeblichen Anschaffungszeitpunkts. Wenn eine Übertragung als Anschaffung gilt, beginnt ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich die Frist für private Veräußerungsgeschäfte zu laufen. Wer innerhalb dieses Zeitraums verkauft, sollte den Veräußerungsgewinn sorgfältig berechnen und prüfen lassen. Dazu gehören die Anschaffungskosten, die Veräußerungskosten und die Frage, ob einzelne Flächenaufteilungen oder Vorbereitungsmaßnahmen die steuerliche Würdigung beeinflussen.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ältere Übertragungen erst Jahre später in den Fokus geraten, etwa im Rahmen einer Außenprüfung oder bei der Veräußerung bislang ruhender Vermögenswerte. Gerade in Unternehmerhaushalten sind Unterlagen zu Trennung, Vermögensauseinandersetzung und Grundstücksübertragung häufig über viele Jahre verstreut. Eine lückenlose Dokumentation ist deshalb kein formaler Selbstzweck, sondern die Grundlage für eine belastbare steuerliche Einordnung.
Bis zu einer Entscheidung im Revisionsverfahren IX R 4/26 bleibt offen, ob der Bundesfinanzhof die Linie des Finanzgerichts vollständig bestätigt. Schon jetzt zeigt sich jedoch klar, dass Grundstücksübertragungen unter Anrechnung auf einen künftigen Zugewinnausgleich nicht vorschnell als steuerneutral behandelt werden sollten. Wer private Immobilienverkäufe, Vermögensübertragungen im Familienkreis und steuerliche Fristen vorausschauend zusammenführt, reduziert erhebliche Haftungs und Steuerrisiken. Wir begleiten kleine und mittelständische Unternehmen sowie unternehmerisch geprägte Privatpersonen bei der digitalen Aufbereitung solcher Sachverhalte und bei der prozesssicheren Buchhaltung. Gerade durch strukturierte Digitalisierung und kluge Prozessoptimierung lassen sich im Mittelstand spürbare Kostenersparungen und deutlich bessere steuerliche Entscheidungsgrundlagen erreichen.
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