Übersicht der geplanten Änderungen im Mietrecht 2026
Mit dem Entwurf eines neuen Gesetzes zur Änderung des sozialen Mietrechts reagiert das Bundesministerium der Justiz auf die gestiegenen Mietkosten und die zunehmenden Herausforderungen auf angespannten Wohnungsmärkten. Ziel ist eine ausgewogene Stärkung des Mieterschutzes, ohne dabei die Interessen der Vermieter zu vernachlässigen. Besonders die Regelungen zu Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen sollen klarer gefasst und gesetzlich eingegrenzt werden. Diese Anpassungen betreffen nicht nur private Vermieter und Mieter, sondern auch Unternehmen, die regelmäßig Wohnraum an Mitarbeitende oder Kunden vermieten, wie Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder größere Handwerksbetriebe, die zeitweise Unterkünfte stellen.
Im Kern der Reform steht der Grundsatz, dass Mieten in Zukunft transparenter und planbarer gestaltet werden sollen. Die Änderungen knüpfen an bestehende Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch an, insbesondere an jene zur Miethöhe und Kündigung. Damit soll dem sozialen Zweck des Mietrechts verstärkt Rechnung getragen werden, Mietverhältnisse fair zu gestalten und gleichzeitig Investitionen in Wohnraum weiterhin attraktiv zu halten.
Deckelung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten
Eine zentrale Neuerung betrifft die sogenannte Indexmiete. Bei dieser Mietform richtet sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex, der regelmäßig die allgemeine Teuerung abbildet. Bislang konnten Indexmieten in Zeiten hoher Inflation stark ansteigen und damit erhebliche Belastungen für Mieter bedeuten. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht deshalb vor, dass Indexmietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden. Diese Regelung soll Mieter vor überproportionalen Mietsteigerungen schützen, gleichzeitig aber Vermietern eine moderate Anpassung an die wirtschaftliche Entwicklung ermöglichen.
Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet dies, dass Mietanhebungen künftig einer klaren gesetzlichen Grenze unterworfen sind. Gerade für gewerblich tätige Vermieter, die Wohnraum im Rahmen von Personal- oder Dienstleistungsverhältnissen anbieten, schafft diese Vorgabe eine verlässliche Kalkulationsbasis. Der Eingriff in die Vertragsfreiheit bleibt überschaubar, da der Gesetzgeber den Deckel nur für Gebiete mit nachgewiesenem Wohnungsmangel vorsieht.
Neue Vorschriften für möblierten Wohnraum und Kurzzeitmietverträge
Ein weiterer Schwerpunkt der Reform liegt auf möblierten Apartments und kurzzeitigen Vermietungen, die häufig zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wurden. Künftig sollen Vermieter dazu verpflichtet sein, den Möblierungszuschlag separat auszuweisen und dessen Höhe am Zeitwert der Einrichtung zu orientieren. Vorgesehen ist eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete für vollständig möblierte Wohnungen, sofern keine detaillierte Bewertung erfolgt. Damit entsteht mehr Transparenz bei der Preisgestaltung, und sowohl Mieter als auch Vermieter erhalten eine klare Orientierung für die Angemessenheit solcher Zuschläge.
Für Kurzzeitmietverträge ist eine gesetzliche Höchstdauer von sechs Monaten vorgesehen. Diese Begrenzung soll verhindern, dass über wiederkehrende kurzfristige Verträge die Mietpreisbremse dauerhaft umgangen wird. Nur in Fällen besonderer Gründe, etwa bei befristeten Projekteinsätzen oder Pflegevertretungen, soll eine solche Vermietung zulässig sein. Unternehmen, die Dienstwohnungen oder temporäre Unterkünfte bereitstellen, müssen deshalb künftig prüfen, ob ihr Vermietungsmodell den neuen Anforderungen entspricht und gegebenenfalls auf befristete Mietverträge umstellen, die der regulären Mietpreisbremse unterliegen.
Erweiterung der Schonfristzahlung und Modernisierungsregelungen
Von erheblicher praktischer Relevanz ist auch die Ausweitung der sogenannten Schonfristzahlung. Dieses Instrument ermöglicht es Mietern, eine ausgesprochene Kündigung wegen Mietrückständen durch nachträgliche Zahlung der offenen Beträge rückwirkend unwirksam zu machen. Nach geltendem Recht gilt dies nur für fristlose Kündigungen. Der Gesetzentwurf dehnt diesen Schutz nun erstmals auch auf ordentliche Kündigungen aus, sofern der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist nach der Kündigung sämtliche Rückstände begleicht. Damit wird eine zweite Chance geschaffen und Wohnungslosigkeit in Folge kurzfristiger Zahlungsschwierigkeiten kann vermieden werden.
Für Vermieter – ob privat oder unternehmerisch tätig – erhöht diese Regel zwar kurzfristig die Unsicherheit bei der Durchsetzung von Kündigungen, langfristig trägt sie aber zu stabileren Mietverhältnissen bei. Besonders kleinere Vermieter und Betriebe, die nebenbei Mitarbeiterwohnungen unterhalten, profitieren von einem strukturierteren Umgang mit Zahlungsrückständen. Denn ein wiederaufgenommenes Mietverhältnis führt oft zu weniger Leerstand und einer besseren Planbarkeit.
Im Kontext der Modernisierung sieht der Entwurf zudem eine Anpassung der Wertgrenzen für Mieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren vor. Betrug die Obergrenze bislang 10.000 Euro, soll sie künftig bei 20.000 Euro liegen. Die Anpassung berücksichtigt die gestiegenen Bau- und Materialkosten und soll sicherstellen, dass auch kleinere Modernisierungen unbürokratisch umgesetzt werden können. Dies ist insbesondere für Eigentümer kleinerer Mehrfamilienhäuser und Genossenschaften von Bedeutung, die Energieeffizienzmaßnahmen oder Instandhaltungen durchführen wollen, ohne ein komplexes Verfahren zur Mieterhöhung einleiten zu müssen.
Ausblick und Bedeutung für Unternehmen
Insgesamt zeigt der Gesetzentwurf eine klare Tendenz zu mehr Klarheit und Berechenbarkeit im Mietrecht. Die Reform zielt sowohl auf den Schutz der Mietenden als auch auf eine faire Behandlung der Vermietenden ab. Wichtig für Unternehmen bleibt, die Entwicklungen sorgfältig zu beobachten und ihre Vertragsmuster rechtzeitig anzupassen. Betriebsinhaber, die Mitarbeitenden Unterkünfte stellen oder im Bereich Wohnanlageninvestitionen tätig sind, sollten prüfen, inwieweit die neuen Vorgaben ihre bestehenden Verträge betreffen, insbesondere im Hinblick auf Indexmietklauseln und Möblierungszuschläge.
Für kleine und mittelständische Unternehmen eröffnen sich durch die Reform zugleich Chancen, weil die Transparenz bei der Mietpreisgestaltung und die planbare Mietentwicklung langfristige Kalkulationen erleichtern. In der Praxis wird dies auch Auswirkungen auf Finanzierungsentscheidungen und Bilanzierungen haben, insbesondere wenn Mietobjekte Bestandteil des betrieblichen Anlagevermögens sind.
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