Mietrecht 2026: Was der neue Gesetzentwurf für Vermieter bedeutet
Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 einen Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts beschlossen. Ziel ist es, den Schutz von Mieterinnen und Mietern zu stärken und den Anstieg von Wohnraummieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Für Unternehmen, private Vermieter, Wohnungsverwaltungen und institutionelle Investoren ist dieser Entwurf besonders relevant, weil er mehrere in der Praxis bedeutsame Vertragsgestaltungen neu ordnen will. Betroffen sind vor allem Indexmietverträge, die Vermietung möblierter Wohnungen, Kurzzeitmietverträge, Regelungen zur Schonfristzahlung bei Mietrückständen sowie das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen.
Ein Gesetzentwurf ist noch kein geltendes Recht, sondern ein förmlicher Vorschlag für ein späteres Gesetzgebungsverfahren. Gleichwohl sollten Vermieter und ihre Berater die vorgesehenen Änderungen frühzeitig prüfen. Gerade bei standardisierten Mietverträgen, internen Freigabeprozessen und der Dokumentation von Mieten, Möblierungszuschlägen und Modernisierungskosten ist ein früher Anpassungsbedarf absehbar. Das gilt nicht nur für große Bestände, sondern auch für kleine Unternehmen und mittelständische Gesellschaften, die Wohnraum als Nebengeschäft vermieten oder Werkswohnungen bereitstellen.
Der Entwurf ist Teil eines größeren Maßnahmenpakets. Bereits zuvor wurde die Geltungsdauer der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 verlängert. Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietungen in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der neue Entwurf soll diese Begrenzung in mehreren typischen Ausweichkonstellationen wirksamer machen und zugleich einzelne Vermieterinteressen berücksichtigen.
Indexmiete, Möblierungszuschlag und Kurzzeitmiete rechtssicher einordnen
Besonders praxisrelevant ist die geplante Begrenzung von Indexmietsteigerungen. Die Indexmiete ist eine vertraglich vereinbarte Miete, die sich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes richtet. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Steigerungen oberhalb von 3,0 Prozent pro Jahr künftig nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen. Hintergrund ist, dass inflationsbedingte Sprünge in der Vergangenheit zu erheblichen Mietsteigerungen führen konnten. Für Vermieter bedeutet das, dass bestehende und künftige Kalkulationsmodelle überprüft werden müssen, wenn sie auf einer vollständigen Weitergabe höherer Inflationsraten beruhen.
Ebenfalls von erheblicher Bedeutung sind die geplanten Regeln zu Möblierungszuschlägen bei möbliertem Wohnraum. Ein Möblierungszuschlag ist der zusätzliche Betrag, der wegen mitvermieteter Möbel verlangt wird. Künftig soll dieser Zuschlag in angespannten Wohnungsmärkten gesondert ausgewiesen werden müssen. Erfolgt kein gesonderter Ausweis, soll die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet gelten. Zwar soll eine Nachholung möglich sein, doch auch dann soll die Wohnung noch für zwei Jahre ab Nachholung als unmöbliert gelten. Für die Praxis ist das ein deutlicher Hinweis, dass Vermieter die Vertragsdokumentation nicht mehr nur formal, sondern inhaltlich sauber und nachvollziehbar gestalten müssen.
Hinzu kommt, dass Möblierungszuschläge erstmals ausdrücklich angemessen sein müssen. Nach dem Entwurf soll sich ihre Höhe am Zeitwert der Möbel orientieren, also am aktuellen Wert unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung. Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete möglich sein, ohne dass der konkrete Möblierungswert im Einzelnen berechnet werden muss. Ein höherer Zuschlag soll im Einzelfall zwar zulässig bleiben, dann aber nur bei entsprechend höherem Wert der Möblierung. Ist die Möblierung insgesamt nicht angemessen, soll die Pauschale nicht greifen. Für Vermieter von Business Apartments, Personalwohnungen oder möblierten Einheiten für Projektkräfte ist das besonders relevant, weil pauschale Zuschläge künftig stärker überprüfbar werden.
Auch bei Kurzzeitmietverträgen sieht der Entwurf eine wichtige Klarstellung vor. Solche Verträge sollen erstmals nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden dürfen und unter bestimmten Voraussetzungen auf insgesamt acht Monate verlängerbar sein. Kurzzeitmietverträge sind bislang deshalb sensibel, weil sie von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Nach dem Entwurf soll ihr Einsatz weiterhin einen besonderen Anlass auf Mieterseite voraussetzen. Davon zu unterscheiden sind befristete Mietverträge wegen ausdrücklich geregelter Belange des Vermieters. Für diese Konstellation sind keine gesetzlichen Änderungen vorgesehen. In der Beratungspraxis wird damit die Abgrenzung zwischen echter Kurzzeitvermietung und sonstiger Befristung noch wichtiger werden.
Schonfristzahlung und Modernisierung: Welche Folgen sich in der Praxis ergeben
Eine weitere wesentliche Änderung betrifft die Schonfristzahlung. Damit ist die Möglichkeit gemeint, Mietrückstände nachträglich auszugleichen und dadurch die Folgen einer Kündigung abzuwenden. Bislang ist diese Wirkung im Kern auf die außerordentliche, also fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beschränkt. Nach dem Entwurf sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch eine ordentliche Kündigung einmalig beseitigen können, wenn sie die ausstehenden Beträge vollständig nachzahlen. Für Vermieter erhöht das die Anforderungen an das Forderungsmanagement und an die Abstimmung zwischen Mahnwesen, Kündigung und Prozessführung.
Gerade professionelle Vermieter und Gesellschaften mit größeren Beständen sollten deshalb ihre Abläufe zur Überwachung von Mietrückständen überprüfen. Wenn eine Kündigung künftig unter erweiterten Voraussetzungen heilbar ist, gewinnen saubere Fristenkontrolle, belastbare Zahlungsübersichten und eine rechtlich konsistente Kommunikation an Bedeutung. Wer Rückstände nur unvollständig dokumentiert oder Zahlungsverläufe nicht nachvollziehbar archiviert, riskiert im Streitfall unnötige Rechtsnachteile.
Für Vermieter positiv ist die geplante Anhebung der Wertgrenze im vereinfachten Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen. Das vereinfachte Verfahren ist eine gesetzlich erleichterte Möglichkeit, Mieterhöhungen nach kleineren Modernisierungsmaßnahmen mit geringerem formalen Aufwand geltend zu machen. Die maßgebliche Wertgrenze soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. Begründet wird dies mit den seit Einführung des Verfahrens gestiegenen Preisen. In der Praxis kann das insbesondere bei kleineren energetischen Verbesserungen, dem Austausch einzelner Bauteile oder vergleichbaren Maßnahmen die administrative Umsetzung erleichtern.
Auch hier gilt jedoch, dass die Erleichterung nicht von einer sorgfältigen Kostendokumentation entbindet. Unternehmen, die Modernisierungen regelmäßig durchführen, sollten interne Standards für Rechnungsprüfung, Kostenabgrenzung und digitale Belegablage etablieren. Denn selbst ein vereinfachtes Verfahren setzt voraus, dass die zugrunde liegenden Kosten und Maßnahmen nachvollziehbar dargestellt werden können.
Handlungsempfehlungen für Vermieter, Unternehmen und Berater
Der Gesetzentwurf zeigt deutlich, dass der Gesetzgeber stärker auf Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Missbrauchsvermeidung setzt. Für Vermieter bedeutet das vor allem, dass Vertragsmuster, Preisbestandteile und Dokumentationsprozesse nicht isoliert betrachtet werden dürfen. Wer möbliert vermietet, sollte die Möblierung und deren Wert systematisch erfassen. Wer Indexmieten vereinbart, sollte die wirtschaftlichen Auswirkungen der geplanten Begrenzung in angespannten Wohnungsmärkten neu kalkulieren. Wer Kurzzeitmieten anbietet, muss den besonderen Anlass auf Mieterseite sauber dokumentieren können.
Für Steuerberatende und betriebswirtschaftliche Berater ergibt sich daraus zusätzlicher Prüfungsbedarf an der Schnittstelle zwischen Recht, Kalkulation und Organisation. Gerade bei vermögensverwaltenden Gesellschaften, Familienunternehmen mit Immobilienbestand oder mittelständischen Unternehmen mit Werkswohnungen sollten die mietrechtlichen Änderungen mit den bestehenden Verwaltungsprozessen abgestimmt werden. Viele Risiken entstehen nicht erst durch eine unzulässige Miethöhe, sondern bereits durch lückenhafte Unterlagen, uneinheitliche Vertragsversionen oder fehlende digitale Nachweise.
Auch Finanzinstitutionen und Investoren sollten die Entwicklung im Blick behalten. Wenn Mietanpassungen eingeschränkt, Möblierungszuschläge detaillierter begründet und Kündigungsfolgen erweitert werden, kann das mittelbar auf Ertragsprognosen, Risikobewertungen und Due Diligence Prozesse wirken. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten wird die rechtssichere Strukturierung von Mietverhältnissen damit noch stärker zu einem wirtschaftlichen Faktor.
Im Ergebnis ist der Entwurf ein weiterer Schritt zu einer strengeren Regulierung des Wohnraummietrechts. Noch ist das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen, doch die Stoßrichtung ist klar erkennbar. Unternehmen und Vermieter sollten die vorgesehenen Änderungen deshalb schon jetzt in ihre Vertragsprüfung, Prozessorganisation und digitale Objektverwaltung einbeziehen. Wir begleiten kleine und mittelständische Unternehmen bei der rechtssicheren und effizienten Gestaltung kaufmännischer Prozesse mit besonderem Fokus auf Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung. Gerade diese strukturierte Arbeitsweise schafft im Mittelstand spürbare Kostenersparungen und sorgt auch bei immobilienbezogenen Abläufen für belastbare, praxistaugliche Strukturen.
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