Keine Gewerbesteuerpflicht bei Erschließungskosten – Hintergrund der Entscheidung
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VI R 8/23) eine für viele Grundstückseigentümer bedeutsame Entscheidung getroffen. Im Kern stellte das Gericht klar, dass die Übernahme von Erschließungskosten für ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück, das in ein Baugebiet eingebracht wird, nicht automatisch die Schwelle zum gewerblichen Grundstückshandel überschreitet. Der Sachverhalt betraf einen Landwirt, der im Rahmen eines Umlegungsverfahrens Baugrundstücke erhielt und mit einer privatwirtschaftlichen Erschließungsgesellschaft einen Vertrag über die Kostenverteilung schloss. Die Finanzverwaltung war der Auffassung, dass die steuerliche Behandlung als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft zu versagen sei und stattdessen Gewerbesteuerpflicht entstehe, da die Tragung der Erschließungskosten einer gewerblichen Tätigkeit gleichkomme. Dem folgte der Bundesfinanzhof ausdrücklich nicht und bestätigte die Vorinstanz.
Klarstellung der steuerlichen Abgrenzung zwischen Hilfsgeschäft und gewerblicher Tätigkeit
In der Entscheidung greift der Bundesfinanzhof die seit Jahren gefestigte Rechtsprechung zur Abgrenzung von Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft und gewerblichen Einkünften auf. Gewerblicher Grundstückshandel liegt stets dann vor, wenn über die reine Veräußerung hinausgehende Aktivitäten erfolgen, die den Vermögensgegenstand in seiner Marktgängigkeit verändern. Dies umfasst beispielsweise die aktive Beantragung und Finanzierung eines Bebauungsplans oder ein direktes Tätigwerden im Bereich der Erschließung. Dagegen wird eine Grundstücksveräußerung als landwirtschaftliches Hilfsgeschäft behandelt, wenn der Eigentümer im Wesentlichen passiv bleibt, also zwar Erschließungskosten übernimmt, dies aber nicht in einer aktiven Rolle als Unternehmer geschieht.
Der Bundesfinanzhof arbeitete im vorliegenden Fall heraus, dass die Einschaltung eines von der Gemeinde autorisierten Erschließungsträgers das Risiko der gewerblichen Tätigkeit nicht dem Grundstückseigentümer, sondern allein dem beauftragten Unternehmen zuordnet. Der Land- oder Forstwirt ist in dieser Konstellation lediglich der Finanzierende, nicht der Ausführende der Erschließungsmaßnahme. Entscheidend war, dass die Erschließungsgesellschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handelte. Der Grundstückseigentümer war nicht Auftraggeber, sondern lediglich Kostenträger. Damit erfolgt keine Zurechnung einer gewerblichen Tätigkeit.
Zur Verdeutlichung der rechtlichen Tragweite lässt sich die Argumentation in folgende Prüfschritte gliedern:
- Wurde die Initiative zur Erschließung durch den Grundstückseigentümer ergriffen oder geht sie auf einen Dritten beziehungsweise die Gemeinde zurück?
- Trägt der Eigentümer nur Kosten oder übernimmt er das wirtschaftliche Risiko einer unternehmerischen Tätigkeit?
- Erfolgt die Vermarktung mit zusätzlichen werterhöhenden Aktivitäten oder beschränkt sich die Tätigkeit auf den Verkauf?
Da vorliegend keine aktive Mitwirkung an der Erschließung bestand und das finanzielle Risiko durch die Beauftragung des Dritten getragen wurde, war kein gewerblicher Grundstückshandel gegeben. Dies betont die hohe Relevanz des Gesamtbilds der Verhältnisse für die steuerrechtliche Einordnung.
Relevanz und Auswirkungen für Unternehmen in verschiedenen Branchen
Die Entscheidung bringt erhebliche Klarheit für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die regelmäßig mit Umlegungsverfahren, Parzellierungen und der anschließenden Entwicklung von Grundstücken konfrontiert sind. Für Landwirte bedeutet dies eine verlässliche Bestätigung, dass auch umfangreiche Grundstücksverkäufe, sobald sie als Hilfsgeschäft charakterisiert werden können, den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft zugerechnet bleiben. Dies sichert die Möglichkeit, steuerbegünstigte Rücklagen nach § 6b Einkommensteuergesetz zu bilden. Gerade für kleinere und mittlere landwirtschaftliche Betriebe ist diese Flexibilität ein wesentlicher Faktor bei der finanziellen Planung.
Auch für andere Unternehmensgruppen, darunter Wohnungs- und Bauträgergesellschaften, Pflegeeinrichtungen oder Kliniken, die im Rahmen von Grundstückserwerben oder -entwicklungen ähnliche Vertragskonstellationen eingehen, ist die Entscheidung bedeutsam. Sie verdeutlicht, dass das bloße Tragen von Erschließungskosten oder die Vorfinanzierung kommunal initiierter Maßnahmen nicht automatisch in die Gewerbesteuerpflicht führt. Damit wird das Risiko steuerlicher Fehlbewertungen reduziert und die Planungssicherheit erhöht, gerade auch für mittelständische Unternehmen, die nicht selten in Randlagen Bauland entwickeln oder Bauprojekte realisieren.
Für Onlinehändler oder andere Dienstleistungsunternehmen, die in Betriebsgrundstücke investieren, unterstreicht das Urteil den wichtigen Grundsatz, dass die Mitfinanzierung kommunaler Erschließungsleistungen steuerlich neutral bleibt, solange keine eigene unternehmerische Bautätigkeit hinzutritt. Dies kann insbesondere bei Neubauten von Logistikzentren oder Lagerhallen relevant sein, wo Erschließungskosten häufig Vorbedingung der Nutzung sind, ohne dass damit ein gewerblicher Grundstückshandel ausgelöst wird.
Zusammenfassung und Ausblick
Das Urteil bringt Rechtssicherheit für viele Unternehmergruppen und bestätigt eine differenzierte Linie in der steuerlichen Abgrenzung. Grundstücksverkäufe bleiben dann land- und forstwirtschaftliche Hilfsgeschäfte, wenn sich der Eigentümer auf die Rolle des Kostenträgers beschränkt und keine unternehmerischen Risikopositionen im Zusammenhang mit der Erschließung übernimmt. Dies stärkt die Position kleiner und mittelständischer Unternehmen, die auf klare und verlässliche steuerliche Rahmenbedingungen angewiesen sind. Eine pauschale Anwendung der Gewerbesteuerpflicht allein aufgrund der Kostenübernahme wurde durch den Bundesfinanzhof ausdrücklich verneint. Für Unternehmen empfiehlt sich jedoch eine sorgfältige Prüfung der Vertragsgestaltung, um zu vermeiden, dass faktisch ein gewerblicher Grundstückshandel ausgelöst wird.
Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der steuerlich korrekten Einordnung von Grundstücks- und Investitionsentscheidungen und legt dabei einen besonderen Schwerpunkt auf die Prozessoptimierung in der Buchhaltung sowie die Digitalisierung. Unsere langjährige Erfahrung zeigt, dass durch effiziente Prozesse nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch erhebliche Kostenersparnisse erzielt werden können.
Gerichtsentscheidung lesen
