Rechtlicher Rahmen und Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Mit Urteil vom 12. November 2025 (Az. II R 31/24) hat der Bundesfinanzhof grundlegende Klarheit zur künftigen Grundsteuerbewertung geschaffen. Das Gericht bestätigte die Verfassungsmäßigkeit des sogenannten Bundesmodells, das in elf Bundesländern als Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer ab 2025 herangezogen wird. Damit steht nun fest, dass die im Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 angelegte Neubewertung des Grundbesitzes auf einer rechtlich tragfähigen Grundlage beruht. Wesentlich ist dabei, dass die Vorschriften der Paragraphen 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes sowohl formell als auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Der Bundesfinanzhof betonte, dass dem Bund die Gesetzgebungskompetenz nach Artikel 105 Absatz 2 Satz 1 des Grundgesetzes zusteht und dass keine verfassungsrechtlichen Bedenken hinsichtlich der Maßstäbe des typisierten Ertragswertverfahrens bestehen.
Im Zentrum der Entscheidung steht die Frage, ob der durch Grundbesitz vermittelte wirtschaftliche Vorteil – also die Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung – als legitimer Belastungsgrund der Grundsteuer angesehen werden darf. Der Bundesfinanzhof folgte hier der Linie des Gesetzgebers und stellte klar, dass diese Bewertung eine hinreichend objektive Bestimmung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit darstellt. Damit wurde eine juristische Streitfrage geklärt, die insbesondere Kommunen, Eigentümer und steuerberatende Berufe seit Einführung des Reformgesetzes beschäftigt hatte.
Bewertung nach dem Bundesmodell und Bedeutung für die Praxis
Das Bundesmodell basiert auf einem typisierten Ertragswertansatz. Es ermittelt den Grundsteuerwert, indem es die Grundstücksfläche, die Wohnfläche sowie die sogenannten typisierten Nettokaltmieten je Quadratmeter heranzieht. Diese Werte werden gemäß § 254 Bewertungsgesetz anhand der Anlage 39 bestimmt. Der Bundesfinanzhof erkannte in seinem Urteil an, dass dieses Verfahren zwar nicht jeden Einzelfall exakt abbildet, die vereinfachte und pauschalierte Ermittlung jedoch ein zulässiges Instrument darstellt, um eine flächendeckend praktikable und verwaltungsökonomische Bewertung zu ermöglichen. Entscheidend ist hierbei, dass der Gleichheitssatz des Artikels 3 des Grundgesetzes nicht verletzt wird, obwohl keine vollständige Differenzierung nach Lagequalität erfolgt.
In der Praxis bedeutet dies für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien, dass die Feststellungswerte auf Basis allgemeiner Mietniveaus ermittelt werden. Auch wirtschaftliche Einheiten, die über Sondernutzungsrechte verfügen, etwa Tiefgaragenstellplätze, werden einbezogen. Für steuerberatende Kanzleien und Unternehmen der Wohnungswirtschaft empfiehlt es sich daher, die aktuellen Bodenrichtwerte und Mietniveaustufen genau zu analysieren, um eine realistische Einschätzung der steuerlichen Belastung zu gewinnen. Nach der Entscheidung können Finanzämter die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Absatz 2 Bewertungsgesetz ermittelten Bodenrichtwerte ohne eigenständige Prüfung übernehmen, solange keine substanzielle Rüge oder offensichtliche Abweichung vorliegt.
Verfassungsrechtliche Bewertung und Argumentation des Gerichts
Das Gericht legte in seiner Begründung dar, dass sowohl die Gesetzgebungskompetenz als auch die inhaltliche Ausgestaltung des Bewertungsverfahrens mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen in Einklang stehen. Selbst wenn der Bund seine Gestaltungsmöglichkeit nicht vollständig ausgeschöpft habe, führe dies nicht dazu, dass seine Kompetenz entfalle. Damit stellt der Bundesfinanzhof klar, dass die föderale Balance zwischen Bund und Ländern bei der Grundsteuerreform gewahrt bleibt. Auch die Kritik, wonach die Steuerlast nicht vorhersehbar sei, wies das Gericht zurück. Es sei naturgemäß, dass die konkrete Höhe der Grundsteuer erst nach deren Festsetzung bekannt werde und dies keinen Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast darstelle.
Hervorzuheben ist zudem die Klarstellung zu den Bodenrichtwerten. Das Tatsachengericht darf die von den Gutachterausschüssen bereitgestellten Werte grundsätzlich übernehmen. Nur bei konkreten Anhaltspunkten für fehlerhafte Ermittlung oder substantiierten Einwendungen muss eine weitergehende Prüfung erfolgen. Diese Linie stärkt die Rechtssicherheit, da sie die Arbeit der Gerichte und Finanzämter erleichtert und zugleich den Bearbeitungsaufwand für Antragstellerinnen und Antragsteller begrenzt.
Folgen für Unternehmen, Kommunen und Eigentümer
Für kommunale Gebietskörperschaften sichert das Urteil die Grundlage für die Umsetzung der neuen Grundsteuer ab 2025. Sie können nun auf der Basis der festgestellten Werte ihre Hebesätze anpassen und die Einnahmenplanung fortsetzen. Für kleine und mittelständische Unternehmen, insbesondere für Betriebe mit umfangreichem Immobilienvermögen wie Pflegeeinrichtungen, Handelsunternehmen oder Produktionsbetriebe, bedeutet die Entscheidung mehr Planungssicherheit. Zwar kann das Bundesmodell zu Verschiebungen in der Steuerbelastung führen, doch bleibt der rechtliche Rahmen stabil und langfristig kalkulierbar. Auch Eigentümergemeinschaften und Vermieter von Gewerbeimmobilien profitieren von der Klarheit über Bewertungsgrundlagen und Bewertungsverfahren.
In der steuerlichen Beratungspraxis wird es künftig stärker darauf ankommen, bei Neubewertungen und Einsprüchen fundierte wirtschaftliche Argumente vorzubringen, insbesondere dann, wenn Abweichungen zwischen tatsächlichen und typisierten Mieten erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Digitale Bewertungs- und Dokumentationssysteme leisten hierbei wertvolle Unterstützung, um Daten aus den Gutachterausschüssen, Mietspiegeln und Marktanalysen automatisch aufzubereiten. So lassen sich Abweichungen schnell erkennen und gegebenenfalls sachgerecht begründen.
Fazit und Ausblick
Mit der Entscheidung des Bundesfinanzhofs zur Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells ist die wohl wichtigste rechtliche Hürde der Grundsteuerreform genommen. Unternehmen, private Eigentümer und Kommunen können nun Planungssicherheit gewinnen. Die Bewertungssystematik des Ertragswertverfahrens wird in ihrer Pauschalität zwar weiterhin Diskussionsstoff bieten, erfüllt aber die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Gleichbehandlung und Vorhersehbarkeit. Für die Praxis der steuerlichen Beratung bedeutet dies eine klare Orientierungslinie und damit eine stabile Grundlage für die kommenden Jahre. In den nächsten Bewertungsrunden wird sich zeigen, ob die bundeseinheitliche Typisierung auch in wirtschaftlich heterogenen Regionen dauerhaft trägt oder ob die Länder von ihrer Abweichungskompetenz Gebrauch machen.
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