Steuergerechtigkeit als Maßstab kommunaler Grundsteuerpraxis
Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025 (Aktenzeichen 5 K 2074/25, 5 K 3234/25, 5 K 3699/25 und 5 K 5238/25) rückt die Grundsteuerpraxis nordrhein-westfälischer Kommunen erneut in den Fokus. Im Zentrum steht die Frage, ob Städte bei der Festlegung von Hebesätzen zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken differenzieren dürfen, wenn allein fiskalische Gründe eine solche Differenzierung tragen. Die Richterinnen und Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die von mehreren Ruhrgebietsstädten vorgenommene Hebesatzgestaltung gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstößt. Die auf dieser Grundlage erlassenen Grundsteuerbescheide wurden für rechtswidrig erklärt.
Steuergerechtigkeit bildet einen zentralen Pfeiler des deutschen Steuerrechts. Sie verlangt, dass Steuerpflichtige, die dem gleichen Steuergegenstand unterliegen, gleich behandelt werden. Unterschiede in der Belastung sind nur dann zulässig, wenn sie durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind. Im konkreten Fall hatten die Städte Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen die Hebesätze der Grundsteuer B unterschiedlich für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke festgesetzt. Diese ungleiche Behandlung zielte im Wesentlichen darauf ab, Einnahmeausfälle aus sozialpolitisch motivierten Entlastungen im Wohnbereich durch höhere Belastung gewerblicher Flächen auszugleichen – ein Ansatz, den das Gericht als unzureichend begründete fiskalische Motivation wertete.
Reformierter Spielraum der Gemeinden und seine Grenzen
Mit der Reform des Grundsteuerrechts wurde den Ländern und Gemeinden ein erweiterter Gestaltungsspielraum bei der Bestimmung der Hebesätze eingeräumt. Ziel war es, regionalen und strukturellen Unterschieden besser Rechnung zu tragen. Das Land Nordrhein-Westfalen hatte diesen Spielraum auf die kommunale Ebene übertragen. Damit eröffneten sich den Städten neue Möglichkeiten, soziale Ausgleichsmaßnahmen innerhalb der Grundsteuer vorzunehmen, etwa zur Stabilisierung der Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter. Allerdings stellte das Verwaltungsgericht klar, dass selbst innerhalb dieses erweiterten Ermessens der Grundsatz der Gleichbehandlung gemäß Artikel 3 des Grundgesetzes Grenzen setzt. Fiskalische Erwägungen – also die reine Sicherung kommunaler Einnahmen – reichen nicht aus, um steuerliche Ungleichbehandlungen zu rechtfertigen.
Im entschiedenen Fall argumentierten die Städte, dass niedrige Hebesätze für Wohnimmobilien notwendig seien, um Wohnkosten bezahlbar zu halten. Dieser Aspekt wurde vom Gericht als potenziell sachlich tragfähig angesehen, soweit damit ein legitimer Gemeinwohlzweck verfolgt wird. Jedoch seien die erhöhten Hebesätze für Nichtwohngrundstücke ausschließlich darauf angelegt gewesen, das Gesamtsteueraufkommen konstant zu halten. Ein solcher rein fiskalischer Ausgleich könne nicht als sachgerechter Grund im Sinne der Steuergerechtigkeit anerkannt werden. Diese Differenzierung ist klar von einer Lenkungsmaßnahme zu unterscheiden, bei der steuerliche Belastungen bewusst zur Förderung bestimmter gesellschaftlicher Ziele eingesetzt werden.
Praktische Folgen für Unternehmen und Kommunen
Die Entscheidung hat weitreichende praktische Konsequenzen für die kommunale Finanzplanung wie auch für Eigentümerinnen und Eigentümer von Nichtwohngrundstücken. Betroffene Gewerbetreibende, Vermietende von gewerblichen Objekten oder institutionelle Grundstückseigentümer können nun prüfen, ob laufende Grundsteuerbescheide auf fehlerhaften Satzungsgrundlagen beruhen. Sollten Hebesätze auf rein fiskalisch motivierten Differenzierungen basieren, könnte ein Einspruch oder eine Klage Erfolg versprechen. Für Kommunen dagegen bedeutet die Entscheidung eine Einschränkung der fiskalischen Steuerungsfähigkeit. Sie müssen künftig sicherstellen, dass Hebesatzunterschiede durch überprüfbare sachliche Kriterien gedeckt sind, etwa durch städtebauliche, ökologische oder sozialpolitische Erwägungen, die in einer Satzungsbegründung nachvollziehbar dokumentiert werden.
Insbesondere für Unternehmen in den Bereichen Handel, Dienstleistung und Industrie ist diese Entwicklung relevant. In wirtschaftlich angespannten Zeiten, in denen viele Betriebe bereits durch gestiegene Energie- und Finanzierungskosten belastet sind, kann eine überproportionale Grundsteuererhöhung eine erhebliche betriebswirtschaftliche Belastung darstellen. Für Immobilienverwaltungen und Investoren kommt hinzu, dass uneinheitliche Hebesatzstrukturen die Kalkulation der laufenden Betriebskosten und die Attraktivität kommunaler Standorte erheblich beeinflussen. Transparente und rechtssichere Hebesätze sind daher nicht nur ein Gebot der Steuergerechtigkeit, sondern auch ein Standortfaktor.
Ausblick und Handlungsempfehlung
Noch ist die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen nicht rechtskräftig. Die Berufung wurde sowohl beim Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westfalen als auch die Sprungrevision beim Bundesverwaltungsgericht zugelassen. Damit ist zu erwarten, dass sich höhere Instanzen mit der Frage befassen werden, wie weit kommunale Autonomie in Steuerangelegenheiten unter dem Blickwinkel der Steuergerechtigkeit reicht. Unternehmen, insbesondere Eigentümer von Gewerbegrundstücken, sollten die weitere Rechtsprechung aufmerksam verfolgen und ihre Grundsteuerbescheide künftig kritisch prüfen. Es empfiehlt sich, Bescheide unverzüglich nach Erhalt auf mögliche Ungleichbehandlungen zu kontrollieren und gegebenenfalls innerhalb der Einspruchsfrist tätig zu werden.
Für Steuerberatende, die kleine und mittlere Unternehmen begleiten, ergibt sich daraus die Notwendigkeit einer systematischen Überprüfung der neuen Hebesatzstrukturen nach der Grundsteuerreform. Dabei sollten nicht nur fiskalische Aspekte, sondern auch verfassungsrechtliche Gesichtspunkte in die Beratung einbezogen werden. Kommunen wiederum sind gut beraten, ihre Satzungen künftig mit einer klaren Begründungssystematik zu versehen und die Ziele einer Differenzierung transparent offenzulegen. Nur so lässt sich vermeiden, dass finanzpolitische Absichten mit der verfassungsrechtlich gebotenen Neutralität des Steuerrechts kollidieren.
Die Neuausrichtung der Grundsteuer verlangt von allen Beteiligten ein sensibles Gleichgewicht zwischen fiskalischer Verantwortung und rechtlicher Belastungsgleichheit. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei der Optimierung ihrer steuerlichen Prozesse und legt besonderen Wert auf eine effiziente, digitale und rechtssichere Buchhaltung. Mit erprobten Konzepten zur Prozessoptimierung in der Buchhaltung und der Umsetzung digitaler Lösungen unterstützen wir Mandanten unterschiedlicher Branchen dabei, nicht nur steuerlich korrekt, sondern auch wirtschaftlich effizient zu handeln.
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