Rechtlicher Hintergrund und Bedeutung für die Praxis
Die Diskussion um die Grundsteuer und das sogenannte Bundesmodell hat in den vergangenen Jahren erheblich an Dynamik gewonnen. Mit den anstehenden Entscheidungen des Bundesfinanzhofs am 10. Dezember 2025 wird ein zentrales Kapitel zur Rechtssicherheit dieser bundesweit geltenden Bewertungsmethodik aufgeschlagen. Der II. Senat wird in den Verfahren mit den Aktenzeichen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 Urteile verkünden, die wesentliche Weichen für die zukünftige Anwendung der Grundsteuer in Deutschland stellen dürften. Für Unternehmen, insbesondere für Eigentümer von betrieblichen Immobilien, ist dies von erheblicher steuerlicher und finanzieller Relevanz.
Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und betrifft nahezu jedes Unternehmen mit eigenem Grundbesitz. Sie wird auf Grundlage der sogenannten Grundsteuerwerte festgesetzt, die nach dem Bundesmodell seit der Reform 2022 neu ermittelt werden. Der Bundesfinanzhof prüft nun, ob die zugrunde liegenden Bewertungsregeln mit dem Grundgesetz vereinbar sind, nachdem mehrere Finanzgerichte Bedenken hinsichtlich der Gleichbehandlung und Praktikabilität des Modells geäußert hatten.
Das Bundesmodell im Überblick
Das Bundesmodell basiert auf einer Bewertung des Grundvermögens, bei der sowohl der Bodenrichtwert als auch die statistischen Nettokaltmieten der jeweiligen Region in die Berechnung einfließen. Ziel war es, eine verfassungskonforme und realitätsnähere Bewertung gegenüber dem bisherigen, jahrzehntelang veralteten System zu schaffen. Gegenübergestellt werden vergleichbare Objekte, wobei sowohl Lage als auch Nutzung berücksichtigt werden. Der ermittelte Grundsteuerwert bildet anschließend die Grundlage für den Grundsteuermessbetrag, der durch Anwendung der kommunalen Hebesätze zur tatsächlichen Steuerbelastung führt.
Diese Methodik steht derzeit auf dem Prüfstand, weil viele Eigentümer und Steuerpflichtige befürchten, dass der Bewertungsmechanismus in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten zu einer übermäßigen steuerlichen Belastung führt. Insbesondere für Betriebe mit großen Grundstücksflächen, wie Handwerksbetriebe, Logistikunternehmen oder Pflegeeinrichtungen, kann die Neuberechnung erhebliche Mehrkosten auslösen. Die anhängigen Verfahren vor dem Bundesfinanzhof werden daher mit großem Interesse verfolgt – sie können eine Neubewertung ganzer Bewertungsgrundsätze nach sich ziehen.
Auswirkungen auf kleine und mittelständische Unternehmen
Kleine und mittelständische Unternehmen sowie Immobiliengesellschaften stehen derzeit vor der Herausforderung, komplexe Bewertungsbescheide korrekt zu prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig Einspruch einzulegen. Die Streitfrage konzentriert sich insbesondere auf die Vereinbarkeit des Bundesmodells mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz des Grundgesetzes. Sollten die BFH-Richter in ihrer Entscheidung feststellen, dass das Modell sachlich nicht gerechtfertigte Unterschiede schafft oder zu systematischen Überbewertungen führt, wäre dies ein Weckruf für Gesetzgeber und Verwaltung, die Bewertungsregeln erneut zu überarbeiten.
Für Unternehmerinnen und Unternehmer bedeutet dies, die eigene Grundsteuerbelastung im Blick zu behalten und mögliche Überbewertungen zu identifizieren. Wird beispielsweise ein Unternehmensgrundstück mit hohem Bodenrichtwert, aber begrenztem Nutzungspotenzial bewertet, kann die steuerliche Mehrbelastung erheblich sein. Auch für Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die teilweise erhebliche Grundstücksflächen vorhalten müssen, ist die Diskussion von besonderer Bedeutung, da die Betriebskostenstruktur durch eine zu hohe Grundsteuer unmittelbar beeinflusst wird. Eine professionelle Überprüfung der Bescheide durch steuerliche Beratung kann helfen, unzutreffende Bewertungen aufzudecken und entsprechende Rechtsmittel einzulegen.
Ausblick und Handlungsempfehlung
Die Verkündung der Urteile des Bundesfinanzhofs am 10. Dezember 2025 dürfte die bisherige Rechtslage maßgeblich präzisieren und möglicherweise neue Bewertungsmaßstäbe setzen. Sollte das Bundesmodell in seiner jetzigen Form bestätigt werden, müssen Grundstückseigentümer und Unternehmen die neuen Messbescheide konsequent in ihre Finanzplanung integrieren. Sollte das Gericht jedoch Beanstandungen formulieren, könnte ein Anpassungsverfahren erforderlich werden, das wiederum Auswirkungen auf die kommunalen Hebesätze und die Ermittlung der Grundsteuerwerte hätte. In beiden Fällen zeigt sich: Eine vorausschauende steuerliche Strategie und eine digitale Datenbasis zur Bewertung von Objekten werden zum entscheidenden Erfolgsfaktor.
Unternehmen, die frühzeitig auf digitale Prozesslösungen in der Buchhaltung und im Immobilienmanagement setzen, haben klare Vorteile. Sie können Änderungen in der Steuerbewertung rasch nachvollziehen und Anpassungen effizient umsetzen. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen bei der strukturierten Digitalisierung ihrer Buchhaltungsprozesse und der Optimierung ihrer Steuerabläufe. Dank unserer Erfahrung in der Prozessautomatisierung und Kostenoptimierung erzielen unsere Mandanten spürbare Effizienzgewinne und sichern sich langfristig steuerliche Transparenz und Planungssicherheit.
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