Hintergrund der Grundsteuerreform und Bedeutung für Unternehmen
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und spielt zugleich eine zentrale Rolle für Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, Immobilien und Produktionsstätten. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz trat im Jahr 2019 eine grundlegende Neustrukturierung der Bewertungsgrundlagen in Kraft, die ab dem 1. Januar 2025 flächendeckend Anwendung findet. Ziel dieser Reform war, die seit Jahrzehnten unveränderten Einheitswerte zu ersetzen und eine gerechtere, an den realen Werten orientierte Besteuerung zu ermöglichen. Für Unternehmerinnen und Unternehmer, insbesondere für Betriebe mit umfangreichem Immobilienbesitz wie Produktionshallen, Lagerflächen oder Pflegeeinrichtungen, hat diese Neuerung erhebliche praktische und finanzielle Auswirkungen.
Der Bundesfinanzhof hat nun mit Urteil vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24) bestätigt, dass die gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken im Rahmen des sogenannten Bundesmodells formell und materiell verfassungsgemäß sind. Dieses Urteil schafft für die betroffenen Unternehmen endlich Rechtssicherheit – insbesondere in den elf Bundesländern, die das Bundesmodell umsetzen.
Rechtliche Bewertung durch den Bundesfinanzhof
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage, ob die §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass dem Bund gemäß Artikel 105 Absatz 2 Satz 1 des Grundgesetzes die Gesetzgebungskompetenz für die Bewertung zur Grundsteuer zusteht. Weder Formfehler noch eine Überschreitung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums seien erkennbar. Auch materiell hält das Gericht die neue Bewertungsmethodik für sachgerecht. Das Ertragswertverfahren, das für bebaute Grundstücke und insbesondere für Wohnungseigentum herangezogen wird, orientiert sich am sogenannten Sollertrag, also an der typisierten Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung des Grundstücks. Diese Bewertung knüpft an den objektiven Wert des Grundbesitzes an und trägt damit dem Leistungsfähigkeitsprinzip Rechnung, wonach wirtschaftlich Leistungsfähigere stärker belastet werden dürfen.
Das Gericht stellte zudem fest, dass der Ansatz typisierter Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche – festgelegt in § 254 Bewertungsgesetz in Verbindung mit Anlage 39 – nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 Absatz 1 Grundgesetz verstößt. Die Richter begründeten dies damit, dass die Verwendung typisierter Werte eine generalisierende, pauschalierende Ermittlung der Bemessungsgrundlage ermöglicht, die im Bereich der Massenverwaltung rechtlich zulässig und praktisch erforderlich ist. Diese Einschätzung hat erhebliche Bedeutung für Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbestand, da die Anwendung pauschaler Bewertungsmaßstäbe die Verwaltungsverfahren vereinfacht und eine flächendeckende Vergleichbarkeit der Werte gewährleistet.
Praktische Auswirkungen für Betriebe und Immobilienbesitzer
Für viele Unternehmen stellt sich nun die Frage, welche Konsequenzen sich aus der Entscheidung ergeben. Zunächst bedeutet das Urteil, dass die bisherige Unsicherheit bezüglich der Gültigkeit der Bewertungsregeln entfällt. Unternehmen, die bisher Einspruch gegen ihren Grundsteuerwertbescheid eingelegt hatten, können nun davon ausgehen, dass ihre Erfolgsaussichten gering sind, sofern keine speziellen Bewertungsfehler im Einzelfall nachweisbar sind. Der Bundesfinanzhof betonte, dass das Finanzgericht die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Absatz 2 Bewertungsgesetz festgestellten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne eigene Nachprüfung übernehmen darf. Eine gerichtliche Kontrolle sei lediglich dann erforderlich, wenn konkrete Anhaltspunkte für Fehler bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte vorliegen oder substantiiert entsprechende Verstöße geltend gemacht werden. Für gewerblich genutzte Immobilien, Produktionsflächen oder Pflegeobjekte bedeutet dies: Die Bewertungsgrundlagen werden künftig einheitlich und mit weitgehender Rechtssicherheit angewendet. Dadurch lässt sich die zukünftige Grundsteuerbelastung präziser kalkulieren, was insbesondere für Finanz- und Liquiditätsplanungen in kleinen und mittelständischen Unternehmen von erheblicher Bedeutung ist. Auch Onlinehändler und Logistikdienstleister, die vielfach über großflächige Lager- oder Umschlagflächen verfügen, profitieren von der höheren Vorhersehbarkeit der steuerlichen Last.
Der Bundesfinanzhof sah außerdem keinen Verstoß gegen das Prinzip der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast. Zwar steht die konkrete Höhe der Grundsteuer erst mit Erlass des Steuerbescheids fest, doch sei diese Systematik im Abgabenrecht üblich und hinreichend transparent. Für betriebliche Entscheidungsträger bedeutet das: Künftige Investitionen in Grundstücke oder Neubauten können auf Grundlage stabiler rechtlicher Rahmenbedingungen geplant werden.
Fazit und Handlungsempfehlung
Das Urteil des Bundesfinanzhofs zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts im Bundesmodell bestätigt endgültig die Tragfähigkeit des Grundsteuer-Systems nach der Reform. Für Unternehmen unterschiedlicher Branchen – vom produzierenden Mittelstand über Pflege- und Bildungseinrichtungen bis hin zum Onlinehandel – bedeutet dies Rechtssicherheit bei der Bewertung ihrer Immobilien und Grundstücke. Auch wenn individuelle Bewertungsabweichungen bestehen können, bietet das bestätigte System eine verlässliche Grundlage für die Grundsteuerkalkulation. Wer künftig seine Grundstücksbewertung auf Richtigkeit und Wirtschaftlichkeit prüfen möchte, sollte sich dabei nicht auf die Bodenrichtwerte allein verlassen, sondern die Datenbeschaffung und -bewertung im Zusammenhang mit der Unternehmenssteuerplanung betrachten. Moderne steuerliche Prozessoptimierungen, digitale Buchführungsstrukturen und effiziente Datenflüsse ermöglichen es, Immobilienbewertungen und Grundsteuerbelastungen transparent in die Finanzplanung zu integrieren. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei der digitalen Transformation ihrer Buchhaltung, der Optimierung steuerlicher Prozesse und der nachhaltigen Reduzierung administrativer Kosten. Mit unserer Erfahrung aus zahlreichen Unternehmensprojekten schaffen wir Strukturen, die Rechtssicherheit und Effizienz in Einklang bringen und unseren Mandanten spürbare Einsparungen ermöglichen.
Gerichtsentscheidung lesen
