Rechtssichere Orientierung: Das Bundesmodell der Grundsteuer bleibt verfassungsgemäß
Mit seiner Entscheidung vom 12. November 2025 stellte der Bundesfinanzhof (BFH, II R 3/25) klar, dass das Grundsteuer-Bundesmodell in seiner derzeitigen Ausgestaltung formell und materiell verfassungsgemäß ist. Damit bestätigte das höchste deutsche Finanzgericht die durch das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 eingeführte Neubewertung des Grundbesitzes. Diese Entscheidung betrifft unmittelbar alle Eigentümer und mittelbar alle Unternehmen, die Grundstücke halten oder nutzen – von Pflegeeinrichtungen und Krankenhäusern bis zu Onlinehändlern mit eigenen Logistikimmobilien. Der BFH erkannte ausdrücklich an, dass die gesetzlichen Typisierungen in der Bewertungspraxis notwendig sind, um die Massenverfahren der Grundsteuerfestsetzung rechtssicher und verwaltungsökonomisch durchzuführen. Das Urteil schafft damit Rechtssicherheit in einer Phase, in der viele Betriebe die Neubewertungen erstmals spürbar in ihren Abgabenbescheiden erleben.
Der BFH entschied über die Klage eines Wohnungseigentümers, der geltend gemacht hatte, das Bundesmodell verletze den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, weil es pauschalierte Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte verwende und dadurch reale Wertverhältnisse ungenügend abbilde. Das Gericht sah jedoch sowohl die Typisierung der Mieten als auch die Orientierung an den Bodenrichtwerten als verfassungsrechtlich gerechtfertigt an. Entscheidend sei die Massenverwaltungstauglichkeit und die Möglichkeit einer gleichmäßigen, automatisierten Bewertung. Den Ländern stehe weiterhin das Recht zur abweichenden Gesetzgebung offen, weshalb auch landesspezifische Modelle – etwa das bayerische und das baden-württembergische – Bestand haben. Für das Bundesmodell bedeutet die Entscheidung: Es ist die verbindliche Grundlage für die künftige Berechnung der Grundsteuer in allen Ländern, die es unverändert übernommen haben.
Dogmatische Einordnung und rechtliche Bewertung der Entscheidung
Die Entscheidung des II. Senats des BFH betont, dass die Grundsteuer als sogenannte Sollertragsteuer zulässig und mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar ist. Der Belastungsgrund – also die steuerliche Rechtfertigung der Abgabe – liegt in der durch den Grundbesitz vermittelten objektiven Leistungsfähigkeit, die sich auch in der fiktiven Ertragskraft ausdrückt. Juristisch relevant ist, dass der BFH den typisierten Ansatz der Nettokaltmieten und die Verwendung der Bodenrichtwerte als methodisch vertretbare Vereinfachung für ein Massenverfahren ansah. Die Bodenrichtwerte würden aus Marktdaten abgeleitet und ermöglichten eine ausreichend realitätsgerechte Vergleichbarkeit der Werte. Der BFH unterstrich, dass die Typisierung keine unzulässige Ungleichbehandlung nach Art. 3 Absatz 1 Grundgesetz darstelle, solange die ermittelten Werte im Durchschnitt realitätsgerecht und relationstreu sind.
Mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Rahmen der Gesetzgebung verwarf der BFH auch die Einwände gegen die Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Nach Art. 105 Absatz 2 Grundgesetz bestehe eine konkurrierende Zuständigkeit des Bundes, die das Grundsteuer-Reformgesetz zweifelsfrei gedeckt habe. Selbst wenn der Bund die möglichen Gestaltungsspielräume nicht vollständig genutzt habe, bleibe die Gesetzgebungskompetenz bestehen. Auch die nachträgliche Klarstellung durch die Grundgesetzänderung 2019 ändere daran nichts. Damit ist der Weg für das Bundesmodell dauerhaft rechtssicher bestätigt. Hervorzuheben ist, dass das Gericht ausdrücklich betonte, dass die durch die Bodenrichtwerte und pauschalierten Mietansätze entstehenden Abweichungen von den Verkehrswerten im Rahmen eines vertretbaren typisierenden Korridors von etwa 30 Prozent liegen dürfen. Diese Herangehensweise sei im Hinblick auf die verfassungsrechtlich anzuerkennende Verwaltungsvereinfachung vertretbar.
Zugleich sieht der BFH keinen Verstoß gegen das Prinzip der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast. Dass die endgültige Höhe der Grundsteuer erst mit Festlegung der kommunalen Hebesätze feststeht, beeinträchtigt nach Auffassung des Gerichts nicht die Rechtssicherheit. Gemeinden hätten die Hebesätze so zu gestalten, dass das Aufkommen der Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral bleibe. Entscheidend sei, dass die Wertparameter vorab gesetzlich definiert und nachvollziehbar seien. Damit löst die Entscheidung auch diese verfassungsrechtliche Unklarheit zugunsten der Praxis.
Konkrete Folgen für kleine und mittlere Unternehmen, Pflegeeinrichtungen und Onlinehändler
Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen für betriebliche Grundstückseigentümer und Nutzende. Für kleine Unternehmen, Gewerbebetriebe, Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen bedeutet es vor allem Planungssicherheit: Die Grundsteuerbescheide auf Basis des Bundesmodells behalten bis zur nächsten Hauptfeststellung volle Gültigkeit. Betriebe, die Grundstücke selbst nutzen, sollten dennoch prüfen, ob die festgestellten Werte deutlich vom realen Verkehrswert abweichen. Liegt eine Abweichung von mindestens 40 Prozent vor, können sie nach § 220 Absatz 2 Bewertungsgesetz ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorlegen. Dieser Weg bleibt jedoch auf wenige Ausnahmefälle beschränkt, da der BFH die gesetzlichen Grenzen hierfür als zulässig ansieht.
Für Pflege- und Gesundheitseinrichtungen, die oft mehrere Gebäude, Betriebsgrundstücke und Wohnheime unterhalten, ist bedeutsam, dass die typisierten Bewertungsansätze künftig digital verknüpfbar sind. Dies erleichtert die automatisierte Anpassung bei Modernisierungen oder Neubauten. Auch für stationäre Einrichtungen, die häufig von kommunalen Hebesätzen abhängig sind, besteht nun Klarheit, dass individuelle Besonderheiten wie Lärmschutz oder infrastrukturelle Lageeinflüsse nicht zu einer gesonderten Wertfestsetzung führen. Onlinehändler, die Logistikimmobilien betreiben, profitieren ebenfalls von der Rechtssicherheit, da ihre Flächen in der Regel durch die pauschalierten Bewertungsmodelle zuverlässig erfasst werden. Für Investitionsentscheidungen schafft die BFH-Rechtsprechung einen verlässlichen Rahmen, innerhalb dessen steuerliche Belastungen kalkulierbar bleiben. Besonders in Ballungsräumen, wo Bodenrichtwerte steigen, empfiehlt es sich, diese Werte regelmäßig auf Aktualität und Marktnähe zu prüfen, da sie in den nächsten Hauptfeststellungen stärker auf die Gesamtsteuerlast durchschlagen können.
Aus Sicht der Finanz- und Steuerberatung ist das Urteil ein Signal für Stabilität im Bewertungsverfahren. Steuerberatende sollten Mandanten informieren, dass die Plausibilität der Grundsteuerwerte durch die Verwaltungsgerichte grundsätzlich bestätigt wurde. Unternehmen sollten dennoch aktiv Prozessoptimierungen in ihrer Datenhaltung vornehmen, um bei künftigen Hauptfeststellungen oder bei Änderungen im Gebäudebestand zeitnah reagieren zu können. Die nun etablierte Automatisierung der Wertermittlung erfordert, dass Grundstücksdaten, Baujahre und Nutzungsarten korrekt gepflegt werden. Integrierte Buchhaltungssysteme, die digitale Grundstücksakten führen, können erheblich dazu beitragen, Aufwand und Fehlerkosten zu reduzieren.
Schlussfolgerungen und Empfehlungen für die Unternehmenspraxis
Das BFH-Urteil stärkt das Grundsteuer-Bundesmodell als rechtssichere Grundlage der Grundsteuerbemessung. Für Unternehmen aller Größenordnungen ist entscheidend, die Bewertung ihrer Immobilien als administrative Routine mit strategischer Bedeutung zu begreifen. Wer seine Grundstücksdaten aktuell hält und frühzeitig interne Kontrollmechanismen zur Plausibilisierung der Werte aufbaut, kann finanzielle Überraschungen vermeiden. Besonders dort, wo Grundstücke Teil des betrieblichen Geschäftsmodells sind – etwa im Gesundheitswesen oder im Onlinehandel – lässt sich durch präzise Datenpflege die Grundlage für automatisierte Steuerprozesse schaffen. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass der Gesetzgeber Typisierung und Digitalisierung bewusst kombiniert hat, um die Grundsteuer verwaltungssicher fortzuschreiben.
Für die Unternehmenspraxis bedeutet dies: künftige Bewertungszyklen werden zwar regelmäßig Anpassungen bringen, grundsätzlich aber auf stabilen rechtlichen Füßen stehen. Der Fokus sollte daher weniger auf juristischen Auseinandersetzungen liegen, sondern auf der effizienten Gestaltung der eigenen Steuerprozesse. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen, Pflegeeinrichtungen und Onlinehändler bei der Digitalisierung ihrer Buchhaltungs- und Bewertungsprozesse. Durch konsequente Prozessoptimierung in der Grundsteuerverwaltung und in der digitalen Buchführung lassen sich erhebliche Kostenvorteile erzielen, die zur nachhaltigen Entlastung des laufenden Geschäftsbetriebs beitragen.
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