Die künftige Berechnung und Erhebung der Grundsteuer beschäftigt nicht nur Grundstückseigentümer, sondern auch Unternehmen aus sämtlichen Branchen – von der Pflegeeinrichtung über den Einzelhandel bis hin zum Onlinehändler. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 10. Dezember 2025 zur Verfassungsmäßigkeit des sogenannten Bundesmodells der Grundsteuer hat deshalb erhebliche Bedeutung für die wirtschaftliche Planung und die steuerliche Bewertung von Immobilienvermögen. Die offizielle Veröffentlichung der vollständig abgefassten Urteile II R 25/24, 31/24 und 3/25 ist für den 22. Januar 2026 angekündigt. Bereits durch die Pressemitteilung des BFH vom 10. Dezember 2025 werden die Leitgedanken der Entscheidung bekanntgegeben: Das Bundesmodell ist nach Auffassung des höchsten deutschen Steuergerichts verfassungskonform. Damit legt der BFH einen wichtigen Grundstein für die künftige Rechtssicherheit in der kommunalen Immobilienbesteuerung.
Rechtlicher Hintergrund und Bedeutung des Grundsteuer-Bundesmodells
Das Bundesmodell der Grundsteuer knüpft an die Bodenrichtwerte und die statistisch ermittelten Nettokaltmieten an. Es ersetzt das bisherige, jahrzehntealte Bewertungssystem, das auf Einheitswerten aus den 1960er-Jahren beruhte. Ziel war es, eine verfassungskonforme und gerechtere Bemessungsgrundlage zu schaffen, nachdem das Bundesverfassungsgericht die frühere Regelung im Jahr 2018 für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt hatte. Die Reform führte zu einem neuen Bewertungssystem, bei dem der sogenannte Grundsteuerwert ein zentraler Faktor ist. Dieser wird durch Finanzämter festgesetzt und bildet die Basis für die anschließende Berechnung der Grundsteuer durch die Gemeinden. Besonders für Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbestand, etwa Krankenhausbetreiber oder Betreiber von Pflegeeinrichtungen, ist dieser Wert von erheblicher wirtschaftlicher Relevanz.
Begründung und Kern der BFH-Entscheidung zum Grundsteuer-Bundesmodell
Mit den drei Entscheidungen II R 25/24, 31/24 und 3/25 bestätigte der Bundesfinanzhof die Verfassungskonformität des Bundesmodells und wies die eingelegten Revisionen ab. Die Kläger hatten unter anderem geltend gemacht, dass die Bewertungssystematik und insbesondere die Verwendung standardisierter Mietwerte und Bodenrichtwerte gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße. Der BFH folgte dieser Argumentation nicht, sondern betonte den weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers im Steuerrecht. Maßgeblich sei, dass das System in sich konsistent, nachvollziehbar und typisierend ausgestaltet sei. Typisierung bedeutet hierbei, dass der Gesetzgeber pauschalierende Annahmen treffen darf, sofern sie sachlich gerechtfertigt sind und den typischen Fall erfassen. Diese Rechtfertigung sah der BFH im Ziel der Verwaltungsvereinfachung und der bundesweit einheitlichen Anwendbarkeit. Der Aufwand der Bewertungsverfahren müsse in einem angemessenen Verhältnis zum Ziel stehen, eine gleichmäßige Besteuerung sicherzustellen. Auch die Nutzung statistischer Daten sei hierbei zulässig, solange sie auf objektiven, überprüfbaren Grundlagen beruhe.
Der BFH führte zudem aus, dass das Bundesmodell den Kommunen ausreichend Handlungsspielraum durch die Festlegung eigener Hebesätze lasse. Dadurch bleibe den Gemeinden die Möglichkeit, über die Steuerpolitik ihre Einnahmen zu steuern und lokale Unterschiede zu berücksichtigen. Selbst wenn einzelne Grundstücksarten oder Lagen im Einzelfall von den Pauschalwerten abweichen, berührt dies nach Auffassung des Gerichts nicht die grundsätzliche Verfassungskonformität. Das Gericht stellte abschließend klar, dass der Gesetzgeber bei der Grundsteuerreform das vom Verfassungsgericht vorgegebene Ziel einer realitätsnahen und gleichmäßigen Bewertung eingehalten hat.
Auswirkungen auf Unternehmen, Kommunen und Immobilienverwalter
Für Unternehmen jeder Größe ist die Entscheidung des Bundesfinanzhofs von weitreichender Bedeutung. Die Bestätigung der Verfassungskonformität sorgt zunächst für Rechtssicherheit: Investoren, Immobiliengesellschaften sowie inhabergeführte Betriebe können ihre Finanzplanung und ihre Steuerkalkulation nun grundsätzlich auf das Bundesmodell stützen, ohne eine rückwirkende Änderung befürchten zu müssen. Kleine und mittelständische Unternehmen, insbesondere solche mit Betriebsimmobilien oder gemischt genutzten Gebäuden, profitieren von dieser Klarheit. Auch Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, deren Betrieb stark immobiliengebunden ist, können den Grundsteuerwert nun verlässlich in ihre Budgetplanung einbeziehen. Gleiches gilt für Onlinehändler, die eigene Logistikzentren oder Lagerflächen unterhalten.
Kommunen erhalten mit dem bestätigten Modell die Möglichkeit, ihre Hebesätze langfristig stabil zu halten und gleichzeitig die Einnahmenstruktur zu sichern. Für Eigentümer und Vermieter eröffnet die Entscheidung zudem einen gewissen Planungshorizont hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Grundsteuerkosten. Da die Grundsteuer Betriebskosten darstellt, ist sie in der Regel auf die Mietparteien umlegbar; für Unternehmen, die als Mieter auftreten, bleibt es daher wichtig, diese Kostenbestandteile in Verhandlungen und Kalkulationen einzubeziehen. Steuerberatende sollten ihre Mandanten darauf hinweisen, dass die Grundsteuerreform absehbare Auswirkungen auch auf damit verbundene Bilanz- und Bewertungsfragen hat, etwa im Zusammenhang mit dem neuen Grundsteuerwert, der gegebenenfalls auch Bilanzkennziffern beeinflussen kann. In diesem Kontext können Optimierungen in der Buchhaltung und im Reporting helfen, Transparenz und Wirtschaftlichkeit zu steigern.
Besonders für kleine und mittelständische Unternehmen ist es empfehlenswert, die zugrundeliegenden Daten für Grundsteuerbewertungen regelmäßig auf Aktualität und Vollständigkeit zu prüfen. Fehlerhafte Angaben zu Grundstücksflächen oder Nutzungsarten können die Steuerhöhe erheblich beeinflussen. Digitale Schnittstellen zur Finanzverwaltung erleichtern hierbei die Prozesssteuerung. Für Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und kommunale Träger kann eine laufende Bewertung der Immobilienportfolios helfen, bevorstehende Steueranpassungen einzuschätzen und betriebswirtschaftlich frühzeitig zu berücksichtigen.
Schlussfolgerung und Handlungsbedarf für die Praxis
Mit der Entscheidung vom Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof zur Grundsteuer einen zentralen Meilenstein gesetzt. Das Bundesmodell bleibt die maßgebliche Bewertungsgrundlage, solange der Gesetzgeber keine neuen, abweichenden Modelle einführt oder einzelne Bundesländer eigene Wege beschreiten. Für die Praxis bedeutet dies eine Phase der Stabilität, in der Unternehmen die bestehenden Bewertungsverfahren überprüfen und ihre internen Prozesse auf Effizienz ausrichten sollten. Steuerberatende und Finanzabteilungen sind gut beraten, die Kommunikation mit den Finanzämtern über digitale Schnittstellen zu optimieren und eventuelle künftige Anpassungen strukturiert zu begleiten. Gerade in mittelständischen Strukturen, in denen Immobilien einen wesentlichen Teil des Betriebsvermögens darstellen, kann dies langfristig erhebliche Kosten- und Zeitvorteile bringen.
Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen dabei, Buchhaltungsprozesse zu digitalisieren, Bewertungsverfahren effizient zu gestalten und steuerliche Abläufe zu optimieren. Durch unsere Spezialisierung auf Prozessautomatisierung und Digitalisierung erzielen unsere Mandanten nachweislich deutliche Kostenersparnisse und eine spürbare Entlastung im täglichen Steueralltag.
Gerichtsentscheidung lesen
