Rechtliche Einordnung des Grundsteuer-Bundesmodells
Die jüngste Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 (Az. II R 3/25) bestätigt die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im sogenannten Bundesmodell. Dieses Modell wurde durch das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 eingeführt und bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 in elf Bundesländern. Ziel der Reform war es, die durch das Bundesverfassungsgericht beanstandeten Ungleichbehandlungen zu beseitigen, die aus der jahrzehntelangen Nutzung veralteter Einheitswerte resultierten. Nunmehr dient das Ertragswertverfahren als Bewertungsmaßstab für Wohnimmobilien. Dabei wird die objektive Leistungsfähigkeit des Grundstückseigentums, also die Fähigkeit, mit dem Grundbesitz Erträge zu erzielen, als Belastungsgrund herangezogen.
Der Bundesfinanzhof sah weder formelle noch materielle Verfassungsverstöße. Insbesondere wurde bestätigt, dass dem Bund gemäß Artikel 105 Absatz 2 Satz 1 des Grundgesetzes die Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer zusteht. Auch die Kritik, das Bewertungsrecht differenziere nicht ausreichend nach der Lage der Grundstücke, wies das Gericht zurück. Damit gilt das Bundesmodell als rechtlich gefestigte Basis für die Erhebung der Grundsteuer.
Bewertungsregelungen im Bundesmodell
Für die Bemessung der Grundsteuer werden nach den §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes Grundstücke im Ertragswertverfahren bewertet. Maßgeblich ist die sogenannte typisierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter, die auf Basis statistischer Werte festgelegt wurde. Diese Pauschalierung soll eine praktikable, bundeseinheitliche und leicht administrierbare Bewertung ermöglichen. Der Bundesfinanzhof betonte in seinem Urteil, dass die Typisierung nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 Absatz 1 des Grundgesetzes verstößt. Die Gerichte nehmen an, dass die typisierte Bewertung eine hinreichend realitätsnahe und gleichmäßige Besteuerung sicherstellt, auch wenn sie individuelle Abweichungen im Einzelfall nicht vollständig abbildet.
Ein zentraler Punkt ist die Verwendung der Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Absatz 2 Bewertungsgesetz ermittelt werden. Diese dürfen von den Finanzgerichten grundsätzlich ohne weitere Aufklärung übernommen werden, solange keine konkreten Anhaltspunkte für fehlerhafte Ermittlungen bestehen. Damit stärkt das Urteil die Rechtssicherheit für Finanzverwaltung und Steuerpflichtige und verhindert gleichzeitig eine übermäßige gerichtliche Kontrolle der Bewertungsgrundlagen, die zu erheblichem Verwaltungsaufwand führen würde.
Auswirkungen auf Unternehmen und Immobilienbesitzende
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Unternehmen, insbesondere für solche mit umfangreichem Immobilienvermögen wie Wohnungsbaugesellschaften, Pflegeeinrichtungen oder Handelsbetriebe mit vielen Filialgrundstücken. Da die Grundsteuer ein erheblicher Standortfaktor ist, beeinflusst sie mittelbar die Betriebskostenstruktur und kann folglich auch die Miet- und Preisgestaltung betreffen. Durch die nun bestätigte Verfassungskonformität des Bewertungsrechts besteht für Unternehmen und Kommunen endlich Planungssicherheit, nachdem jahrelang Unsicherheit über die zukünftige Bewertungspraxis herrschte.
Für kleinere Betriebe oder Onlinehändler mit eigenen Logistik- oder Lagerflächen ist die Entscheidung ebenfalls relevant. Sie können nun davon ausgehen, dass die ermittelten Grundsteuerwerte Bestand haben. Anpassungen ergeben sich dennoch, da die neuen Werte in vielen Fällen von bisherigen Einheitswerten abweichen und so zu veränderten Steuerlasten führen können. Wichtig ist, dass die genaue Höhe der Grundsteuer erst dann feststeht, wenn die jeweilige Kommune ihre Hebesätze festlegt und den Steuerbescheid erlässt. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass diese Vorgehensweise nicht gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast verstößt.
Praktische Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlung
Für die steuerliche Praxis empfiehlt es sich, die bereits erhaltenen Bescheide zur Feststellung des Grundsteuerwerts sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig Einspruch einzulegen, sofern auffällige Bewertungsansätze oder unplausible Bodenrichtwerte vorliegen. Auch wenn der Bundesfinanzhof die generelle Überprüfbarkeit einschränkt, können substanzielle Einwendungen, etwa fehlerhafte Lageangaben oder unzutreffende Flächenermittlungen, weiterhin geltend gemacht werden. Unternehmen sollten zudem ihre künftige Grundsteuerbelastung in die Finanz- und Liquiditätsplanung einbeziehen und prüfen, ob eine interne Kostenverteilung oder Anpassung der Mietkalkulationen erforderlich ist.
Für die Finanzverwaltung bedeutet das Urteil eine klare Bestätigung des bisherigen Vorgehens, wodurch die Umsetzungsprozesse in den Kommunen fortgesetzt werden können. Auch für die kommunalen Haushalte schafft die Entscheidung eine verlässliche Grundlage, um die Einnahmen aus der Grundsteuer weiterhin als stabile Säule ihrer Finanzierung einzuplanen. Gleichwohl bleibt es den Ländern vorbehalten, landesspezifische Modelle beizubehalten oder weiterzuentwickeln, wie es etwa Bayern und Baden-Württemberg mit eigenen Bewertungsansätzen getan haben. Das Bundesmodell fungiert damit weiterhin als Referenzrahmen für eine bundesweit harmonisierte Grundsteuerpraxis.
Abschließend lässt sich festhalten, dass die Entscheidung des Bundesfinanzhofs für Rechtssicherheit sorgt und den Akteuren am Immobilien- und Finanzmarkt ein hohes Maß an Stabilität bietet. Für Unternehmen bedeutet dies, dass sie sich auf verlässliche Parameter einstellen können, was sowohl Investitionsentscheidungen als auch betriebliche Standortplanungen erleichtert. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der digitalen Optimierung ihrer Buchhaltungsprozesse und der effizienten Verwaltung von Steuerdaten. Durch gezielte Prozessoptimierung und den Einsatz moderner digitaler Lösungen helfen wir unseren Mandanten, Kosten zu senken und Steuerprozesse transparent zu gestalten – ein entscheidender Vorteil in einer zunehmend komplexen Steuerlandschaft.
Gerichtsentscheidung lesen
