Grundsteuerbewertung im Bundesmodell – rechtliche Einordnung und Hintergrund
Mit seiner Entscheidung vom 12. November 2025 hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das Bundesmodell für die Grundsteuer, eingeführt durch das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019, sowohl formell als auch materiell verfassungsgemäß ist. Diese Feststellung im Verfahren II R 25/24 ist von erheblicher Bedeutung für die steuerliche Praxis. Der Bundesfinanzhof betont, dass die Neuregelung den verfassungsrechtlichen Anforderungen an Gleichheit, Gesetzgebungskompetenz und Rechtsklarheit genügt. Damit erhalten Unternehmen, Kommunen und Privathaushalte Planungssicherheit im Hinblick auf die ab 2025 auf Basis dieses Modells erhobene Grundsteuer.
Im Zentrum steht die Bewertung von Grundstücken nach den Paragrafen 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes. Der steuerliche Belastungsgrund, also das, woran die Steuerpflicht anknüpft, ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofs die durch den Besitz von Grund und Boden vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung. Diese Sichtweise sichert die Grundsteuer als sogenannte Objektsteuer ab, die primär auf den Wert und Ertrag eines Grundstücks, nicht aber auf die persönliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers abstellt. Mit der Reform wollte der Gesetzgeber vor allem ein praktikables, automatisierbares System schaffen, das regelmäßig fortgeschrieben werden kann und so ein erneutes Auseinanderfallen von Verkehrswerten und Besteuerungsgrundlagen – wie es bei den alten Einheitswerten der Fall war – verhindert.
Die Entscheidung war zu erwarten, nachdem bereits mehrere Finanzgerichte die Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregelungen bestätigt hatten. Für Steuerberatende und Unternehmen ist diese Klarstellung bedeutsam, da sie die Grundlage für die nächsten Hauptfeststellungen bildet und den Vollzug in der Praxis erheblich stabilisiert.
Verfassungsrechtliche Bewertung und Begründung der Entscheidung
Der Bundesfinanzhof setzt sich detailliert mit den vorgetragenen Einwänden auseinander, insbesondere zur Gesetzgebungskompetenz und zur möglichen Ungleichbehandlung durch typisierte Berechnungen von Mieten und Bodenrichtwerten. Dabei bekräftigt das Gericht, dass der Bund nach Artikel 105 Absatz 2 Satz 1 des Grundgesetzes für die Regelung der Grundsteuer zuständig war. Auch das bewusste Setzen auf Durchschnittswerte, sogenannte Typisierungen, sei verfassungsrechtlich zulässig, solange sie der Vollzugsvereinfachung dienen und keine strukturellen Ungleichheiten schaffen.
Die Grundsteuer knüpft an den sogenannten Sollertrag an, also den objektiven Nutzungsvorteil eines Grundstücks. Dieser wird im Bundesmodell durch pauschalierte Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte abgebildet. Die Anwendung solcher allgemeinen Werte gilt nach Auffassung des Gerichts als dem Gleichheitssatz entsprechend, weil sie für alle Grundstücke gleichermaßen gelten und Abweichungen innerhalb einer gewissen Toleranzgrenze hinnehmbar sind. Nur wenn systematisch falsche Bodenrichtwerte oder methodische Mängel bei der Ermittlung auftreten, können Steuerpflichtige die Werte gerichtlich überprüfen lassen – eine wichtige Einschränkung, um exzessive Streitigkeiten im Massenverfahren zu vermeiden.
Der Bundesfinanzhof betont zudem, dass der Gleichheitssatz des Artikels 3 Absatz 1 des Grundgesetzes gewahrt bleibt. Zwar würden Unterschiede zwischen einzelnen Grundstücken bestehen, doch stünden diese in angemessenem Verhältnis zum Ziel einer praktikablen und flächendeckend umsetzbaren Bewertung. Auch die Möglichkeit, bei erheblicher Überbewertung einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, sei ein ausreichendes rechtsstaatliches Korrektiv. Zusammenfassend bestätigt das Gericht, dass die typisierten Bewertungsparameter keine willkürliche Ungleichbehandlung darstellen, sondern eine notwendige Vereinfachung für die periodische Neubewertung von rund 36 Millionen Grundstückseinheiten sind.
Relevanz und Folgen für kleine Unternehmen, Mittelstand und institutionelle Eigentümer
Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für kleine Unternehmen, Mittelständler, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Onlinehändler und andere Immobilienbesitzende. Besonders für Betriebe, die gewerblich genutzte Immobilien halten oder mehrere Standorte besitzen, ist der Fortbestand des Bundesmodells eine zentrale Größe bei der Kalkulation der Steuerbelastung.
Für Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser, die häufig über großflächige Liegenschaften verfügen, bleibt die Berechnungsgrundlage verlässlich. Da kommunale Hebesätze weiterhin variieren, empfiehlt es sich allerdings, die Auswirkungen auf die Betriebsnebenkosten genau zu prüfen. Durch die Möglichkeit, bei Abweichungen von mehr als 40 % einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, besteht ein funktionaler Rechtsschutz – allerdings nur, wenn ein Gutachten die Abweichung belegt. Steuerberatende sollten Mandantinnen und Mandanten darüber informieren, dass solche Gutachten wirtschaftlich nur dann sinnvoll sind, wenn erhebliche Wertdifferenzen bestehen.
Für Onlinehändler mit Logistik- oder Lagerflächen bestätigt das Urteil den Vorrang der typisierten Bodenrichtwerte, die häufig an Gewerbegebietsstrukturen angepasst sind. Besonders in Ballungsräumen können solche Richtwerte stark steigen, was sich in der Grundsteuerbelastung bemerkbar machen wird. Mittelständische Betriebe, die Eigentümer von Betriebsimmobilien sind, sollten spätestens ab 2025 ihre Kostenkalkulationen und Mietstruktur unter Berücksichtigung der neuen Grundsteuerwerte überarbeiten. Die elektronische Feststellung der Grundsteuerwerte über die Elster-Plattform bleibt verpflichtend; daher profitieren digital aufgestellte Unternehmen von effizienten Abläufen, da notwendige Anpassungen im Buchhaltungsprozess softwareseitig abgebildet werden können.
Für Kommunen und Finanzinstitutionen schafft der Beschluss verlässliche Rahmenbedingungen. Banken können die Grundsteuerwerte nun ohne rechtliches Risiko als Grundlage für Beleihungsprüfungen heranziehen. Auch Steuerkanzleien und Immobilienverwalter erhalten Rechtssicherheit, dass das Ertragswertsystem Bestand hat und künftig ebenso für Neubewertungen eingesetzt werden darf. Unternehmerinnen und Unternehmer sollten sich darauf einstellen, dass die Gemeinden nach Abschluss der Hauptfeststellungen ihre Hebesätze anpassen, um das Aufkommen konstant zu halten – ein entscheidender Faktor für transparente Gemeindefinanzen.
Insgesamt stärkt die Entscheidung das Vertrauen in die steuerliche Digitalstrategie des Staates. Sie schafft eine Balance zwischen Genauigkeit und administrativer Handhabbarkeit. Für den Mittelstand bedeutet sie, dass steuerliche Abläufe künftig stärker standardisiert und digitalisiert überprüfbar sind, was nicht nur die Steuererhebung effizienter, sondern auch planbarer macht.
Ausblick und Handlungsempfehlung für die Praxis
Unternehmerinnen und Unternehmer sollten die Rechtsprechung als Aufforderung verstehen, eigene Prozesse im Bereich der Grundstücksbewertung zu analysieren und die Grundsteuer als festen Bestandteil des betrieblichen Kostenmanagements zu betrachten. Die Entscheidung stärkt das Vertrauen in die Planungssicherheit der Grundsteuerreform und ermöglicht eine präzisere Budgetplanung. Auch wenn die gerichtliche Kontrolle der Bodenrichtwerte nur eingeschränkt möglich ist, bleibt die Prüfung individueller Bewertungsbescheide sinnvoll, insbesondere wenn die tatsächliche Grundstücksbeschaffenheit von der typischen Bodenrichtwertzone abweicht.
Für Steuerberatende bietet das Urteil die Basis, Mandanten gezielter zu beraten, etwa über die Kosten-Nutzen-Abwägung eigener Gutachten oder über die Optimierung von Prozessen im Rahmen der elektronischen Einreichung. Die zunehmende Digitalisierung der Bewertungsverfahren erfordert, dass Unternehmen, insbesondere Mittelständler, ihre Datenpflege, Buchhaltungssoftware und Steuerprozesse reibungslos miteinander verzahnen. Daraus entstehen erhebliche Effizienzvorteile, die nicht nur bei der Grundsteuer, sondern in der gesamten Rechnungsführung zur Kostenreduktion beitragen können. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei der Optimierung dieser Prozesse, insbesondere im Bereich Buchhaltung und Digitalisierung, und trägt damit zu nachhaltigen Kostenersparnissen und hoher Rechtssicherheit im laufenden Betrieb bei.
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