BFH-Entscheidung zur Grundsteuer und ihre rechtlichen Grundlagen
Mit Urteil vom 12. November 2025 (Az. II R 31/24) hat der Bundesfinanzhof das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer bestätigt und dabei klargestellt, dass die gesetzlichen Regelungen des Grundsteuer-Reformgesetzes von 2019 formell und materiell verfassungsgemäß sind. Damit hat das höchste deutsche Steuergericht wesentliche Weichen für die langfristige Anwendung des neuen Bewertungsrechts gestellt. Streitgegenstand war die Frage, ob die Bewertung von Wohnungseigentum nach den typisierten Vorgaben des Bewertungsgesetzes gegen den Gleichheitssatz des Artikels 3 Grundgesetz verstößt. Klägerin war eine Eigentümerin, die den vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert einer selbstgenutzten Eigentumswohnung beanstandet hatte, insbesondere wegen der Anknüpfung an pauschalierte Nettokaltmieten. Der Bundesfinanzhof verneinte dies und bekräftigte die Legitimität der bundesgesetzlichen Typisierung.
Die Entscheidung ist von erheblicher Tragweite für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie für gewerbliche und institutionelle Immobilieneigentümer, zum Beispiel Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen oder Betreiber von Handelsimmobilien. Auch für kleine und mittelständische Unternehmen, die eigene Betriebsgebäude oder Lagerflächen halten, hat das Urteil unmittelbare Bedeutung, da die Bewertung ihrer Grundstücke künftig nach dem verfassungsrechtlich bestätigten Bundesmodell erfolgt. Ebenso greift die Entscheidung in die digitale Grundsteuerverwaltung der Gemeinden ein, die auf standardisierte und automatisierte Verfahren angewiesen ist.
Rechtliche Einordnung und Begründung der Entscheidung
Der Bundesfinanzhof hat in seiner Begründung zunächst die formelle Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Reformgesetzes hervorgehoben. Der Bund verfüge nach Artikel 105 Absatz 2 Satz 1 Grundgesetz über die Rechtsetzungskompetenz für die Grundsteuer, unabhängig von der Möglichkeit abweichender landesrechtlicher Regelungen. Selbst eine unvollständige Ausnutzung dieser Kompetenz beeinträchtige die Gesetzgebungshoheit nicht. Zudem sei die Ausgestaltung des sogenannten Ertragswertverfahrens in den §§ 252 bis 257 Bewertungsgesetz sachgerecht und gleichheitskonform.
Materiell stützt der Gerichtshof seine Entscheidung auf den Grundsatz, dass der Belastungsgrund der Grundsteuer die objektive Leistungsfähigkeit des Grundbesitzes ist. Diese zeige sich in der potenziellen Ertragskraft einer Immobilie, unabhängig davon, ob tatsächlich Mieteinnahmen erzielt werden. Mit diesem objektbezogenen, nicht personenbezogenen Maßstab verfolgt der Gesetzgeber das Ziel einer nachvollziehbaren und praktikablen Steuererhebung. Ein zentraler Punkt war die Frage, ob die typisierten Nettokaltmieten pro Quadratmeter, wie sie in Anlage 39 des Bewertungsgesetzes festgelegt sind, eine unzulässige Pauschalisierung darstellen. Der Bundesfinanzhof entschied, dass diese Typisierung verfassungsrechtlich zulässig ist, da sie einen praktikablen Massenvollzug ermöglicht und durch empirische Datengrundlagen, insbesondere den Mikrozensus, abgesichert ist.
In seiner juristischen Argumentation kam der Bundesfinanzhof zu dem Schluss, dass die Heranziehung der durch die Gutachterausschüsse ermittelten Bodenrichtwerte als sachgerecht zu bewerten ist. Nur wenn nachweislich gegen gesetzliche Vorgaben bei der Erstellung der Bodenrichtwerte verstoßen wurde, könne ein Gericht eine Korrektur vornehmen. Damit stärkt das Urteil die Rechtssicherheit im Verhältnis zwischen Finanzämtern, Gutachterausschüssen und Steuerpflichtigen. Außerdem betonte das Gericht, dass verbleibende Ungenauigkeiten infolge von Typisierungen und Generalisierungen mit Blick auf den Massencharakter der Bewertung verfassungsrechtlich hinnehmbar seien.
Konkrete Folgen für Unternehmen und Institutionen
Für Unternehmen verschiedenster Branchen ist das Urteil von erheblichem praktischen Nutzen. Kleinbetriebe und mittelständische Unternehmen, die Eigentum an Betriebsgrundstücken halten, können künftig auf eine höhere Kalkulationssicherheit bauen. Der verfassungsrechtlich bestätigte Bewertungsmaßstab verhindert eine erneute Grundsatzdiskussion über die Bewertungslogik des Bundesmodells. Damit werden Grundsteuerwerte stabiler und Streitigkeiten mit den Finanzämtern weniger wahrscheinlich. Für Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die häufig umfangreiche Grundstücks- und Gebäudekomplexe unterhalten, bedeutet die Entscheidung ebenfalls Klarheit: Die Bewertungspraxis nach Bodenrichtwerten und typisierten Mietwerten bleibt verbindlich. Dadurch wird der Grundsteuerprozess auch für steuerbegünstigte Einrichtungen kalkulierbarer.
Für Onlinehändler und Logistikunternehmen, die zunehmend eigene Lager- und Versandflächen besitzen, ist der Beschluss insofern relevant, als die verlässliche Fortschreibung des Grundsteuerwerts künftig digital und automatisiert erfolgen kann. Die periodisch vorgesehene Hauptfeststellung alle sieben Jahre bietet planbare Grenzen für künftige Steueranpassungen. Auch die Möglichkeit, individuelle Wertgutachten zur Widerlegung überhöhter Bewertungen vorzulegen, wurde vom Bundesfinanzhof bestätigt, sodass Unternehmen weiterhin die Chance haben, besondere Umstände ihres Grundbesitzes geltend zu machen.
Darüber hinaus stärkt das Urteil die Gemeinden, da es die Anwendung einheitlicher Bewertungsstandards im Bundesgebiet ermöglicht. Für Unternehmen und Steuerberatende bedeutet dies, dass künftig eine harmonisierte Rechtsbasis für sämtliche Standorte gilt, soweit die Länder – wie etwa Sachsen – keine eigenen Abweichungsmodelle einführen. Dies erhöht die Planungs- und Berechenbarkeit bei bundesweiten Immobilieneigentümern und Immobilienfonds.
Schlussfolgerungen und strategische Handlungsempfehlung
Mit der Entscheidung vom 12. November 2025 hat der Bundesfinanzhof die rechtliche Grundlage für die künftige Grundsteuerberechnung bestätigt. Das Gericht erkennt ausdrücklich an, dass die Systematik der Grundsteuer auf einer zulässigen Typisierung beruht und die Kombination aus pauschalierten Mietwerten und Bodenrichtwerten ein verfassungsmäßiges, praktikables Verfahren darstellt. Damit ist die Unsicherheit über die Gültigkeit des neuen Bewertungsmodells ausgeräumt. Für Eigentümer bedeutet dies: Wer eine überhöhte Bewertung vermutet, muss den Gegenbeweis durch ein fundiertes Gutachten antreten. Eine pauschale Kritik an der Nutzung von Standardwerten genügt nicht.
Für Unternehmer aller Größen, vom Einzelunternehmen bis zum Mittelständler, ist besonders wichtig, die Bewertungsergebnisse kritisch zu prüfen und bei wesentlichen Abweichungen zwischen Verkehrswert und festgestelltem Grundsteuerwert gezielt Gegenmaßnahmen einzuleiten. Steuerberatende und Finanzverantwortliche sollten zudem die Wechselwirkung zwischen Bewertung und kommunalem Hebesatz beobachten, um eventuelle Anpassungen rechtzeitig in Budgetplanungen einzubeziehen.
Die Entscheidung verdeutlicht zugleich den Trend zur weiteren Digitalisierung und Automatisierung des Grundsteuerverfahrens. Für kleine und mittelständische Unternehmen eröffnet sich damit die Möglichkeit, interne Buchhaltungs- und Steuerprozesse harmonisch an die digitale Verwaltungsstruktur anzupassen. Unsere Kanzlei unterstützt Mandantinnen und Mandanten bei der Optimierung dieser Prozesse, insbesondere bei der Digitalisierung der Buchhaltung und der automatisierten Aufbereitung von Bewertungsdaten. Durch diese Optimierungen lassen sich erhebliche Kostenvorteile erzielen – ein relevanter Faktor angesichts der zunehmenden Frequenz künftiger Grundsteuerfeststellungen.
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