Hintergrund und Bedeutung der anstehenden BFH-Verhandlungen zur Grundsteuer
Am 12. November 2025 verhandelt der II. Senat des Bundesfinanzhofs drei richtungsweisende Verfahren zur Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell. Diese Termine stehen im Fokus, weil sie klären könnten, ob die gesetzliche Ausgestaltung des Modells, das seit 2025 bundesweit gilt, mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen vereinbar ist. Da die Grundsteuer für nahezu alle Eigentümer – von kleinen Unternehmen über Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser bis hin zu Onlinehändlern mit Logistikimmobilien – eine verbindliche Abgabe darstellt, haben die Entscheidungen weitreichende praktische und finanzielle Folgen.
Das Grundsteuer-Bundesmodell orientiert sich im Kern am Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und der Nettokaltmiete. Gemeinden nutzen die so ermittelten Werte zur Berechnung des Hebesatzes, um ihre Einnahmen zu sichern. Gerade bei stark steigenden Immobilienwerten und regional differierenden Bodenpreisen können die Ergebnisse jedoch erhebliche Abweichungen und Belastungsunterschiede zwischen einzelnen Grundstücksbesitzern hervorrufen. Diese Aspekte bilden den Hintergrund, warum zahlreiche Einsprüche und Klagen anhängig sind und nun der Bundesfinanzhof mit den Aktenzeichen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 das Bundesmodell auf seine Rechtmäßigkeit hin überprüft.
Verfassungsrechtliche und steuerliche Bewertung des Bundesmodells
Die juristische Kernfrage in den drei Verfahren betrifft die Gleichbehandlung nach Artikel 3 des Grundgesetzes. Kritiker des Bundesmodells bemängeln, dass vergleichbare Grundstücke je nach Lage, Art der Nutzung und regionalem Mietniveau unterschiedlich hoch bewertet werden, obwohl sich deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht zwingend unterscheidet. Außerdem steht im Raum, ob der Gesetzgeber mit der Berechnungssystematik eine hinreichend nachvollziehbare und nachhaltige Grundlage geschaffen hat, um bundesweit gleichmäßige Bemessungsregeln anzuwenden.
Aus steuerlicher Perspektive steht damit das Spannungsfeld zwischen Verwaltungsvereinfachung und Einzelfallgerechtigkeit im Mittelpunkt. Einerseits ermöglicht das Bundesmodell eine maschinenlesbare Ableitung der Bemessungsgrundlage, was insbesondere für die Finanzverwaltung und größere Immobiliengesellschaften erhebliche Prozessvorteile bringt. Andererseits kann die pauschale Berechnungsmethode dazu führen, dass einzelne Eigentümer – etwa Betriebe in strukturschwachen Regionen oder kleinere Pflegeeinrichtungen mit Sondernutzung – überproportional belastet werden.
Die Verfahren könnten damit einen Präzedenzfall schaffen, der künftig maßgeblich beeinflusst, ob und in welchem Umfang Bundesländer zur Fortführung oder Anpassung der bisherigen Modelle verpflichtet werden. Sollte der Bundesfinanzhof deutliche verfassungsrechtliche Defizite erkennen, wäre eine erneute Reform unvermeidbar. In einem solchen Fall müsste der Gesetzgeber zügig reagieren, um Planungssicherheit für alle beteiligten Akteure zu schaffen.
Konkrete Folgen und Handlungsspielräume für Unternehmen und Einrichtungen
Für kleine und mittelständische Unternehmen ist die Entwicklung besonders relevant, weil die Grundsteuer als Betriebsausgabe zu den fixen Kosten gehört, die dauerhaft Liquidität binden. Eine rechtliche Neubewertung des Bundesmodells könnte dazu führen, dass Bescheide vorläufig gestellt bleiben oder bereits ergangene Bewertungen rückwirkend korrigiert werden müssen. Insbesondere Grundstücksbesitzer mit großen Nutzflächen, etwa Logistikzentren von Onlinehändlern oder Gewerbebetriebe mit umfangreichen Außenflächen, sollten ihre Bescheide daraufhin prüfen, ob einer der laufenden Fälle vergleichbar ist.
Auch soziale und medizinische Einrichtungen wie Pflegeheime oder Krankenhäuser, die häufig auf kommunalen Grundstücken operieren, sind betroffen. Für sie stellt die Grundsteuer eine relevante Kostenkomponente dar, die sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit von Leistungen auswirken kann. Sollte das Bundesmodell fallen oder modifiziert werden, wäre eine Anpassung auch in den Pflegesatzverhandlungen oder in den internen Kalkulationsmodellen erforderlich. Gleichzeitig eröffnet sich für Unternehmen die Möglichkeit, eigene Bewertungsunterlagen und Grundstücksdaten digital zu prüfen, um Transparenz über Bewertungsgrundlagen und eventuelle Einspruchsrechte zu gewinnen.
Steuerberatende sollten Mandanten frühzeitig auf den Ausgang der Verfahren vorbereiten und prüfen, ob Fristen bestehen, um Rechtsbehelfe offen zu halten. Gerade in komplexen Eigentümerstrukturen oder bei Betriebsaufspaltungen kann die Identifikation des zutreffenden Einheitswerts eine Herausforderung darstellen. Die Digitalisierung der Bewertungsdaten und die Nutzung strukturierter Datenformate erleichtern dabei den Überblick und verkürzen Reaktionszeiten, wenn neue gesetzliche Regelungen oder BFH-Grundsätze umgesetzt werden müssen.
Ausblick und Handlungsempfehlung für die Praxis
Die mündlichen Verhandlungen vom 12. November 2025 markieren einen entscheidenden Moment für die Zukunft der Grundsteuer in Deutschland. Selbst wenn der Bundesfinanzhof die Entscheidungen erst später verkünden wird, beeinflussen die Inhalte bereits jetzt die Planungssicherheit vieler Unternehmen. Bis zur endgültigen Entscheidung sollten Unternehmen, Einrichtungen und ihre steuerlichen Berater bestehende Grundsteuerbescheide kritisch beobachten, Einspruchsfristen im Kalender führen und die Kommunikation mit den Finanzbehörden dokumentieren.
Ob die aktuelle Struktur des Bundesmodells Bestand haben wird, bleibt offen. Doch unabhängig vom Ausgang zeigen die Verfahren, dass die Digitalisierung und Transparenz im Bereich der Immobilienbewertung zunehmend entscheidend für eine effiziente Steuerplanung werden.
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