Die anstehende Entscheidung des Bundesfinanzhofs zur Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell zieht derzeit die Aufmerksamkeit von Unternehmen, Steuerberatenden und Finanzinstitutionen gleichermaßen auf sich. Am 10. Dezember 2025 wird der II. Senat in mehreren Verfahren (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) verkünden, ob die gegenwärtige Ausgestaltung der Grundsteuer-Bemessung mit dem Grundgesetz und den Anforderungen an die Gleichbehandlung der Steuerpflichtigen vereinbar ist. Der Ausgang dieser Entscheidungen wird unmittelbare Bedeutung für Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, Kommunen und auch für Unternehmen haben, die Immobilien im Betriebsvermögen halten.
Hintergrund der BFH-Verfahren und rechtliche Einordnung der Grundsteuerreform
Mit der Reform der Grundsteuer wurde im Jahr 2019 ein neues Bewertungsmodell eingeführt, das auf den 1. Januar 2025 erstmals in vollem Umfang anzuwenden ist. Ziel war es, die über Jahrzehnte veralteten Einheitswerte zu ersetzen und eine verfassungsrechtlich tragfähige Grundlage für die Steuererhebung zu schaffen. Das sogenannte Bundesmodell setzt dabei maßgeblich auf wertabhängige Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudenutzungsart und standardisierte Nettokaltmiete. Ergänzend dazu haben mehrere Länder eigene Modelle entwickelt, sodass ein Nebeneinander unterschiedlicher Bewertungsansätze entstanden ist.
In den vor dem Bundesfinanzhof anhängigen Verfahren wird im Kern zu klären sein, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz nach Artikel 3 des Grundgesetzes in Einklang steht und ob die methodische Herangehensweise bei der Bewertung und Multiplikation der Faktoren zu systematischen Verzerrungen führt. Im Fokus steht dabei die Frage, ob der pauschale Rückgriff auf modellhafte Mieten und Richtwerte der gebotenen realitätsgerechten Abbildung der wirtschaftlichen Verhältnisse entspricht.
Bewertungsmaßstäbe, Gleichbehandlung und steuerliche Konsequenzen
Die rechtlichen Auseinandersetzungen um die Grundsteuer fußen auf der Überlegung, dass Steuerpflichtige mit vergleichbaren Immobilienwerten und Nutzungssituationen gleich belastet werden müssen. Der II. Senat des Bundesfinanzhofs wird daher prüfen, ob das Bewertungsverfahren nach dem Bundesmodell in tatsächlich vergleichbaren Fällen zu unterschiedlichen Steuerbemessungen führt und damit gegen die Grundsätze der Gleichmäßigkeit der Besteuerung verstößt. Auch die Frage der Systemgerechtigkeit im Verhältnis zwischen Bundesmodell und Landesmodellen wird eine Rolle spielen.
Von besonderer Bedeutung ist ferner die Reichweite des gesetzlichen Gestaltungsspielraums. Der Gesetzgeber darf typisieren, also mit vereinfachenden Annahmen arbeiten, um eine massenhaft anwendbare Regelung zu schaffen. Dieser Spielraum endet jedoch dort, wo die Typisierung offenkundig realitätsferne Ergebnisse produziert. Sollte der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis kommen, dass die Bewertungsmaßstäbe des Bundesmodells nicht sachgerecht oder unverhältnismäßig sind, könnte dies weitreichende Folgen für den Fortbestand des Modells selbst und möglicherweise für die Grundsteuerfestsetzungen ab 2025 haben.
Juristisch betrachtet wird sich der Bundesfinanzhof dabei an den Leitlinien seines früheren Urteils zur Verfassungswidrigkeit der alten Einheitsbewertung orientieren. Er muss abwägen, ob der Reformgesetzgeber die dort vorgegebenen Korrekturansätze hinreichend umgesetzt hat. Sollte das Gericht erneut Defizite feststellen, wäre eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht nicht ausgeschlossen.
Relevanz für Unternehmen, Kommunen und Immobilienbesitzende
Die praktische Tragweite dieser Entscheidungen kann kaum überschätzt werden. Für kleine und mittelständische Unternehmen, die Eigentümer oder Pächter betrieblich genutzter Grundstücke sind, führt die Grundsteuer zu einer unmittelbaren Kostenbelastung. Insbesondere Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser, die häufig große Flächen vorhalten, könnten in Abhängigkeit von der Bewertung ihrer Liegenschaften spürbare Abgabenerhöhungen erfahren. Auch Onlinehändler mit Logistikzentren oder Lagerflächen sind betroffen, da die Grundsteuer über die Betriebskostenstruktur Einfluss auf die Wettbewerbsfähigkeit nehmen kann.
Für Kommunen als Steuergläubiger bedeutet die Entscheidung des Bundesfinanzhofs Klarheit über die künftige Rechts- und Einnahmesicherheit. Je nach Ausgang des Verfahrens müssten sie sich unter Umständen auf Übergangsregelungen und Neubewertungen einstellen, was hohe Verwaltungsaufwände nach sich ziehen könnte. Steuerberatende wiederum sehen sich mit der Aufgabe konfrontiert, Mandantinnen und Mandanten zeitnah über mögliche Rechtsfolgen und Anpassungsbedarfe in der Steuerplanung zu informieren. Finanzinstitute und Kapitalgesellschaften, die in Immobilien investieren, sollten die Entscheidung aufmerksam verfolgen, da sie mittelbar die Ertragslage und Bilanzierungsansätze betreffen könnte.
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht wäre im Falle einer gerichtlichen Beanstandung des Bundesmodells mit Unsicherheiten bei der Steuerkalkulation und gegebenenfalls mit rückwirkenden Korrekturen zu rechnen. Die Notwendigkeit, Bewertungsverfahren oder Grundstücksdaten erneut zu erfassen, würde insbesondere kleine Unternehmen stark beanspruchen. Für die Steuerverwaltung wie auch für Beraterinnen und Berater entstünde kurzfristig organisatorischer Mehraufwand – zugleich eröffnet sich jedoch die Chance, interne Prozesse zu digitalisieren und Bewertungsdaten künftig effizienter zu verwalten.
Ausblick und Empfehlungen für die Praxis
Unabhängig davon, ob der Bundesfinanzhof das Bundesmodell bestätigt oder beanstandet, bleibt die Grundsteuer eine zentrale Stellgröße der kommunalen Finanzierung und ein fester Bestandteil der betrieblichen Aufwendungen. Unternehmen sollten frühzeitig prüfen, ob ihre Daten zur Grundsteuer aktuell und vollständig sind, um im Falle einer Neubewertung oder Korrektur zeitnah reagieren zu können. Steuerberatende tun gut daran, insbesondere Mandate mit komplexer Immobilienstruktur auf mögliche Anpassungsbedarfe hinzuweisen und entsprechende Dokumentationsprozesse zu etablieren. Eigentümerinnen und Eigentümer könnten durch eine proaktive Digitalisierung ihrer Bewertungsunterlagen langfristig Aufwand und Kosten reduzieren.
Der Ausgang der Verfahren am 10. Dezember 2025 wird jedenfalls tiefgreifend prägen, wie die Grundsteuer in den kommenden Jahren erhoben und administriert wird. Sollte der Bundesfinanzhof die Grundzüge des Bundesmodells bestätigen, wäre dies ein wichtiges Signal für die Stabilität des steuerlichen Rahmens. Andernfalls müsste der Gesetzgeber rasch handeln, um Rechtssicherheit zu gewährleisten und die Grundsteuerreform auf eine neue Basis zu stellen.
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