Die Grundsteuerreform bleibt für Unternehmen, Immobilieneigentümer und ihre Berater ein Dauerthema mit erheblicher finanzieller und organisatorischer Tragweite. Mit zwei aktuellen Entscheidungen hat der Bundesfinanzhof nun eine zentrale Frage für Baden-Württemberg beantwortet: Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg, das seit dem 01.01.2025 für die Grundsteuer maßgeblich ist, hält der gerichtlichen Kontrolle stand und ist nach Auffassung des Gerichts nicht verfassungswidrig. Damit erhalten kleine Unternehmen, mittelständische Unternehmen, Familiengesellschaften, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Projektentwickler, Vermieter und auch Onlinehändler mit Logistik- oder Lagerflächen mehr Rechtssicherheit bei der Bewertung ihrer Grundstücke.
Grundsteuer in Baden-Württemberg: Sachverhalt, Bodenrichtwert und gesetzlicher Rahmen
Ausgangspunkt der Entscheidungen waren die Verfahren II R 26/24 und II R 27/24, über die am 22.04.2026 nach mündlicher Verhandlung entschieden wurde. Nach der Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs wurde in beiden Fällen bestätigt, dass die Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg zur Bewertung von Grundstücken nicht gegen die Verfassung verstoßen.
Im ersten Verfahren ging es um ein in Karlsruhe gelegenes Grundstück mit einem Zweifamilienhaus und einer größeren Hinterlandfläche. Die Eigentümerin wollte für den hinteren, als Gartenland genutzten Teil einen reduzierten Bodenrichtwert ansetzen. Der Bodenrichtwert ist ein von den Gutachterausschüssen ermittelter durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb einer bestimmten Zone. Das Finanzamt setzte hingegen für die gesamte Fläche den einheitlichen Bodenrichtwert der maßgeblichen Bodenrichtwertzone an. Im zweiten Verfahren betraf der Streit ein in Stuttgart belegenes, mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Dort machten die Kläger geltend, das Grundstück sei durch Verkehrslärm und weitere Lagefaktoren beeinträchtigt, weshalb der angesetzte Wert zu hoch sei.
Beiden Verfahren lag damit dieselbe Grundfrage zugrunde: Darf Baden-Württemberg den Grundsteuerwert pauschal allein anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts ermitteln, ohne individuelle Besonderheiten wie Lärm, Gartenland, Hochwassergefahr oder die konkrete Bebauung im Einzelfall zu berücksichtigen. Genau dies sieht das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg vor. Maßgeblich ist danach grundsätzlich der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der jeweiligen Zone für die gesamte Grundstücksfläche. Ein Richtwertgrundstück ist ein typisiertes Vergleichsgrundstück, an dem sich die Bodenbewertung innerhalb der Zone orientiert.
Für die Praxis ist wichtig, dass das baden-württembergische Modell bewusst stark pauschaliert ist. Es knüpft im Kern an den Bodenwert an und lässt den Wert der aufstehenden Gebäude bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Betracht. Das unterscheidet das Landesmodell deutlich von anderen Grundsteuermodellen und erklärt, weshalb die verfassungsrechtliche Diskussion so intensiv geführt wurde.
Bodenwertmodell und Verfassungsrecht: Warum der Bundesfinanzhof das Landesgesetz bestätigt
Der Bundesfinanzhof hat die Revisionen als unbegründet zurückgewiesen und sowohl die Anwendung des einfachen Rechts als auch die Verfassungsmäßigkeit des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg bestätigt. Besonders bedeutsam ist dabei zunächst, dass das Gericht die landesrechtlichen Vorschriften überhaupt überprüfen konnte. Zwar ist die Revision im finanzgerichtlichen Verfahren grundsätzlich auf Bundesrecht ausgerichtet. Im Streitfall war die Prüfung von Landesrecht jedoch eröffnet, weil das Landesgesetz dies verfahrensrechtlich zulässt.
In der Sache stellte der Bundesfinanzhof klar, dass die Finanzämter den Grundsteuerwert in beiden Verfahren zutreffend durch Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt haben. Der für die Bodenrichtwertzone festgestellte Wert gilt nach dem Gesetz für die gesamte Fläche des zu bewertenden Grundstücks. Eine Aufspaltung in Teilflächen mit unterschiedlichen Werten, etwa in Bauland vorne und Gartenland hinten, lässt das Gesetz nach dieser Auslegung gerade nicht zu. Ebenso wenig sind individuelle Merkmale wie Verkehrslärm, eine als schlechter empfundene Wohnlage oder Besonderheiten der tatsächlichen Grundstücksnutzung in diesem Bewertungsschritt zu berücksichtigen.
Auch die Einwände gegen die Verfassungsmäßigkeit überzeugten den Bundesfinanzhof nicht. Das Gericht hält das Gesetz bereits formell für verfassungsgemäß. Baden-Württemberg durfte aufgrund der verfassungsrechtlichen Öffnungsklausel ein eigenes Grundsteuermodell schaffen. Dass das Landesmodell nur an den Bodenwert anknüpft und die Gebäude ausblendet, steht der Einordnung als Grundsteuer nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Entscheidend sei, dass die Steuer an den grundstücksbezogenen Vermögensbestand anknüpft, also an Grund und Boden.
Materiell sieht der Bundesfinanzhof ebenfalls keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Dieser verlangt, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Im Steuerrecht verfügt der Gesetzgeber jedoch über einen weiten Gestaltungsspielraum und darf typisieren, pauschalieren und generalisieren, wenn dies der Praktikabilität dient. Gerade die Grundsteuer ist ein Massenverfahren mit einer sehr großen Zahl von wirtschaftlichen Einheiten, das regelmäßig fortgeschrieben werden muss. Deshalb durfte der Landesgesetzgeber nach Auffassung des Gerichts die Ermittlungsvereinfachung höher gewichten als eine bis ins Detail individualisierte Bewertung.
Besonders hervorzuheben ist die Begründung zur fehlenden Berücksichtigung der Gebäude. Der Bundesfinanzhof sieht darin keinen Verfassungsverstoß. Der Gesetzgeber durfte annehmen, dass sich die durch kommunale Infrastruktur vermittelte Lagequalität überwiegend im Bodenwert niederschlägt. Zudem spiegele der Bodenrichtwert mittelbar auch die zulässige bauliche Nutzung wider. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit werde damit zwar nicht vollständig, aber doch in verfassungsrechtlich ausreichender Weise erfasst.
Eine wichtige Schutzfunktion sieht das Gericht in der Möglichkeit, durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn der typisiert ermittelte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mehr als 30 Prozent überschreitet. Ein solches Gutachten war im Verfahren II R 26/24 zwar vorgelegt worden, allerdings erst im Revisionsverfahren. Neuer Tatsachenvortrag wird dort grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt. Das ist für die Beratungspraxis von erheblicher Bedeutung: Wer einen niedrigeren Wert geltend machen will, muss dies frühzeitig und verfahrensgerecht tun.
Grundsteuer-Praxis in Baden-Württemberg: Folgen für Mittelstand, Immobilienhalter und Spezialbranchen
Für die Praxis in Baden-Württemberg bedeutet die Entscheidung vor allem eines: Unternehmen und andere Eigentümer müssen sich auf das Bodenwertmodell einstellen und können Einwendungen nicht mehr mit der bloßen Begründung stützen, das Gesetz selbst sei verfassungswidrig. Für kleine Unternehmen mit Betriebsgrundstücken, für mittelständische Familienunternehmen mit Verwaltungs- und Produktionsstandorten sowie für Onlinehändler mit Lagerimmobilien ist damit klar, dass individuelle Lage- oder Nutzungsnachteile regelmäßig nicht schon auf der Bewertungsebene berücksichtigt werden.
Das gilt ebenso für Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder sonstige spezialisierte Unternehmen, die große Grundstücke mit unterschiedlicher Flächennutzung halten. Gerade dort kommt es häufig vor, dass Teile des Areals als Zufahrt, Grünfläche, Reservefläche oder Gartenbereich genutzt werden. Nach der nun bestätigten Rechtslage führt dies grundsätzlich nicht dazu, dass innerhalb eines Grundstücks verschiedene Bodenrichtwerte angesetzt werden können, nur weil einzelne Teilflächen wirtschaftlich anders genutzt werden.
Für die steuerliche Beratung verschiebt sich der Fokus daher auf zwei Punkte. Erstens muss sorgfältig geprüft werden, ob die zugrunde gelegten Flächenangaben und der herangezogene Bodenrichtwert der richtigen Zone entsprechen. Zweitens ist zu überlegen, ob im Ausnahmefall ein qualifiziertes Gutachten sinnvoll sein kann. Das wird vor allem dann relevant, wenn deutliche Wertabweichungen vorliegen und die 30-Prozent-Schwelle realistisch überschritten wird. Ein pauschales Unbehagen über den angesetzten Wert genügt nicht. Erforderlich ist eine belastbare Tatsachengrundlage.
Unternehmen mit mehreren Standorten in verschiedenen Bundesländern sollten zusätzlich beachten, dass die Entscheidung nur das Landesmodell Baden-Württemberg betrifft. Für Hamburg, Hessen und Bayern sind weitere Verfahren anhängig. Wer Immobilienportfolios über Landesgrenzen hinweg verwaltet, muss deshalb mit unterschiedlichen Bewertungslogiken und abweichenden Rechtsrisiken arbeiten. Für Finanzinstitutionen, Immobiliengesellschaften und kreditgebende Banken ist das bei Cashflow-Planungen, Standortkalkulationen und Beleihungsprüfungen nicht nur ein rechtliches, sondern auch ein operatives Thema.
Von erheblicher Relevanz ist zudem die verfahrensrechtliche Seite. Das im Revisionsverfahren zu spät eingereichte Gutachten zeigt, dass die Qualität und der Zeitpunkt des Vortrags entscheidend sind. Gerade mittelständische Unternehmen sollten Einspruchs- und Klageverfahren daher eng mit der Bewertungspraxis, der Buchhaltung und den internen Immobilienverantwortlichen verzahnen. Nur so lassen sich Fristen, Datengrundlagen und Nachweise rechtzeitig aufbereiten.
Grundsteuer Baden-Württemberg: Rechtssicherheit mit Blick auf Bewertung und Prozesse
Die Entscheidungen in den Verfahren II R 26/24 und II R 27/24 schaffen für Baden-Württemberg eine klare Linie. Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg bleibt anwendbar, der pauschale Ansatz von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ist rechtlich bestätigt, und individuelle Grundstücksmerkmale führen grundsätzlich nicht zu einer abweichenden Bewertung. Für Eigentümer und Berater heißt das, dass die erfolgversprechende Arbeit künftig weniger in grundsätzlichen Verfassungsangriffen liegt, sondern stärker in der Prüfung der konkreten Datengrundlage und in sauber geführten Verfahren zum Nachweis eines erheblich niedrigeren Werts.
Wer die Grundsteuerbelastung rechtssicher steuern will, sollte Bewertungsdaten, Flächenangaben, Bescheide und Fristen strukturiert dokumentieren und in die laufenden Finanzprozesse integrieren. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen verschiedenster Branchen dabei mit besonderem Fokus auf digitale Buchhaltungsprozesse, verlässliche Verfahrensabläufe und Prozessoptimierung, die im Mittelstand regelmäßig auch spürbare Kostenersparnisse ermöglicht.
Gerichtsentscheidung lesen
