Grunderwerbsteuer bei Drittzahlungen: Sachverhalt und Regelungshintergrund
Mit Entscheidung vom 17. Juni 2026, Aktenzeichen II R 1/24, hat der Bundesfinanzhof eine für die Transaktionspraxis bedeutsame Frage zur Grunderwerbsteuer präzisiert. Im Mittelpunkt stand die Frage, wann Zahlungen des Grundstückserwerbers an einen Dritten als Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zu erfassen sind. Die Gegenleistung ist im Grunderwerbsteuerrecht die Bemessungsgrundlage, also der Wert, nach dem sich die Steuer berechnet. Gerade bei komplexen Projektentwicklungen, bei Umstrukturierungen von Grundstücksrechten und bei der Bereinigung streitiger Rechtspositionen kann diese Abgrenzung über erhebliche Steuerbeträge entscheiden.
Dem Verfahren lag eine vielschichtige Projektentwicklung zugrunde. Eine GmbH erwarb im Rahmen mehrerer notarieller Verträge eine Teilfläche eines größeren Areals. Parallel hierzu bestanden langjährige zivilrechtliche Streitigkeiten zwischen früheren Erwerbern und der ursprünglichen Eigentümerseite über Wiederkaufsrechte, Ankaufsrechte und die Wirksamkeit früherer Vertragsgestaltungen. Zur Ermöglichung des neuen Erwerbs zahlte die spätere Käuferin an die früheren Erwerber eine erhebliche Kompensation für die Aufgabe möglicher Rechte und zur Beendigung der laufenden Zivilverfahren.
Das Finanzamt behandelte diese Kompensationszahlung als Teil der Gegenleistung und bezog sie in die Bemessungsgrundlage ein. Die Vorinstanz sah dies anders und nahm an, die Zahlung sei nicht grunderwerbsteuerbar, weil nicht feststehe, dass die früheren Erwerber tatsächlich in der Lage und willens gewesen seien, das Grundstück selbst anstelle der Klägerin zu erwerben. Der Bundesfinanzhof hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies die Sache zurück. Die Revision hatte Erfolg, weil die tatsächlichen Feststellungen des Finanzgerichts nach Auffassung des Gerichts nicht ausreichten.
Rechtlicher Ausgangspunkt ist die Vorschrift, nach der auch Leistungen an andere Personen als den Veräußerer zur Gegenleistung gehören können, wenn diese dafür erbracht werden, dass der Dritte auf den Erwerb des Grundstücks verzichtet. Ein Verzicht bedeutet in diesem Zusammenhang nicht irgendein bloßes Unterlassen, sondern ein tatsächliches Absehen von einem eigenen Erwerb. Diese Differenz ist für die Praxis zentral. Nicht jede Vergleichszahlung, nicht jede Abstandszahlung und nicht jede Entschädigung im Umfeld eines Grundstücksgeschäfts löst automatisch zusätzliche Grunderwerbsteuer aus. Entscheidend ist vielmehr, welche Rechtsposition der Dritte tatsächlich hatte und weshalb die Zahlung geleistet wurde.
Drittzahlungen als Gegenleistung: Maßgebliche Kriterien des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof bestätigt seine bisherige Linie mit bemerkenswerter Klarheit. Eine Zahlung an einen Dritten gehört nur dann zur Gegenleistung, wenn dieser Dritte sich in einer so starken Rechtsposition befindet, dass er den Grundstückserwerb durch den neuen Käufer verhindern kann und will, und wenn der Erwerber gerade in Kenntnis dieser Lage zahlt, um den Dritten von seinem eigenen Erwerb abzubringen. Damit stellt das Gericht erneut auf eine substanzielle Erwerbsposition des Dritten ab.
Juristisch wichtig ist die Abgrenzung zwischen einer bloßen Störposition und einer echten Erwerbschance. Wer den Erwerb nur verzögern, wirtschaftlich erschweren oder rechtlich angreifen kann, ohne selbst in der Lage zu sein, Eigentum am Grundstück zu erlangen, erfüllt die Voraussetzungen nicht. Für die Besteuerung genügt also nicht, dass ein Dritter lästig, prozessfreudig oder wirtschaftlich einflussreich ist. Erforderlich ist vielmehr eine Position, aus der heraus der Dritte selbst Eigentümer werden könnte oder den Erwerb aufgrund fortbestehender eigener Rechte blockieren könnte.
Besonders relevant ist die Entscheidung für Fälle, in denen frühere Vertragsparteien, Projektpartner oder Investoren wegen Rücktrittsrechten, Wiederkaufsrechten oder Ankaufsrechten noch in Rechtsstreitigkeiten verstrickt sind. Ein Wiederkaufsrecht ist das vertraglich eingeräumte Recht, ein bereits veräußertes Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zurückzuerwerben. Ein Ankaufsrecht ist das Recht, durch Ausübung den Abschluss eines Kaufvertrags zu verlangen. Ob solche Rechte im konkreten Zeitpunkt wirksam bestanden und durchsetzbar waren, ist keine bloße Nebenfrage, sondern der Kern der grunderwerbsteuerlichen Würdigung.
Der Bundesfinanzhof beanstandete insbesondere, dass das Finanzgericht die Ergebnisse der zivilgerichtlichen Verfahren zwar ausführlich dargestellt, aber keine eigene Überzeugung gebildet hatte. Nach der Finanzgerichtsordnung muss das Finanzgericht den Sachverhalt aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens selbst würdigen. Es darf Erkenntnisse aus Zivilprozessen übernehmen, muss aber erkennen lassen, dass es diese eigenständig bewertet hat. Genau daran fehlte es hier. Das Finanzgericht hatte im Ergebnis nur festgestellt, der Ausgang der zivilrechtlichen Auseinandersetzungen sei offen gewesen. Diese Offenheit ersetzt jedoch keine konkrete Feststellung dazu, ob die früheren Erwerber im maßgeblichen Zeitpunkt noch über eine starke Rechtsposition verfügten.
Für den zweiten Rechtsgang gibt der Bundesfinanzhof klare Hinweise. Das Finanzgericht muss unter anderem klären, welche Nutzung vertraglich geschuldet war, ob diese Nutzung tatsächlich und rechtlich noch möglich war, ob das Wiederkaufsrecht wirksam ausgeübt worden ist und bis wann dies geschehen konnte. Erst auf dieser Tatsachengrundlage lässt sich beurteilen, ob die Zahlung an die früheren Erwerber ein Entgelt für einen steuerlich relevanten Verzicht war oder lediglich eine wirtschaftliche Befriedung eines komplexen Konflikts.
Ebenfalls praxisrelevant ist der Hinweis des Gerichts, dass die bloße Höhe einer Kompensationszahlung keine starke Rechtsposition beweist. Auch ein sehr hoher Betrag kann aus Verhandlungstaktik, Projektzeitdruck, Finanzierungserfordernissen oder einer Gesamtbereinigung mehrerer Streitpunkte resultieren. Wer also allein aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Drittzahlung auf eine steuerpflichtige Gegenleistung schließen will, greift nach dieser Entscheidung zu kurz.
Auswirkungen auf Unternehmen, Projektentwickler und finanzierende Institute
Für kleine Unternehmen und mittelständische Unternehmen ist die Entscheidung deshalb bedeutsam, weil Grundstückstransaktionen häufig nicht in idealtypischen Standardfällen stattfinden. Betriebsgrundstücke, Erweiterungsflächen, Pflegeimmobilien, Krankenhausstandorte, Logistikflächen oder Handelsimmobilien werden nicht selten unter Einbeziehung Dritter erworben, die noch Altpositionen, Ansprüche oder Sicherungsrechte geltend machen. Gerade in angespannten Märkten werden Konflikte oft durch Vergleichszahlungen gelöst, damit Projekte finanzierbar und zeitnah umsetzbar bleiben.
Für Bauprojektentwickler und Immobiliengesellschaften zeigt die Entscheidung, dass Vertragsdokumentation und steuerliche Strukturierung eng zusammengedacht werden müssen. Wenn eine Kompensationszahlung an frühere Erwerber, Nachbarn, Mitberechtigte oder sonstige Anspruchsteller vorgesehen ist, sollte frühzeitig geprüft werden, ob diese Personen tatsächlich eine eigene Erwerbsposition haben oder lediglich Störpotenzial entfalten. Davon hängt ab, ob die Zahlung grunderwerbsteuerlich in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden kann. Für die steuerliche Einordnung kommt es nicht auf die gewählte Bezeichnung im Vertrag an, sondern auf den wirtschaftlichen und rechtlichen Gehalt.
Auch Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser können mittelbar betroffen sein. Der Erwerb oder die Erweiterung von Gesundheitsimmobilien ist häufig mit öffentlichen Entwicklungszielen, Altverträgen, Erschließungsfragen und komplexen Betreiberstrukturen verbunden. Wenn zur Standortsicherung Zahlungen an Dritte vereinbart werden, etwa zur Aufgabe früherer Erwerbsrechte oder zur Beilegung schwebender Verfahren, ist die Entscheidung ein deutlicher Hinweis darauf, dass die steuerliche Behandlung nicht schematisch erfolgen darf.
Für Onlinehändler und andere wachstumsorientierte Unternehmen mit Bedarf an Lager und Versandflächen gilt Entsprechendes. Bei zeitkritischen Flächenerwerben steht die schnelle Befriedung von Streitlagen oft im Vordergrund. Dennoch sollte die steuerliche Prüfung vor Vertragsvollzug erfolgen, denn eine nachträgliche Einbeziehung hoher Drittzahlungen kann die Wirtschaftlichkeit der Investition deutlich verändern.
Finanzinstitutionen und finanzierende Banken sollten die Entscheidung ebenfalls beachten. Die Grunderwerbsteuer beeinflusst den Kapitalbedarf, die Liquiditätsplanung und häufig auch die Covenants der Finanzierung. Wenn Unsicherheit darüber besteht, ob Ausgleichs oder Kompensationszahlungen die Bemessungsgrundlage erhöhen, gehört diese Frage in die Due Diligence. Eine belastbare Aktenlage zur Rechtsposition des Dritten, zu bestehenden Erwerbsrechten und zur Zielrichtung der Zahlung kann spätere steuerliche Auseinandersetzungen erheblich entschärfen.
Im praktischen Ergebnis empfiehlt sich eine besonders sorgfältige Aufbereitung der Tatsachen. Wer den steuerlichen Ansatz einer Drittzahlung angreifen oder verteidigen will, braucht nicht nur Vertragsauszüge, sondern eine vollständige Darstellung der Rechtslage des Dritten im maßgeblichen Zeitpunkt. Dazu zählen frühere Kaufverträge, Änderungsvereinbarungen, Ausübungen von Rechten, Prozessstände, tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten und die wirtschaftliche Zielrichtung der Zahlung. Gerade weil der Bundesfinanzhof die tatrichterliche Würdigung in den Vordergrund stellt, entscheidet am Ende oft die Qualität der Dokumentation.
Grunderwerbsteuer und Vergleichszahlungen: Fazit für die Praxis
Die Entscheidung vom 17. Juni 2026, II R 1/24, verschärft nicht den materiellen Maßstab, bestätigt aber dessen konsequente Anwendung. Zahlungen an Dritte sind nicht schon deshalb Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, weil sie im Umfeld eines Grundstückskaufs erfolgen oder weil ohne sie der Deal wirtschaftlich kaum zustande gekommen wäre. Maßgeblich ist, ob der Dritte selbst eine so starke Rechtsposition hatte, dass er den Erwerb verhindern und gegebenenfalls selbst realisieren konnte. Genau diese Frage muss das Finanzgericht auf einer tragfähigen Tatsachengrundlage eigenständig beantworten.
Für Unternehmen, Steuerberatende und Finanzinstitutionen liegt der praktische Nutzen der Entscheidung vor allem in der klaren Prüfungsrichtung. Bei jeder Abstandszahlung, Kompensation oder Vergleichsvereinbarung rund um einen Grundstückskauf sollte frühzeitig analysiert werden, ob eine echte Erwerbsposition des Dritten vorliegt oder lediglich ein Hindernis beseitigt wird. Wer diese Differenz sauber dokumentiert, reduziert steuerliche Risiken erheblich und schafft belastbare Grundlagen für Kaufpreisverhandlungen, Finanzierung und Bilanzplanung. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei solchen Fragestellungen mit einem besonderen Fokus auf digitalisierte Abläufe und belastbare Buchhaltungsprozesse. Gerade im Mittelstand lassen sich durch klare Prozesse, moderne Dokumentation und konsequente Digitalisierung erhebliche Kostenersparnisse erzielen, die wir in der laufenden Beratung und Prozessoptimierung gezielt unterstützen.
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