Die gewerbesteuerliche Hinzurechnung beschäftigt viele Unternehmen weit über klassische Immobilienfälle hinaus. Besonders relevant wird sie dort, wo Räume, Unterkünfte oder Veranstaltungsflächen nur kurzfristig angemietet werden, aber gleichwohl regelmäßig für den Geschäftsbetrieb benötigt werden. Mit Urteil vom 15.01.2026, III R 28/24, hat der Bundesfinanzhof präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Hotelzimmermieten bei der Gewerbesteuer hinzugerechnet werden können. Die Entscheidung ist für Veranstaltungsunternehmen von unmittelbarer Bedeutung, reicht in ihrer Tragweite aber auch in andere Branchen hinein, etwa zu Onlinehändlern mit Außendienststrukturen, zu Pflegeeinrichtungen mit externen Unterbringungen, zu Krankenhäusern bei organisatorisch ausgelagerten Leistungen oder zu mittelständischen Unternehmen mit häufigen auswärtigen Einsätzen.
Gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Hotelzimmermieten im Unternehmensalltag
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine GmbH, die Konferenzen, Events und Reisen organisierte. Sie buchte im eigenen Namen in Konferenzhotels Zimmer, Veranstaltungsräume, Technik und weitere Leistungen und stellte diese Positionen ihren Kunden gesammelt in Rechnung. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Mietaufwendungen dem Gewinn aus Gewerbebetrieb teilweise wieder hinzuzurechnen seien. Das Finanzgericht hatte dies noch abgelehnt, weil es die angemieteten Räume nicht dem sogenannten fiktiven Anlagevermögen zuordnete.
Der Begriff des fiktiven Anlagevermögens ist für die Hinzurechnung zentral. Anlagevermögen sind Wirtschaftsgüter, also wirtschaftlich bewertbare Sachen oder Rechte, die dazu bestimmt sind, dem Betrieb dauerhaft zu dienen. Im Bereich der Gewerbesteuer wird dabei nicht nur auf tatsächlich im Eigentum gehaltene Wirtschaftsgüter geschaut. Entscheidend ist vielmehr auch, ob ein gemietetes oder gepachtetes Wirtschaftsgut nach seiner Funktion im Betrieb so eingesetzt wird, als würde es zum dauerhaften betrieblichen Bestand gehören.
Genau an diesem Punkt setzt die Entscheidung an. Der Bundesfinanzhof stellt klar, dass nicht jeder Aufwand für Hotelzimmer automatisch hinzuzurechnen ist. Voraussetzung ist vielmehr, dass die angemieteten Hotelzimmer nach den tatsächlichen betrieblichen Verhältnissen dem fiktiven Anlagevermögen des Unternehmens zuzuordnen sind. Ob dies der Fall ist, lässt sich nicht schematisch beantworten, sondern nur anhand des konkreten Geschäftsmodells und der tatsächlichen Nutzung im Einzelfall.
Damit grenzt das Gericht die gewerbesteuerliche Hinzurechnung zugleich von einer rein formalen Betrachtung ab. Weder die bloße Kurzfristigkeit einer Anmietung noch die Tatsache, dass ein Unternehmen Leistungen an Kunden weiterberechnet, entscheidet allein über die steuerliche Behandlung. Für Unternehmen, die regelmäßig Hotels, Seminarräume oder technische Infrastruktur einkaufen, ist das eine wichtige Präzisierung.
Fiktives Anlagevermögen und Dauerhaftigkeit der Nutzung richtig einordnen
Der Bundesfinanzhof hat die Revision des Finanzamts für begründet gehalten, die Sache aber nicht abschließend entschieden, sondern an das Finanzgericht zurückverwiesen. Hintergrund war, dass die tatsächlichen Feststellungen des Finanzgerichts nicht ausreichten. Das ist für die Praxis besonders wichtig, weil daraus folgt, dass die gewerbesteuerliche Beurteilung stark von einer belastbaren Tatsachengrundlage abhängt.
Nach der Entscheidung genügt es für eine Zuordnung zum fiktiven Anlagevermögen, wenn die betreffenden Wirtschaftsgüter nach den tatsächlichen betrieblichen Verhältnissen objektiv und subjektiv dazu bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Objektiv bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Funktion der angemieteten Räume im Betrieb auf eine fortlaufende betriebliche Nutzung hindeutet. Subjektiv meint, dass das Unternehmen die Räume nach seinem Geschäftskonzept gerade für diese dauerhafte betriebliche Zwecksetzung einsetzt.
Besonders bedeutsam ist die Aussage des Gerichts, dass die Wirtschaftsgüter dem Betrieb nicht unmittelbar dienen müssen. Sie müssen auch nicht zwingend für das Kerngeschäft unentbehrlich sein. Ebenso wenig reicht es aus, auf das vom Unternehmen erzeugte Produkt oder die konkrete Einzelleistung abzustellen. Das Finanzgericht hatte die Dauerhaftigkeit der Nutzung aus Sicht des Bundesfinanzhofs zu eng verstanden. Der Bundesfinanzhof betont vielmehr, dass das Merkmal der Dauerhaftigkeit nicht dadurch ersetzt werden kann, dass ein Unternehmen sein Produkt nur unter Einbeziehung solcher Anmietungen erstellt.
Für die wiederholte kurzzeitige Anmietung von Immobilien hat das Gericht einen besonders praxisrelevanten Maßstab formuliert. Eine Hinzurechnung kommt dann in Betracht, wenn solche Immobilien nach den speziellen betrieblichen Verhältnissen ständig für den betrieblichen Gebrauch vorgehalten werden müssen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn es sich immer wieder um dieselben Unterkünfte handelt oder wenn die jeweils kurzfristig angemieteten Immobilien unter Berücksichtigung ihrer Lage untereinander austauschbar sind. Austauschbarkeit bedeutet hier, dass nicht das konkrete einzelne Hotelzimmer zählt, sondern die fortlaufende Verfügbarkeit gleichartiger Unterkünfte oder Räume an bestimmten Orten für das Geschäftsmodell notwendig ist.
Damit macht der Bundesfinanzhof deutlich, dass weder eine starre Betrachtung nach Vertragslaufzeiten noch eine pauschale Branchenlösung zulässig ist. Maßgeblich bleibt das konkrete Betriebskonzept. Zeitgleich hat der Bundesfinanzhof diese Linie auch in den Verfahren III R 39/22 und III R 3/23 bestätigt und die dortigen Entscheidungen ebenfalls aufgehoben und zurückverwiesen.
Praxisfolgen für Veranstaltungsbranche, Mittelstand, Pflege und mobile Betriebe
Für Unternehmen der Veranstaltungsbranche ist die Entscheidung unmittelbar einschlägig. Wer regelmäßig Hotelzimmer, Konferenzräume, Technik oder ergänzende Leistungen in wechselnden oder wiederkehrenden Häusern einkauft, muss künftig noch genauer prüfen, ob die angemieteten Räume funktional zum dauerhaften betrieblichen Bedarf gehören. Gerade Eventagenturen, Kongressveranstalter und Reiseorganisatoren sollten ihre Vertragsstrukturen, Buchungsfrequenzen und Standortkonzepte daraufhin dokumentieren, ob eine ständige Verfügbarkeit bestimmter oder austauschbarer Unterkünfte für ihr Geschäft erforderlich ist.
Auch kleine Unternehmen und mittelständische Unternehmen außerhalb der Eventbranche sollten die Entscheidung nicht als Spezialfall abtun. Wer etwa Serviceteams, Monteure, Trainer oder Projektmitarbeitende regelmäßig auswärts unterbringt, kann in vergleichbare Abgrenzungsfragen geraten. Das gilt für Handwerksbetriebe mit überregionalen Einsätzen ebenso wie für spezialisierte Industrieunternehmen, IT-Dienstleister oder Onlinehändler mit regionalen Rollout-Projekten und temporären Standorten. Je stärker ein Betrieb wiederkehrend auf Unterkünfte an bestimmten Einsatzorten angewiesen ist, desto eher stellt sich die Frage nach einem funktional dauerhaften Einsatz im Betrieb.
Für Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser kann die Entscheidung ebenfalls Relevanz entfalten, wenn im Rahmen organisatorischer Kooperationen oder projektbezogener Einsätze regelmäßig externe Unterbringungskapazitäten benötigt werden. Zwar wird in vielen Fällen der konkrete Sachverhalt anders gelagert sein als bei einem Konferenzveranstalter. Die vom Bundesfinanzhof entwickelten Kriterien zur Dauerhaftigkeit, Austauschbarkeit und betrieblichen Vorhaltefunktion können aber auch dort als Prüfungsmaßstab dienen.
Aus Beratersicht folgt daraus vor allem eines: Die tatsächlichen Verhältnisse müssen sauber aufgearbeitet werden. Entscheidend sind nicht nur Rechnungen und Buchungsvorgänge, sondern auch das operative Konzept. Unternehmen sollten deshalb nachvollziehbar festhalten, an welchen Standorten sie regelmäßig Zimmer oder Räume benötigen, ob dieselben Hotels genutzt werden, welche Anforderungen an Lage und Verfügbarkeit bestehen und ob ein Ausweichen auf andere Objekte wirtschaftlich und organisatorisch ohne Weiteres möglich ist. Je besser diese Umstände dokumentiert sind, desto belastbarer wird die gewerbesteuerliche Einordnung.
Ebenso wichtig ist die Abgrenzung zwischen durchlaufender Beschaffung für einen Einzelauftrag und einer strukturell wiederkehrenden Vorhaltung von Kapazitäten. Wer Hotelzimmer nur anlassbezogen für einzelne Kundenveranstaltungen einkauft, ohne dass hierfür dauerhaft ein vergleichbarer Bestand an austauschbaren Unterkünften benötigt wird, hat bessere Argumente gegen eine Hinzurechnung. Wo dagegen ein Geschäftsmodell typischerweise auf die fortlaufende Nutzung solcher Räume angewiesen ist, steigt das steuerliche Risiko.
Gewerbesteuer bei Hotelzimmermieten jetzt vorausschauend prüfen
Die Entscheidung vom 15.01.2026, III R 28/24, bringt keine pauschale Entwarnung, aber auch keine generelle Hinzurechnungspflicht. Sie schärft den Blick dafür, dass es bei Hotelzimmermieten und vergleichbaren Immobiliennutzungen auf das Zusammenspiel von Geschäftsmodell, Nutzungshäufigkeit, Austauschbarkeit und betrieblicher Dauerfunktion ankommt. Für Unternehmen bedeutet das vor allem, dass die Gewerbesteuer nicht allein aus der Finanzbuchhaltung heraus beantwortet werden kann, sondern nur mit einer genauen Analyse der betrieblichen Abläufe.
Wer regelmäßig Räume, Unterkünfte oder Technik anmietet, sollte die gewerbesteuerlichen Folgen daher frühzeitig prüfen und die tatsächlichen Verhältnisse strukturiert dokumentieren. Gerade für kleine und mittelständische Unternehmen entstehen hier durch saubere digitale Prozesse in Buchhaltung, Vertragsverwaltung und Auswertung spürbare Vorteile. Wir unterstützen Unternehmen aller Branchen, vom kleinen Betrieb bis zum mittelständischen Unternehmen, insbesondere bei der Prozessoptimierung in der Buchhaltung und bei der Digitalisierung, um steuerliche Risiken transparenter zu steuern und erhebliche Kostenersparungen im laufenden Betrieb zu realisieren.
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