Die jüngste Entscheidung des Bundesfinanzhofs verdeutlicht erneut, wie eng die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. Gewerbesteuergesetz auszulegen sind. Besonders für Immobiliengesellschaften, Kapitalverwaltungsgesellschaften, aber auch für kleinere Unternehmen, die in Grundstücksvermögen investieren, ist das Urteil vom 24. Juli 2025 (Az. III R 23/23) von erheblicher Bedeutung. Es schafft Klarheit darüber, dass bereits das Halten von Oldtimern als Anlageobjekt den Anspruch auf die Gewerbesteuerfreistellung ausschließen kann, selbst wenn diese Oldtimer keine Einnahmen generieren.
Erweiterte Grundstückskürzung und ihre Grenzen nach aktueller BFH-Entscheidung
Die erweiterte Grundstückskürzung verfolgt das Ziel, gewerbesteuerliche Gleichbehandlung zwischen Kapitalgesellschaften, die eigenen Grundbesitz verwalten, und Privatpersonen herzustellen, die aus der Vermietung von Grundeigentum keine Gewerbesteuerpflicht treffen würde. Voraussetzung für die Anwendung ist, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Der Gesetzgeber hat den Umfang zulässiger Nebentätigkeiten bewusst eng begrenzt, um Missbrauch zu verhindern.
Im entschiedenen Fall hatte eine GmbH, deren Unternehmenszweck sich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes und Kapitalvermögens beschränkte, zwei Oldtimer als Anlageobjekte in ihrem Anlagevermögen gehalten. Obwohl aus deren Besitz keine Einnahmen erzielt wurden, wertete der Bundesfinanzhof diese Tätigkeit als "kürzungsschädlich". Das Gericht stellte in seiner Begründung darauf ab, dass der Gesetzeswortlaut keine Differenzierung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Tätigkeiten vorsehe. Entscheidend ist, ob eine Tätigkeit unter den enumerativ aufgezählten unschädlichen Nebentätigkeiten fällt; da das Halten von Oldtimern hier nicht genannt ist, führt es zum Verlust der erweiterten Grundstückskürzung.
Die Argumentation des Gerichts baut auf dem systematischen Verständnis des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. Gewerbesteuergesetz auf. Während die Entgeltlichkeit der Tätigkeit nur für die Rechtsfolge relevant ist, bestimmt sich der Tatbestand – also die Frage, ob die Tätigkeit überhaupt als unschädlich angesehen wird – ausschließlich nach dem Katalog gesetzlich erlaubter Tätigkeiten. Damit bestätigte der Bundesfinanzhof seine bisherige restriktive Linie, wonach jede Abweichung vom eigentlichen Unternehmenszweck die Steuerbegünstigung gefährden kann, unabhängig davon, ob daraus Einnahmen erzielt werden.
Abgrenzung zulässiger und unzulässiger Nebentätigkeiten im Unternehmenskontext
Besonders interessant ist das Urteil für Betriebe, die neben Immobilienbestand ein geringes Maß an Kapitalanlagen oder Sachwerten halten. Viele kleine und mittelständische Immobiliengesellschaften oder Pflegeeinrichtungen mit eigener Immobilienverwaltung nutzen die erweiterte Grundstückskürzung als strategisches Instrument zur Steueroptimierung. Gleichwohl zeigt die Entscheidung, dass bereits geringfügige Abweichungen, etwa durch den Erwerb von Anlageobjekten außerhalb der Grundstücksverwaltung, zum Verlust der Gewerbesteuerfreiheit führen können.
Auch Onlinehändler oder spezialisierte Dienstleister mit einem gemischten Unternehmenszweck, die Immobilien im Betriebsvermögen halten, sollten wachsam sein. Die Finanzverwaltung und nun auch der Bundesfinanzhof betonen die enge Auslegung der Befreiungsvorschrift. Unternehmen, die beispielsweise Parkflächen vermieten, Lagerhallen untervermieten oder ergänzende Dienstleistungen anbieten, müssen sorgfältig prüfen, ob diese Tätigkeiten noch als zulässige Verwaltung eigenen Grundbesitzes gelten.
Für Steuerberaterinnen, Steuerberater und Unternehmensjuristen bedeutet dies, interne Prozesse und Gesellschaftsverträge regelmäßig zu überprüfen. Eine klare Dokumentation, dass sämtliche Tätigkeiten innerhalb der erlaubten Grenzen erfolgen, ist künftig noch wichtiger. Ebenso sollten Geschäftsführende darauf achten, keine Investitionen zu tätigen, die außerhalb des Unternehmensgegenstands liegen. Der BFH stellt klar, dass auch ein unbewusstes Überschreiten der Grenzen steuerlich negative Auswirkungen haben kann. Im Kern geht es also um eine Stärkung der formellen und materiellen Trennung von Grundstücksverwaltung und anderen Vermögensaktivitäten.
Folgen und Handlungsempfehlungen für Unternehmen
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die erweiterte Grundstückskürzung nicht lediglich eine steuerliche Vergünstigung, sondern eine Ausnahmeregelung mit engen Grenzen ist. Für Pflegeeinrichtungen, die oftmals eigene Gebäude halten und verwalten, und für Immobiliengesellschaften, die Kapitalrücklagen in unterschiedlichen Anlageformen bilden, ist die Botschaft eindeutig: Schon das Halten von Wirtschaftsgütern, die nicht eindeutig der Grundstücksverwaltung zugeordnet werden können, ist riskant. Selbst wenn mit diesen Wirtschaftsgütern – wie im entschiedenen Fall den Oldtimern – keine Einnahmen erzielt werden, entfällt die Kürzung komplett.
In der Beratungspraxis sollten Steuerberatungskanzleien ihren Mandantinnen und Mandanten empfehlen, Investitionsentscheidungen, die über die reine Grundstücksverwaltung hinausgehen, sorgfältig steuerlich zu prüfen. Es ist ratsam, vor der Anschaffung von Anlagegütern oder Beteiligungen eine verbindliche Auskunft bei der Finanzverwaltung einzuholen, um ungewollte Folgen zu vermeiden. Mittelständische Unternehmen können durch eine frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater erhebliche Risiken vermeiden und die Attraktivität der Gewerbesteuerbefreiung in vollem Umfang nutzen.
Darüber hinaus zeigt sich eine Parallele zu früheren Entscheidungen, in denen bereits kleinere Nebentätigkeiten – etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen – als schädlich erachtet wurden. Das Urteil stärkt somit die Position der Finanzverwaltung, wonach der Gesetzgeber ausdrücklich nur eng definierte Ausnahmen zulassen wollte. Für die Praxis heißt das, dass die Verwaltung eigenen Grundbesitzes in Reinform betrieben werden muss, wenn die Steuerbefreiung in Anspruch genommen wird.
Fazit: Konsequente Trennung von Grundstücksverwaltung und Kapitalanlagen notwendig
Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil vom 24. Juli 2025 eine klare Linie gezogen. Unternehmen, die die erweiterte Grundstückskürzung beanspruchen, müssen konsequent darauf achten, ausschließlich Tätigkeiten innerhalb der Grundstücksverwaltung und Kapitalnutzung auszuüben. Jegliche Abweichung, selbst ohne Einnahmeerzielung, kann die Begünstigung ausschließen. Für viele kleine und mittelständische Unternehmen, Pflegeeinrichtungen und Immobiliengesellschaften empfiehlt sich daher eine eingehende Überprüfung der Unternehmenspraxis und Gesellschaftsstruktur. Eine enge Abstimmung mit steuerlichen Beraterinnen und Beratern ist unerlässlich, um Rechtssicherheit zu wahren und steuerliche Vorteile nicht zu verlieren. Unsere Kanzlei unterstützt Unternehmen bei der Digitalisierung und Prozessoptimierung ihrer Buchhaltungsstrukturen und hilft kleinen wie mittelständischen Betrieben, langfristig effizient und kostenstabil zu agieren.
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