Aktuelle Rechtsprechung zur erweiterten Grundstückskürzung
Die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. Gewerbesteuergesetz ist für viele Immobilienunternehmen ein zentrales Instrument, um eine weitgehende Befreiung von der Gewerbesteuer zu erreichen. Sie soll diejenigen Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder daneben eigenes Kapitalvermögen halten, mit der privaten Vermögensverwaltung gleichstellen. Damit werden Doppelbelastungen vermieden, die sich aus der gewerblichen Rechtsform ergeben könnten. Die steuerliche Wirkung dieser Regelung ist erheblich, weshalb jedes Unternehmen, das in der Immobilienverwaltung tätig ist, die Voraussetzungen sehr genau erfüllen muss.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 24. Juli 2025 (Az. III R 23/23) hierzu nun eine bedeutsame Präzisierung vorgenommen. Danach führt bereits das Halten von Oldtimern als Anlageobjekte, selbst wenn keine Einnahmen erzielt werden, zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung. Diese Entscheidung verdeutlicht, dass der Anwendungsbereich der Vergünstigung äußerst eng auszulegen ist und auch Tätigkeiten, die nur am Rande mit Kapitalverwaltung zu tun haben, steuerlich nachteilige Folgen auslösen können.
Die Hintergründe und der zugrunde liegende Sachverhalt
In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall war die Klägerin eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Gesellschaftszweck das Verwalten und Nutzen eigenen Grundbesitzes sowie das Halten von Beteiligungen und sonstigem Kapitalvermögen umfasste. Im Anlagevermögen hielt die GmbH zwei Oldtimer, die sie als Wertanlage erworben hatte, in der Erwartung einer langfristigen Wertsteigerung. Einnahmen aus diesen Fahrzeugen wurden nicht erzielt. Die Gesellschaft hatte beantragt, den Gewerbeertrag um den Teil zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Das Finanzamt lehnte den Antrag ab, da es das Halten der Oldtimer als unzulässige Nebentätigkeit wertete, und der Bundesfinanzhof bestätigte diese Sichtweise.
Die Richter stellten fest, dass sämtliche nicht ausdrücklich in der Vorschrift genannten Betätigungen kürzungsschädlich sind. Unerheblich sei dabei, ob mit der betreffenden Tätigkeit Einnahmen erzielt werden oder nicht. Entscheidend ist allein, dass das Unternehmen keine anderen wirtschaftlichen Aktivitäten entfaltet, die über die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes hinausgehen. Der Erwerb von Oldtimern zum Zwecke der Wertsteigerung sei als eigenständige wirtschaftliche Tätigkeit zu qualifizieren, die das privilegierte Unternehmen in den Bereich einer gewerblichen Vermögensverwaltung rücke.
Juristische Bewertung und Bedeutung für die Praxis
Die erweiterte Grundstückskürzung setzt voraus, dass die betroffene Gesellschaft ausschließlich die Verwaltung und Nutzung ihres eigenen Grundbesitzes betreibt. Ausnahmen sind nur für eng abgegrenzte Nebentätigkeiten vorgesehen, die in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung stehen, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder Parkflächen. Sobald jedoch die Gesellschaft andere wirtschaftliche Betätigungen entfaltet, entfällt die Möglichkeit der Kürzung vollständig. Diese strikte Abgrenzung beruht auf dem systematischen Verständnis des Gesetzes, nach dem die Besteuerung von Gewerbebetrieben Regelfall und die Kürzung eine begünstigende Ausnahme darstellt.
Der Bundesfinanzhof macht mit seiner Entscheidung deutlich, dass der Gesetzgeber bewusst zwischen Tatbestandsvoraussetzung und Rechtsfolge unterscheidet. Die Entgeltlichkeit spielt nur hinsichtlich der Rechtsfolge eine Rolle, nicht jedoch für die Frage, ob die Tätigkeit überhaupt kürzungsschädlich ist. Das bedeutet, dass selbst unentgeltliche Handlungen wie das bloße Halten von Vermögensgegenständen außerhalb der Grundstücksverwaltung schädlich sein können. Für kleine und mittelständische Immobiliengesellschaften ist diese Klarstellung von großer praktischer Bedeutung, da sie ihre Investitionsentscheidungen auf diese restriktive Auslegung abstimmen müssen.
In der steuerlichen Beratungspraxis bedeutet dies, dass Unternehmensgegenstände und -tätigkeiten regelmäßig überprüft werden sollten. Gerade im Bereich der Immobiliengesellschaften, die häufig auch andere Anlageformen zur Diversifizierung ihres Vermögens nutzen, kann bereits ein vermeintlich geringfügiges Nebengeschäft die Steuerfreiheit gefährden. Auch juristisch unscheinbare Aktivitäten, die nicht im Gesellschaftszweck verankert sind und keinen Bezug zur Grundstücksverwaltung haben, sollten daher vermieden werden.
Konkrete Handlungsempfehlungen und Ausblick
Für Unternehmerinnen und Unternehmer, die im Immobilienbereich tätig sind, ergibt sich aus der Entscheidung ein deutlicher Handlungsauftrag. Sie sollten ihren Gesellschaftszweck und die tatsächlichen Tätigkeiten regelmäßig auf Vereinbarkeit mit den Anforderungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. Gewerbesteuergesetz prüfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich verschiedene Formen der Kapitalanlage im Betriebsvermögen befinden. Auch die Unternehmensverträge sollten klar formuliert und konsequent umgesetzt sein, um steuerliche Risiken zu vermeiden.
Die Entscheidung hat zudem eine Signalwirkung für die Finanzverwaltung, die künftig noch strenger prüfen dürfte, ob Nebentätigkeiten vorliegen. Immobiliengesellschaften, Pflegeeinrichtungen mit eigenem Immobilienbestand oder auch gewerbliche Vermieter, die ihre liquiden Mittel in andere Sachwerte investieren, müssen sich der steuerlichen Risiken bewusst sein. Nur wer seine Tätigkeiten eindeutig auf die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes beschränkt, kann von der erweiterten Grundstückskürzung profitieren.
Abschließend lässt sich festhalten, dass der Bundesfinanzhof mit diesem Urteil erneut die enge Auslegung steuerlicher Vergünstigungen bestätigt hat. Für Unternehmen ist es daher essenziell, jede Erweiterung der Geschäftstätigkeit im Hinblick auf ihre steuerliche Unbedenklichkeit zu prüfen. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen dabei, ihre Buchhaltungsprozesse zu digitalisieren, steuerliche Abläufe zu optimieren und durch gezielte Prozessgestaltung nachhaltige Kostenvorteile zu realisieren. Mit unserer Erfahrung in der Prozessoptimierung und Digitalisierung sorgen wir dafür, dass steuerrechtliche Gestaltungsspielräume effizient und rechtssicher genutzt werden.
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