Die Behandlung von Immobilien im Rahmen der Gewerbesteuer ist für viele Unternehmen von erheblicher Bedeutung, insbesondere für GmbHs, die sich auf die Vermietung von Objekten spezialisiert haben, aber auch für mittelständische Betriebe, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder Onlinehändler, die Immobilien als Kapitalanlage halten. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Beschluss vom 20.03.2025 (III R 14/23) erneut Stellung zur gängigen Drei-Objekt-Grenze genommen, die für die Abgrenzung zwischen reiner Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel maßgeblich ist. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die starre Anwendung dieser Grenze in Einzelfällen zu unzutreffenden Ergebnissen führen kann und besondere Umstände eine abweichende Beurteilung rechtfertigen.
Erweiterte Kürzung und die Bedeutung der Drei-Objekt-Grenze bei Immobilien
Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz besteht für grundbesitzhaltende Gesellschaften wie Vermietungs-GmbHs die Möglichkeit einer erweiterten Kürzung, die dazu führt, dass Mieterträge im Gewerbesteuerrecht von der Steuerbelastung befreit werden. Diese steuerliche Begünstigung entfällt allerdings dann, wenn eine Gesellschaft nicht mehr als reine Vermögensverwalterin tätig ist, sondern einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Ein solcher Handel liegt in der ständigen Rechtsprechung regelmäßig vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft oder errichtet und anschließend veräußert werden. Diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze dient als Indiz für die Absicht der Weiterveräußerung und damit für einen gewerblichen Charakter.
In der aktuellen Entscheidung hatte eine in einen Immobilienkonzern eingebundene GmbH mehrere Objekte im Jahr 2007 erworben. Nachdem einer ihrer Geschäftsführer im Jahr 2012 unerwartet verstarb, veräußerte die Gesellschaft im Streitjahr 2013 insgesamt dreizehn Immobilien. Das Finanzamt unterstellte daraufhin, dass die Gesellschaft von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe, und versagte bereits für das Jahr 2011 die erweiterte Kürzung. Das Finanzgericht wies diese Ansicht zurück, da allein die Anzahl der Verkäufe nach mehr als fünf Jahren keine zwingende Rückschlüsse auf eine ursprüngliche Verkaufsabsicht zulasse.
Rechtliche Würdigung und Begründung der Entscheidung
Der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts und hob hervor, dass die zeitliche Fünf-Jahres-Grenze keine starre Ausschlussregelung sei. Vielmehr müsse stets eine Gesamtwürdigung erfolgen, die auch besondere Umstände berücksichtigt. Es wurde ausdrücklich betont, dass eine erstmalige Veräußerung von Immobilien nach Ablauf von fünf Jahren nicht automatisch als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gewertet werden könne. Zwar könne eine sehr hohe Zahl an Verkäufen ebenso auf eine nachhaltige Tätigkeit hindeuten, doch seien immer zusätzliche Beweisanzeichen erforderlich, insbesondere wenn die erste Veräußerung nach mehr als fünf Jahren stattfindet. In dem vorliegenden Fall spielte der unerwartete Todesfall eines Geschäftsführers eine maßgebliche Rolle, da dieser Umstand die wirtschaftliche Entscheidung zur Veräußerung beeinflusst hatte. Damit hob der BFH hervor, dass die Annahme einer Veräußerungsabsicht bei Erwerb nicht allein anhand der Verkaufszahlen begründet werden dürfe.
Die Entscheidung verdeutlicht auch, dass selbst hohe Veräußerungszahlen außerhalb des engen Fünf-Jahres-Zeitraums nicht automatisch auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen. Diese Einschätzung ist sowohl für Vermietungsunternehmen als auch für Betriebsstrukturen, in denen Immobilien langfristig gehalten werden, von großer Bedeutung. Für steuerliche Berater, Wirtschaftstreuhänder und Finanzverantwortliche in mittelständischen Unternehmen bietet der Beschluss eine wichtige Hilfestellung, da er die Abgrenzung zwischen steuerfreier Vermögensverwaltung und steuerpflichtigem gewerblichen Grundstückshandel präzisiert.
Relevanz für Unternehmen in unterschiedlichen Branchen
Die Auswirkungen dieser Entscheidung sind nicht nur für klassische Immobiliengesellschaften von Bedeutung. Auch mittelständische Unternehmen, die Immobilien im Betriebsvermögen halten, profitieren von der Klarstellung. Für Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die häufig langfristig Immobilien erwerben, um ihre gesellschaftlichen Aufgaben zu erfüllen, ist die Entscheidung ein Signal, dass die Verwertungsstrategie nicht automatisch zum Verlust der erweiterten Kürzung führt, wenn Verkäufe außerhalb der Fünf-Jahres-Grenze notwendig werden. Ebenso kann es für Onlinehändler, die im Zuge ihres Wachstums Immobilien erwerben und später ihre Standortstrategie ändern, entscheidend sein, dass die spätere Veräußerung nicht zwingend einen gewerblichen Grundstückshandel begründet.
Für kleine Unternehmen, die nur wenige Objekte halten, bedeutet die Rechtsprechung rechtliche Sicherheit, dass einzelne oder auch mehrere Verkäufe nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist in bestimmten Konstellationen weiterhin als Vermögensverwaltung eingestuft werden können. Für mittelständische Immobilien-GmbHs stellt die Entscheidung eine Entlastung dar, da nicht jeder spätere Verkauf steuerlich nachteilig gewertet wird. Finanzverantwortliche sollten jedoch beachten, dass die Beweisführung über die Umstände der Veräußerung im Einzelfall entscheidend bleibt und eine umfassende Dokumentation sinnvoll ist.
Fazit und Handlungsempfehlungen für die Praxis
Die aktuelle Entscheidung des BFH zur Drei-Objekt-Grenze und zur erweiterten Kürzung verdeutlicht, dass strenge schematische Ansätze bei der Abgrenzung von Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel unzureichend sind. Vielmehr muss die Würdigung regelmäßig alle Umstände des Einzelfalls einbeziehen, insbesondere wenn besondere Ereignisse wie unerwartete Veränderungen in der Unternehmensleitung oder Markteinflüsse zu einer Vielzahl von Verkaufsentscheidungen führen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Gesellschaften weiterhin sorgfältig dokumentieren sollten, aus welchen Gründen bestimmte Veräußerungen erfolgen. Steuerberater und Unternehmen können daraus ableiten, dass eine fundierte Argumentation gegenüber dem Finanzamt eine zentrale Rolle einnimmt, um die erweiterte Kürzung zu sichern. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen dabei, diese komplexen steuerlichen Fragestellungen nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch effizient im Rahmen einer modernen, digitalisierten Buchhaltung zu bewältigen. Wir haben uns auf Prozessoptimierung und Digitalisierung spezialisiert, sodass unsere Mandanten von erheblichen Kostenersparnissen profitieren und ihre steuerlichen Strukturen rechtssicher gestalten.
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