Rechtlicher Hintergrund der erweiterten Kürzung
Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes ermöglicht es Grundstücksunternehmen, Erträge aus der reinen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer freizustellen. Ziel dieser Regelung ist es, eine steuerliche Gleichbehandlung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Einkommensteuerrecht herzustellen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keine zusätzliche gewerbliche Tätigkeit ausübt. Problematisch wird es, sobald An- und Verkäufe von Immobilien in einem Umfang stattfinden, der den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung übersteigt. In solchen Fällen greift die erweiterte Kürzung nicht mehr.
Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das Konzept des gewerblichen Grundstückshandels. Dieser liegt vor, wenn eine nachhaltige, auf Wiederholung angelegte und am Markt orientierte Tätigkeit mit Grundbesitz stattfindet. Juristisch gesehen wird hierfür regelmäßig auf die sogenannte Drei-Objekt-Grenze zurückgegriffen. Verkauft ein Unternehmen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, spricht dies für eine Handelstätigkeit mit Immobilien.
Das aktuelle Urteil zur en-bloc-Veräußerung
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 03.06.2025 (Az. III R 12/22) entschieden, dass bereits der gebündelte Verkauf mehrerer Immobilien in einem einzigen Rechtsgeschäft ausreicht, um die Drei-Objekt-Grenze auszulösen. Konkret hatte eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach Erwerb fünf Mehrfamilienhäuser gemeinsam an einen Erwerber veräußert. Obwohl es sich um eine en-bloc-Transaktion handelte, also um einen einheitlichen Verkaufsvorgang, wertete das Gericht den Vorgang als Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze. Damit wurde ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, der die Anwendung der erweiterten Kürzung ausschloss.
Die Richter stellten klar, dass es für die Frage, ob die Tätigkeit den Rahmen der reinen Vermögensverwaltung übersteigt, nicht auf das Kriterium der Nachhaltigkeit nach § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes ankommt. Entscheidend ist allein die Anzahl der Objekte, die innerhalb des maßgeblichen Zeitraums und unabhängig von der Anzahl der Transaktionen veräußert werden. Damit wird die objektbezogene Betrachtung gestärkt und rechtliche Unsicherheiten für steuerpflichtige Kapitalgesellschaften verschärft.
Bedeutung und Risiken für Unternehmen
Für Immobiliengesellschaften, aber auch für mittelständische Unternehmen mit Grundbesitz, erhöht dieses Urteil die steuerlichen Risiken bei Immobilienverkäufen. Insbesondere Kapitalgesellschaften, die ihre Immobilienbestände umstrukturieren oder Liquidität durch Verkäufe schaffen möchten, müssen die Drei-Objekt-Grenze zwingend im Blick behalten. Auch wenn die Immobilien nicht in mehreren Einzelschritten, sondern in einem einzigen Vertrag veräußert werden, kann die Grenze überschritten sein. Unternehmen, die auf die Steuerbefreiung durch die erweiterte Kürzung angewiesen sind, laufen bei einer Missachtung Gefahr, hohe Gewerbesteuernachzahlungen leisten zu müssen.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass steuerliche Gestaltungsspielräume eng begrenzt sind und eine vorausschauende Planung unverzichtbar ist. Gerade für kleine und mittelständische Immobiliengesellschaften besteht die Gefahr, unbeabsichtigt in den gewerblichen Grundstückshandel zu geraten. In der Praxis ist daher bereits bei der Akquisition und bei der strategischen Planung von Immobilienveräußerungen eine enge Abstimmung mit steuerlichen Beratern erforderlich.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Das Urteil des Bundesfinanzhofs führt zu einer weiteren Konkretisierung der Kriterien für den gewerblichen Grundstückshandel und stellt klar, dass die Drei-Objekt-Grenze nicht nur bei sukzessiven Veräußerungen, sondern auch bei en-bloc-Transaktionen zur Anwendung kommt. Unternehmen mit Immobilienvermögen sollten diesen Umstand in ihre Planungen einbeziehen, um den Verlust der erweiterten Kürzung zu vermeiden. Entscheidend ist nicht die juristische Gestaltung des Kaufvertrags, sondern die Zahl der gleichzeitig veräußerten Objekte innerhalb des maßgeblichen Zeitraums von fünf Jahren.
Für Unternehmen bedeutet dies praktisch, dass sie ihre Verkaufsstrategien überdenken und langfristige Steuerfolgen berücksichtigen müssen. Eine enge Verzahnung von steuerrechtlicher Expertise, betriebswirtschaftlicher Planung und digital gestützten Prozessen ist dabei der Schlüssel. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung. Mit unserer langjährigen Erfahrung helfen wir Mandanten, nicht nur Steuerfallen wie die Drei-Objekt-Grenze zu vermeiden, sondern auch erhebliche Kostenersparnisse durch effizientere Abläufe zu realisieren.
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