Aktualisierte Baupreisindizes als Grundlage der Gebäudebewertung
Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben Az. IV D 4 - S 3225/00006/007/004 vom 14. Januar 2026 die neuen Baupreisindizes bekanntgegeben, die gemäß § 190 Absatz 4 Satz 4 Bewertungsgesetz zur Ermittlung des Gebäudesachwerts heranzuziehen sind. Diese Bekanntmachung basiert auf den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindizes für den Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden in konventioneller Bauart, die auf dem Jahresdurchschnitt 2025 (2021 = 100) beruhen. Damit wird die gesetzlich vorgesehene Pflicht umgesetzt, die Regelherstellungskosten aus der Anlage 24, Teil II, an das aktuelle Baukostenniveau anzupassen.
Für die Praxis bedeutet dies, dass bei allen Bewertungsstichtagen im Kalenderjahr 2026 diese neuen Indizes verwendet werden müssen. Relevant ist das insbesondere für steuerliche Bewertungen, die im Rahmen der Grundsteuer, der Erbschaftsteuer oder der Schenkungsteuer vorgenommen werden. Der Gebäudesachwert stellt dabei den maßgeblichen Teil des Sachwertverfahrens dar und dient dazu, den aktuellen Verkehrswert baulicher Anlagen nach objektivierten Maßstäben zu ermitteln.
Bedeutung des Gebäudesachwerts nach Bewertungsgesetz
Der Gebäudesachwert ist der Wert, der ein Gebäude unter Berücksichtigung seiner Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung hat. Nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes werden diese Regelherstellungskosten je nach Gebäudeart in Anlage 24, Teil II, aufgeführt. Der Gesetzgeber hat jedoch vorgesehen, dass diese Kosten regelmäßig an das aktuelle Preisniveau anzupassen sind. Diese Anpassung erfolgt über Baupreisindizes, die vom Bundesministerium der Finanzen jährlich veröffentlicht werden, um die inflationsbedingten Veränderungen der Baukosten transparent zu berücksichtigen.
In der Praxis sind die Baupreisindizes ein zentrales Instrument, um realistische Werte für steuerliche Bewertungen zu erzielen. Fehlen aktuelle Indizes, würde der Gebäudesachwert deutlich vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Durch die jährlich fortgeschriebene Anpassung bleibt die Bewertung systematisch gerecht und zeitgemäß. Für Immobilien, die in wirtschaftlich dynamischen Regionen liegen oder besondere Bauweisen aufweisen, können diese Änderungen erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Bemessungsgrundlage haben.
Praktische Auswirkungen für Unternehmen und Berater
Insbesondere für Steuerberater, Bewertungsstellen und Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbesitz stellt die Umsetzung der neuen Baupreisindizes eine wichtige Routineaufgabe dar. Bei der Ermittlung der steuerlichen Werte im Rahmen von Feststellungsverfahren oder Nachlassbewertungen ist es entscheidend, die korrekten, für das Bewertungsjahr gültigen Indizes anzuwenden. Eine falsche Anwendung würde nicht nur zu fehlerhaften Bewertungsergebnissen führen, sondern könnte auch steuerliche Nachteile und gegebenenfalls Bußgelder nach sich ziehen.
Für kleine und mittlere Unternehmen, insbesondere für Handwerksbetriebe, Pflegeeinrichtungen oder Immobiliengesellschaften, spielt der Gebäudesachwert darüber hinaus bei Bilanzierungen und Unternehmensbewertungen eine Rolle. In Fällen, in denen der Immobilienbestand Teile des Betriebsvermögens bildet, ist eine realitätsnahe Bewertung für Finanzierungsentscheidungen oder Liquiditätsplanungen ausschlaggebend. Steuerberatende und Wirtschaftsprüfende sollten ihre Mandanten frühzeitig darauf hinweisen, dass Bewertungsstichtage im Jahr 2026 zwingend die neuen Indizes berücksichtigen müssen, da sonst Bewertungsdifferenzen entstehen können, die bei späterer Prüfung korrigiert werden müssten.
Anwendungsbereich und Methodik
Die Anwendung der Baupreisindizes erfolgt grundsätzlich durch Multiplikation der in Anlage 24, Teil II, festgelegten Regelherstellungskosten eines bestimmten Gebäudetyps mit dem jeweils veröffentlichten Indexwert. Nach der Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100 ergeben sich für die Gebäudearten gemäß der Klassifizierung 1.01 bis 5.1 sowie 5.2 bis 18.2 Werte von 189,1 beziehungsweise 192,9. Diese Differenzierung trägt unterschiedlichen Baukonstruktionen und Nutzungsarten Rechnung und verhindert Verzerrungen im Vergleich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Dabei gelten die Bestimmungen zur Bewertung von Teileigentum und die Auffangklausel der Anlage analog. Damit wird sichergestellt, dass auch Sonderkonstellationen wie gemischt genutzte Objekte korrekt bewertet werden können.
Für Bewertungsgutachten bedeutet dies, dass alle Berechnungen, die sich auf Normalherstellungskosten beziehen, um diese aktuellen Preisindizes zu erhöhen sind. Dieser Faktor bildet die Grundlage für die nachfolgenden Berechnungsschritte des Sachwertverfahrens, insbesondere für die Berücksichtigung der Altersminderung und die Ermittlung des Bodenwertanteils. Unternehmen sollten diese Werte auch im Controlling berücksichtigen, da sie Rückschlüsse auf Trends in der Baukostenentwicklung und damit auf künftige Investitionsentscheidungen ermöglichen.
Fazit und Handlungsempfehlung
Die Veröffentlichung der Baupreisindizes für 2026 stellt eine wichtige Aktualisierung im Bewertungsrecht dar und schafft die Voraussetzung für gleichbleibend sachgerechte Gebäudebewertungen. Für betroffene Bewertungsstichtage müssen die neuen Ansätze zwingend verwendet werden, um eine korrekte steuerliche Einordnung sicherzustellen. Wer regelmäßig mit der Bewertung von Grundstücken oder Gebäuden befasst ist, sollte die Indizes nicht nur für steuerliche Zwecke prüfen, sondern sie auch als wirtschaftlichen Indikator verstehen, der Entwicklungen auf dem Bau- und Immobilienmarkt widerspiegelt.
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