Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was Unternehmen jetzt wissen müssen
Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen und damit eine grundlegende Neuorientierung für den Gebäudebereich eingeleitet. Für Unternehmen, Vermietende, Bestandshalter, Projektentwickler und auch für mittelständische Betriebe mit eigenen Betriebsimmobilien ist diese Entwicklung von erheblicher praktischer Bedeutung. Der Entwurf verändert die rechtlichen Rahmenbedingungen für Heizungsmodernisierung, Energieeffizienz und Kostenverteilung spürbar. Besonders relevant ist, dass bisher stark diskutierte Vorgaben zur Nutzung eines Mindestanteils erneuerbarer Energien beim Heizen entfallen sollen und die Wahl des Heizsystems wieder deutlich freier ausgestaltet wird.
Für die Praxis bedeutet das zunächst mehr Entscheidungsfreiheit. Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden sollen künftig aus verschiedenen Heiztechnologien wählen können. Dazu gehören Wärmepumpen, Hybridlösungen und Biomasseheizungen, aber auch Gas und Öl bleiben zulässig. Gerade kleine und mittelständische Unternehmen, die über Verwaltungsgebäude, Werkhallen, Filialen oder vermietete Gewerbeeinheiten verfügen, erhalten damit wieder einen größeren Spielraum bei Investitionsentscheidungen. Das kann insbesondere dann wichtig sein, wenn technische, bauliche oder wirtschaftliche Gründe gegen eine sofortige vollständige Elektrifizierung sprechen.
Gleichzeitig ist der Entwurf kein Freibrief für dauerhaft fossile Lösungen. Vielmehr soll ein stufenweiser Übergang zu klimafreundlicheren Brennstoffen erfolgen. Wer weiterhin auf gas oder ölbasierte Heizsysteme setzt, muss künftig mit steigenden Anforderungen an den Einsatz biogener oder anderweitig klimafreundlicher Energieträger rechnen. Die politische Richtung bleibt also auf Klimaneutralität ausgerichtet, der Weg dorthin soll aber pragmatischer, technologieoffener und planbarer gestaltet werden.
Heizungswahl, Biotreppe und Klimapfad: Die neuen Regeln im Überblick
Besonders hervorzuheben ist der Wegfall der bisherigen Vorgabe, wonach beim Heizen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien genutzt werden müssen. Ebenso sollen Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten entfallen. Für Unternehmen mit Investitionsstau im Immobilienbestand oder mit komplexen Gebäudestrukturen ist das ein wichtiges Signal. Wer Modernisierungen bislang zurückgestellt hat, weil die Rechtslage als zu eng oder zu unklar empfunden wurde, erhält nun voraussichtlich mehr Planungssicherheit.
Allerdings wird diese Freiheit durch die sogenannte Biotreppe flankiert. Dieser Begriff beschreibt ein gesetzlich vorgesehenes Stufenmodell, nach dem bei weiter betriebenen oder neu eingebauten fossil gestützten Heizungen künftig ein wachsender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einzusetzen ist. Ab 2029 sollen zunächst 10 Prozent erforderlich sein, ab 2030 dann 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 schließlich 60 Prozent. Erfasst werden nach dem Entwurf unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Wasserstoffarten und daraus hergestellte Derivate.
Für Unternehmen bedeutet das: Die Anschaffung einer Gas oder Ölheizung kann zwar weiterhin rechtlich zulässig sein, sie muss aber wirtschaftlich über den gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Entscheidend sind nicht allein die heutigen Investitionskosten, sondern auch die künftig steigenden Anforderungen an Brennstoffqualität, Versorgung, Dokumentation und Betriebskosten. Das ist vor allem für Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, produzierende Unternehmen und Handelsunternehmen mit großem Flächenbedarf relevant, weil dort Versorgungssicherheit, technische Redundanz und langfristige Betriebskosten besonders stark ins Gewicht fallen.
Hinzu kommt, dass für das Jahr 2030 eine Evaluation des Gebäudemodernisierungsgesetzes vorgesehen ist. Eine Evaluation ist die gesetzlich angelegte Überprüfung, ob ein Regelungskonzept die angestrebten Ziele tatsächlich erreicht. Diese Überprüfung soll sich am Klimaschutzgesetz und am Ziel der Klimaneutralität bis 2045 orientieren. Unternehmen sollten deshalb bedenken, dass die nun eröffnete Flexibilität zwar kurzfristig Handlungsspielräume schafft, die regulatorische Entwicklung aber nicht abgeschlossen ist.
Kohlendioxidkosten und Mieterschutz: Was Vermieter und Nutzer beachten sollten
Ein weiterer Kernpunkt des Entwurfs betrifft den Schutz von Mieterinnen und Mietern vor steigenden Kosten infolge bestimmter Heizungsentscheidungen. Dazu soll das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz angepasst werden. Dieses Gesetz regelt, wie die Kosten der Kohlendioxidbepreisung zwischen Vermietenden und Mietenden verteilt werden. Nach dem Entwurf sollen bei neu eingebauten Heizungen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden, ab dem 1. Januar 2028 die anfallenden Kohlendioxidkosten sowie die Gasnetzentgelte hälftig zwischen beiden Seiten geteilt werden.
Für gewerbliche Vermietende, Bestandshalter und Unternehmen mit vermieteten Wohn oder Gewerbeeinheiten ist das wirtschaftlich bedeutsam. Die Entscheidung für eine bestimmte Heiztechnik wirkt sich dann nicht nur auf Investitions und Betriebskosten aus, sondern unmittelbar auch auf die Umlagefähigkeit laufender Kosten. Wer weiterhin auf fossile Systeme setzt, muss künftig in stärkerem Maße eigene Kostenanteile tragen. Ab dem 1. Januar 2029 soll zusätzlich gelten, dass bei den ersten Stufen der Biotreppe auch der auf biogene Brennstoffe entfallende Preisbestandteil hälftig zwischen Mieter und Vermieter zu teilen ist.
Damit verschiebt sich der Fokus von der bloßen technischen Zulässigkeit hin zu einer umfassenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Im Immobilienmanagement und in der steuerlichen Beratung wird es künftig noch stärker darauf ankommen, Investitionsentscheidungen mit Mietvertragsstruktur, Nebenkostenfähigkeit, Finanzierungsmodell und ESG Strategie abzustimmen. ESG steht für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung und beschreibt Kriterien, die für Finanzierung, Bewertung und Risikosteuerung von Immobilien und Unternehmen zunehmend relevant sind.
Auch für kleine Unternehmen, die ihre Betriebsräume anmieten, ist die Entwicklung wichtig. Die Art der Heizung kann künftig spürbar auf die Nebenkosten und damit auf die Gesamtmietbelastung wirken. Wer neue Flächen anmietet oder Mietverträge verlängert, sollte die energetische Struktur des Gebäudes und die geplante Modernisierungsstrategie des Vermieters daher genauer prüfen als bisher.
Praxisfolgen für Investitionen, Fördermittel und Unternehmensplanung
Positiv für die Investitionsplanung ist, dass die Bundesförderung für den Heizungstausch nach dem Entwurf bis mindestens 2029 abgesichert werden soll. Förderprogramme bleiben damit ein zentraler Baustein jeder Modernisierungsentscheidung. Unternehmen sollten jedoch nicht nur auf die Existenz von Fördermitteln schauen, sondern auf den richtigen Zeitpunkt, die Förderfähigkeit des konkreten Vorhabens und die Abstimmung mit weiteren baulichen Maßnahmen. Gerade im Mittelstand entstehen die größten wirtschaftlichen Vorteile regelmäßig dort, wo Heizungstausch, Gebäudehülle, Messkonzepte und betriebliche Prozesse gemeinsam gedacht werden.
Der Entwurf betont zudem, dass die europarechtlichen Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden ohne zusätzliche nationale Verschärfung umgesetzt werden sollen. Das kann für Unternehmen ein wichtiges Signal sein, weil sogenannte Übererfüllung nationaler Regeln in der Vergangenheit häufig zu zusätzlicher Unsicherheit geführt hat. Dennoch bleibt die Einzelfallprüfung unverzichtbar. Je nach Gebäudetyp, Nutzung, Mietstruktur und Investitionshorizont kann dieselbe technische Lösung wirtschaftlich sinnvoll oder nachteilig sein.
In der Beratungspraxis empfiehlt es sich deshalb, Modernisierungsprojekte nicht isoliert aus baulicher Sicht zu betrachten. Notwendig ist eine integrierte Prüfung von Investitionskosten, Betriebskosten, Fördermöglichkeiten, Mietrecht, Kostenverteilung und bilanziellen Auswirkungen. Für bilanzierende Unternehmen können Maßnahmen an Gebäuden zudem Fragen der Aktivierung, Abschreibung und Finanzierung berühren. Auch wenn der aktuelle Gesetzentwurf in erster Linie ordnungsrechtliche und kostenbezogene Vorgaben betrifft, ergeben sich daraus regelmäßig mittelbare steuerliche und betriebswirtschaftliche Folgen.
Unterm Strich bringt das Gebäudemodernisierungsgesetz mehr Flexibilität, aber keine Entwarnung vor langfristigen Klimapflichten. Unternehmen sollten die neu gewonnene Freiheit nicht als Anlass für rein kurzfristige Entscheidungen verstehen, sondern als Chance für eine belastbare, wirtschaftlich tragfähige und rechtssichere Modernisierungsstrategie. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, solche Entscheidungen mit klaren Finanz und Prozessdaten zu unterlegen, insbesondere durch digitale Buchhaltungsstrukturen und effizientere Abläufe. Gerade in der Prozessoptimierung und Digitalisierung der Buchhaltung liegt für unsere Mandanten häufig ein erheblicher Hebel für Kostenersparnisse und bessere Investitionsentscheidungen in unserer Kanzlei.
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