Aktuelle Rechtsprechung zur erweiterten Kürzung und Drei-Objekt-Grenze
Am 3. Juni 2025 hat der Bundesfinanzhof (Az. III R 12/22) eine für die Praxis wichtige Entscheidung zur erweiterten Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz getroffen. Streitgegenstand war die Frage, ob eine Kapitalgesellschaft, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb mehrere Mehrfamilienhäuser en bloc weiterveräußert, noch in den Genuss der erweiterten Kürzung kommt oder ob sie steuerlich als gewerblicher Grundstückshandel einzustufen ist. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass die sogenannte Drei-Objekt-Grenze auch bei konzerninterner en bloc-Veräußerung Anwendung findet und eine gewerbliche Tätigkeit indiziert. Damit wird der Gesellschaft die erweiterte Kürzung versagt, da ihre Tätigkeit nicht mehr als Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz zu qualifizieren ist. Für kleine Unternehmen, Immobiliengesellschaften, Krankenhäuser mit Immobilienbesitz oder Pflegeeinrichtungen, die eigene Grundstücke erwerben und halten, schafft diese Entscheidung neue Klarheit, aber auch Risiken in der steuerlichen Planung.
Juristische Einordnung und Begründung der BFH-Entscheidung
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz soll Kapitalgesellschaften von der Gewerbesteuer entlasten, sofern sie ausschließlich eigene Immobilien verwalten und nutzen. Der Bundesfinanzhof bekräftigt in seiner Entscheidung, dass dies nur gilt, wenn eine Tätigkeit vorliegt, die im Kern noch Vermögensverwaltung ist, also auf die Fruchtziehung durch Mieterträge ausgerichtet. Die Rechtsprechung zieht hierfür eine Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel, der vorliegt, wenn die Veräußerung von Immobilien gegenüber der Vermietung in den Vordergrund rückt.
Die Drei-Objekt-Grenze dient als typisierende Abgrenzung, wonach bei der Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren regelmäßig ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist. Überschreitet ein Unternehmen diese Grenze, indiziert dies eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht. In dem entschiedenen Fall hatte die Gesellschaft fünf Mehrfamilienhäuser bereits nach weniger als drei Jahren en bloc verkauft. Dabei spielte es nach Auffassung des Gerichts keine Rolle, dass die Veräußerung an nur eine einzige Käuferin erfolgte. Entscheidend war, dass die Umschichtung des Vermögens erkennbar im Vordergrund stand. Auch der Einwand einer langfristigen Finanzierung wurde nicht akzeptiert, da eine Vorfälligkeitsentschädigung die Veräußerung nicht verhinderte.
Der Bundesfinanzhof stellte ebenso klar, dass das Kriterium der Nachhaltigkeit, wie es im Einkommensteuerrecht zur Bestimmung eines Gewerbebetriebs nach § 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz verwendet wird, nicht auf die Kapitalgesellschaften im Rahmen der erweiterten Kürzung zu übertragen ist. Die Frage, ob eine einmalige, aber umfangreiche Veräußerung nachhaltig ist, spielt hier damit keine Rolle. Die reine Anzahl und zeitliche Nähe der veräußerten Objekte genügt, um den Ausschluss der Kürzung zu begründen.
Relevanz und Auswirkungen für kleine und mittelständische Unternehmen
Für Onlinehändler, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und mittelständische Immobiliengesellschaften hat die Entscheidung erhebliche Bedeutung. Sie zeigt deutlich, dass selbst konzerninterne Transaktionen steuerlich als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden können und damit erhebliche steuerliche Belastungen nach sich ziehen. Wer den Anwendungsbereich der erweiterten Kürzung nutzen will, muss seine Immobilienstrategie konsequent darauf ausrichten, Objekte langfristig zu halten und durch Vermietung Erträge zu erwirtschaften. Bereits die Veräußerung mehrerer Objekte innerhalb weniger Jahre kann genügen, um den Vorteil zu verlieren. Für kleinere Unternehmen, die häufig Immobilien als Finanzierungs- oder Vermögensbaustein nutzen, bedeutet dies vor allem eine sorgfältige Dokumentation der Erwerbsabsichten und eine klare langfristige Investitionsstrategie. Mittelständische Unternehmen im Immobiliensektor sollten ihre Strukturierungskonzepte überprüfen, um steuerliche Risiken durch unerwartete Gewerbesteuerschuld zu vermeiden. Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen, die Immobilienbetriebe auslagern, müssen prüfen, ob interne Umschichtungen ähnliche Konsequenzen haben. Auch Unternehmen aus dem Bereich E-Commerce, die Betriebsgebäude erwerben und später durch Verkauf stiller Reserven heben wollen, sind von den Grundsätzen betroffen.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Finanzverwaltung und Rechtsprechung der Argumentation einer bloßen Vermögensverwaltung enge Grenzen setzen. Eine en bloc-Veräußerung mehrerer Objekte innerhalb kurzer Zeit wird unabhängig von Anzahl der Käufer als gewerblich eingestuft, womit die steuerliche Privilegierung entfällt. Unternehmen sollten daher frühzeitig ihre Gestaltungsüberlegungen anpassen, wenn ein Verkauf von Immobilien im Raum steht. Besonders bei Konzernstrukturen, wie im Urteilsfall, ist darauf zu achten, dass Gruppen-intern durchgeführte Verkäufe ebenfalls die Kürzung ausschließen können. Steuerberatende sollten Mandanten auf diese Risiken hinweisen und bei der langfristigen Planung berücksichtigen.
Fazit: BFH stärkt Abgrenzung zwischen Verwaltung und Handel mit Immobilien
Mit der Entscheidung vom 3. Juni 2025 verdeutlicht der Bundesfinanzhof, dass die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer restriktiv auszulegen ist. Bereits die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb weniger Jahre reicht aus, um den Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels zu erfüllen, selbst wenn diese en bloc an nur einen Erwerber erfolgen. Für die Praxis bedeutet dies für alle Unternehmensgrößen, vom kleinen Immobilienunternehmen über mittelständische Pflegeeinrichtungen bis hin zu Konzernen im Gesundheits- oder Handelssektor, dass langfristige Immobilienstrategien sorgfältig überdacht werden müssen. Wer die Gewerbesteuerbelastung durch die erweiterte Kürzung vermeiden möchte, darf seine Tätigkeit nicht auf kurzfristige Objektumschichtungen ausrichten. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen, Onlinehändler, Pflegeeinrichtungen und Spezialbetriebe bei der steueroptimierten Strukturierung von Immobilienbesitz. Mit unserem Fokus auf Prozessoptimierung in der Buchhaltung und die Digitalisierung schaffen wir erhebliche Effizienzgewinne und Kostenersparnisse im operativen Geschäft.
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