Erweiterte Kürzung bei Mitvermietung fest verbundener Betriebsvorrichtungen
Mit Urteil vom 25. September 2025 (Az. IV R 31/23) hat der Bundesfinanzhof eine wichtige Entscheidung zur erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die Mitvermietung einer fest mit dem Gebäude verbundenen Betriebsvorrichtung, konkret eines Lastenaufzugs in einem Kaufhaus, die Anwendung der erweiterten Kürzung ausschließt. Das Gericht stellte klar, dass Betriebsvorrichtungen grundsätzlich nicht zum Grundbesitz zählen und ihre Mitvermietung die Kürzung ausschließen kann. Entscheidend sei jedoch, ob die Mitvermietung lediglich ein unschädliches Nebengeschäft darstellt, das einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung bildet.
Die Klägerin, eine GmbH & Co. KG, vermietete mehrere ehemalige Kaufhausimmobilien und beantragte die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags. Das Finanzamt versagte diese, weil im Objekt in B-Stadt ein Lastenaufzug vorhanden war und dieser nach Auffassung der Behörde als gewerblich genutzte Betriebsvorrichtung zu werten sei. Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klägerin Recht, und der BFH bestätigte diese Auffassung im Grundsatz, hob das Urteil jedoch zur weiteren Ermittlung des genauen Gewerbeertrags auf. Im Kern legte der BFH mit dieser Entscheidung die Voraussetzungen für die Unschädlichkeit der Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung genauer fest.
Kernaussagen und steuerliche Begründung der Entscheidung
Die rechtliche Grundlage der erweiterten Kürzung findet sich in § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz. Danach kann ein Unternehmen seinen Gewerbeertrag insoweit kürzen, als er aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes stammt. Ziel dieser Regelung ist es, die Gleichbehandlung zwischen Gewerbetreibenden, die ausschließlich eigene Immobilien vermieten, und privaten Vermögensverwaltern sicherzustellen. Eine zentrale Bedingung ist, dass die Tätigkeit ausschließlich auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes beschränkt bleibt. Sobald auch betriebliche Vorrichtungen vermietet werden, liegt grundsätzlich keine reine Grundstücksnutzung mehr vor.
Der Bundesfinanzhof führt in dieser Entscheidung jedoch aus, dass die Mitvermietung einer fest mit dem Gebäude verbundenen Betriebsvorrichtung dann unschädlich ist, wenn sie einen erforderlichen Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung darstellt. Entscheidend sind immer die objektiven Gegebenheiten des Einzelfalls. Maßgeblich ist, ob das Gebäude seiner Beschaffenheit nach ohne diese Einrichtung nicht mehr sinnvoll vermietet oder genutzt werden kann. Der BFH betonte zudem, dass eine feste bauliche Verbindung zwischen Betriebsvorrichtung und Gebäude ein Indiz für ein unschädliches Nebengeschäft sein kann, wenngleich diese Verbindung allein nicht ausreicht, um den Kürzungsausschluss auszuschließen.
Im Falle des Lastenaufzugs stellte das Gericht fest, dass ein solcher Aufzug funktional notwendig ist, um die Waren innerhalb eines mehrstöckigen Kaufhauses zu transportieren. Er ist also Teil der typischen Infrastruktur eines Warenhauses, dessen objektive und funktionale Beschaffenheit gerade auf die Nutzung als Einzelhandelsimmobilie ausgelegt ist. Der Betrieb eines solchen Gebäudes ohne Lastenaufzug wäre nicht nur wirtschaftlich unsinnig, sondern baulich und funktional kaum realisierbar. Deshalb könne die Mitvermietung als unschädliches Nebengeschäft gelten. Neben der funktionalen Betrachtung spielte auch die quantitative Komponente eine Rolle: Mit Herstellungskosten von rund 20.000 Euro stand der Aufzug im Verhältnis zu den Gesamtbaukosten von über 2,6 Millionen Euro nur in einem äußerst geringen Umfang. Damit wurde auch die Grenze eines unbedeutenden Nebengeschäfts nicht überschritten.
Relevanz und Praxisfolgen für Unternehmen und Branchen
Das Urteil hat erhebliche Relevanz für die Steuerpraxis vieler Unternehmen, vor allem für Immobiliengesellschaften, Einzelhandelsunternehmen oder institutionelle Investoren, die gemischt genutzte Objekte vermieten. Auch für kleinere und mittelständische Unternehmen, etwa Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die Gebäudeteile mit technischen Einrichtungen oder Anlagen mit überlassen, kann die Entscheidung praktische Bedeutung entfalten. Gerade in diesen Branchen werden oft fest installierte technische Vorrichtungen wie Aufzüge, Hebebühnen, Kühlanlagen oder Transformatoren mitvermietet, die funktional notwendig für den Betrieb der Immobilie sind. Durch die aktuelle Auslegung des BFH können solche Einrichtungen als unschädlich gelten, sofern sie integraler Bestandteil der Grundstücksnutzung sind.
Für Onlinehändler und Logistikdienstleister, die eigene Lager- oder Versandzentren betreiben und vermieten, bedeutet das Urteil Rechtssicherheit. Wird beispielsweise ein Lastenaufzug oder eine fest verbaute Förderanlage lediglich gemeinsam mit dem Gebäude überlassen und dient sie der bestimmungsgemäßen Nutzung der Immobilie, bleibt die erweiterte Kürzung grundsätzlich anwendbar. Entscheidend ist, dass die Überlassung nicht als eigenständige gewerbliche Tätigkeit zu bewerten ist, sondern Teil der sinnvollen Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes bleibt.
Für Steuerberatende und Buchhaltungsverantwortliche kleiner und mittelständischer Unternehmen empfiehlt es sich, bestehende Mietverträge zu überprüfen. Werden dort Betriebsvorrichtungen mitvermietet, sollte sorgfältig beurteilt werden, ob die Voraussetzungen eines unschädlichen Nebengeschäfts erfüllt sind. Dabei sollte dokumentiert werden, dass die Vorrichtung objektiv-funktional erforderlich ist und dass sie nur einen geringen wertmäßigen Anteil am Gesamtobjekt ausmacht. Dies kann Streitigkeiten mit Finanzämtern vermeiden und die Grundlage für eine erfolgreiche Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung schaffen.
Schlussfolgerung und Handlungsempfehlung
Das Urteil des Bundesfinanzhofs sorgt für mehr Klarheit bei der steuerlichen Behandlung der Mitvermietung fest verbundener Betriebsvorrichtungen. Es eröffnet Vermietenden – insbesondere kleineren Unternehmen und Immobiliengesellschaften im gewerblichen Bereich – Gestaltungsspielräume, solange die Mitvermietung funktional notwendig und wirtschaftlich sinnvoll ist. Dennoch bleibt die Einzelfallprüfung entscheidend: Nur wenn die Vorrichtung der Nutzung des Grundstücks dient und die quantitativen Grenzen gewahrt werden, bleibt die erweiterte Kürzung anwendbar. Für Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Onlinehändler sowie mittelständische Vermietungsgesellschaften ist diese Entscheidung ein positives Signal, da sie den Anwendungsrahmen der steuerlichen Begünstigung konkretisiert.
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