Erweiterte Kürzung bei GmbH-Gründungen: Sachverhalt und Hintergrund
Mit Urteil vom 18. Juni 2026 zum Aktenzeichen III R 29/23 hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen an die erweiterte Kürzung nach dem Gewerbesteuergesetz erneut deutlich geschärft. Im Kern ging es um die Frage, ob eine grundbesitzverwaltende GmbH die erweiterte Kürzung beanspruchen kann, wenn sie neben dem Halten und Verwalten eigener Immobilien in größerem Umfang Kapitalgesellschaften gründet und deren Anteile zeitnah an Gesellschafter, verbundene Unternehmen oder andere Erwerber weiterüberträgt.
Die erweiterte Kürzung ist für Immobiliengesellschaften von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Sie bewirkt vereinfacht gesagt, dass der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt, von der Gewerbesteuer entlastet wird. Gerade für kleine Unternehmen mit Immobilienstruktur, mittelständische Unternehmensgruppen, Family Office ähnliche Strukturen, Pflegeeinrichtungen mit ausgelagerten Immobiliengesellschaften, Krankenhäuser mit Objektgesellschaften und auch für spezialisierte Projektstrukturen im Onlinehandel kann diese Begünstigung über die laufende Steuerbelastung entscheidend sein.
Im entschiedenen Fall hielt die Gesellschaft eigenen Grundbesitz und veräußerte im Streitjahr eine Immobilie. Zugleich hatte sie über mehrere Jahre hinweg zahlreiche GmbHs gegründet und diese nach den investiven Erfordernissen ausgestattet. Ein erheblicher Teil der Anteile wurde nach relativ kurzer Haltedauer an die eigenen Gesellschafterinnen oder an nahestehende Gesellschaften übertragen. Das Finanzamt versagte deshalb die erweiterte Kürzung. Das Finanzgericht hatte der Klage zunächst stattgegeben, weil es eine nach außen erkennbare Marktteilnahme nicht als gegeben ansah. Der Bundesfinanzhof hat diese Sichtweise nicht bestätigt und die Klage abgewiesen.
Die Entscheidung ist deshalb so praxisrelevant, weil sie deutlich macht, dass schon konzerninterne oder gesellschafterbezogene Gestaltungen schädlich sein können. Es reicht also nicht aus, dass eine Gesellschaft nach außen hin wie eine reine Vermögensverwaltung erscheint. Maßgeblich ist vielmehr die tatsächliche Geschäftsführung und die Frage, ob die Gesellschaft wirklich ausschließlich eigenen Grundbesitz und daneben eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt.
Ausschließlichkeitsgebot und Trennungsprinzip als Maßstab der Entscheidung
Die rechtliche Begründung des Bundesfinanzhofs knüpft an das sogenannte Ausschließlichkeitsgebot an. Dieses verlangt, dass die Gesellschaft durchgehend nur die gesetzlich begünstigten Tätigkeiten ausübt. Begünstigt ist die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes. Daneben ist nur die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens sowie ein eng begrenzter Katalog weiterer Tätigkeiten unschädlich. Verstößt die Gesellschaft gegen dieses Gebot, fällt die erweiterte Kürzung insgesamt weg. Gerade diese Alles-oder-nichts-Wirkung macht die Vorschrift so risikobehaftet.
Wichtig ist dabei der Begriff der Vermögensverwaltung. Der Bundesfinanzhof versteht darunter die Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten. Gemeint ist also typischerweise das Halten von Vermögen, um laufende Erträge wie Mieten oder Kapitalerträge zu erzielen, nicht aber eine auf Umschichtung, Herstellung oder Weitergabe angelegte Tätigkeit. Zwar können GmbH-Anteile grundsätzlich eigenes Kapitalvermögen sein. Auch deren Halten ist nicht automatisch schädlich. Problematisch wird es aber dann, wenn Gesellschaften von Anfang an mit dem Ziel gegründet werden, die Anteile alsbald weiter zu übertragen.
Genau hier setzt die Kernaussage der Entscheidung an. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs liegt keine reine Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens mehr vor, wenn die Errichtung einer GmbH für andere erfolgt. Wer eine GmbH gründet, um sie anschließend an Dritte zu übertragen, schafft ein übertragbares Wirtschaftsgut und agiert nicht mehr bloß vermögensverwaltend. Der Vorgang ähnelt dann eher einer produzierenden oder händlertypischen Tätigkeit als einer passiven Kapitalanlage.
Besonders bedeutsam ist zudem der Hinweis auf das Trennungsprinzip. Das Trennungsprinzip besagt, dass die Kapitalgesellschaft und ihre Gesellschafter steuerrechtlich eigenständige Rechtssubjekte sind. Deshalb sind Geschäfte mit Gesellschaftern oder nahestehenden Personen nicht allein deshalb unschädlich, weil sie innerhalb derselben Unternehmensgruppe stattfinden. Der Bundesfinanzhof betont ausdrücklich, dass eine für Dritte erkennbare Marktbeteiligung keine Voraussetzung für die Versagung der erweiterten Kürzung ist. Schon die Gründung und Weiterübertragung an Gesellschafter oder verbundene Unternehmen kann schädlich sein.
Ebenso klar ist die Entscheidung bei der Frage nach Umfang und Gewicht der Nebentätigkeit. Die Gründung von GmbHs für andere gehört nicht zu den gesetzlich erlaubten unschädlichen Tätigkeiten. Sie diente im Streitfall auch nicht der zwingend notwendigen Verwaltung des eigenen Grundbesitzes. Damit war der Verstoß gegen das Ausschließlichkeitsgebot gegeben, ohne dass es noch darauf ankam, ob zusätzlich ein händlertypisches Gesamtbild vorlag.
Praxisfolgen für Immobiliengesellschaften, Mittelstand und Spezialbranchen
Für kleine Unternehmen und mittelständische Unternehmensgruppen mit Besitzgesellschaften ist die Entscheidung ein klares Warnsignal. Wer die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen will, muss seine Gesellschaft strikt funktional abgrenzen. Sobald in derselben GmbH neben der Immobilienverwaltung auch Strukturierungsleistungen, Gesellschaftsgründungen oder Beteiligungsübertragungen für Gesellschafter, Tochtergesellschaften oder verbundene Unternehmen stattfinden, entsteht ein erhebliches Gewerbesteuerrisiko.
Das betrifft nicht nur klassische Immobiliengesellschaften. Auch Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser arbeiten häufig mit Objektgesellschaften, Betreibergesellschaften und konzerninternen Ausgliederungen. Wenn eine Immobiliengesellschaft in solchen Strukturen Vorratsgesellschaften errichtet, Projektgesellschaften vorbereitet oder Anteile gezielt für andere Konzerngesellschaften hält und weitergibt, kann die erweiterte Kürzung gefährdet sein. Gleiches gilt für Onlinehändler und E Commerce Unternehmen, die Logistikimmobilien, Lagerstandorte oder Fulfillment-Strukturen in gesonderten Gesellschaften organisieren und dabei regelmäßig neue Kapitalgesellschaften aufsetzen.
Für Finanzinstitutionen, Investoren und Steuerberatende folgt daraus, dass die tatsächlichen Abläufe noch genauer dokumentiert und überprüft werden müssen. Entscheidend ist nicht allein der Gesellschaftsvertrag, sondern die reale Tätigkeit. Wenn eine Gesellschaft nach außen als reine Besitzgesellschaft erscheint, intern aber Gründungs und Übertragungsfunktionen übernimmt, hilft die formale Trennung auf dem Papier nicht weiter. In Due Diligence Prozessen, bei Umstrukturierungen und bei der laufenden Steuerdeklaration sollte deshalb gezielt geprüft werden, ob schädliche Aktivitäten in derselben Gesellschaft gebündelt wurden.
Die sichere Gestaltungsfolge lautet in vielen Fällen, dass Immobilienverwaltung und sonstige Strukturierungs oder Beteiligungsaktivitäten organisatorisch und rechtlich getrennt werden müssen. Wer etwa Projektgesellschaften gründet, Beteiligungen für andere Konzerngesellschaften vorbereitet oder Anteile planmäßig weiterüberträgt, sollte diese Funktionen nicht in einer Gesellschaft ansiedeln, die auf die erweiterte Kürzung angewiesen ist. Andernfalls droht nicht nur eine Kürzungsversagung für die Zukunft, sondern je nach Verfahrensstand auch eine rückwirkende Mehrbelastung.
Besonders sensibel sind Gesellschaften ohne eigenes Personal und mit stark standardisierten konzerninternen Abläufen. Gerade dort lässt sich aus der Gesamtschau häufig leichter ableiten, dass Gründungen und Anteilsübertragungen nicht zufällig, sondern planmäßig erfolgen. Der Bundesfinanzhof hat im Streitfall die Vielzahl zeitnah veräußerter Gesellschaften als Bestätigung dafür gewertet, dass die Struktur teilweise von Anfang an auf Weiterübertragung angelegt war. Unternehmen sollten deshalb ihre Haltestrategie, Entscheidungsprozesse und den wirtschaftlichen Zweck jeder Beteiligung nachvollziehbar festhalten.
Erweiterte Kürzung nur bei strikt sauberer Struktur
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 18. Juni 2026, III R 29/23, verschärft das Risikobewusstsein rund um die erweiterte Kürzung deutlich. Sie bestätigt, dass schon die Gründung von GmbHs für Gesellschafter, verbundene Unternehmen oder nahestehende Personen schädlich sein kann, wenn die Anteile von Anfang an zur Weiterübertragung bestimmt sind. Eine sichtbare Marktteilnahme ist dafür nicht erforderlich. Maßgeblich sind das Ausschließlichkeitsgebot, die tatsächliche Geschäftsführung und das Trennungsprinzip.
Für Unternehmen bedeutet das: Wer Gewerbesteuervorteile aus Immobilienstrukturen sichern will, muss die begünstigte Gesellschaft konsequent auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes und zulässigen eigenen Kapitalvermögens beschränken. Sobald zusätzliche Strukturierungsfunktionen hinzukommen, sollte die bestehende Gesellschafts und Prozesslandschaft überprüft werden. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei genau dieser Schnittstelle aus Steuerrecht, Buchhaltungsprozessen und Digitalisierung. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Prozessoptimierung in der Buchhaltung und auf digital aufgesetzten Strukturen, die im Mittelstand zu erheblicher Kosteneinsparung und zu rechtssicheren Abläufen führen können.
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