Grundstücksverkäufe und Erschließungskosten im Fokus des Steuerrechts
Der Bundesfinanzhof hat am 14. Mai 2025 im Verfahren VI R 10/23 eine für zahlreiche Unternehmen, landwirtschaftliche Betriebe sowie auch für Investoren bedeutsame Entscheidung getroffen. Im Kern ging es um die Frage, ob die bloße Übernahme von Erschließungskosten bei einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück zu einer gewerblichen Tätigkeit führt und damit die steuerliche Behandlung der Veräußerungsgewinne beeinflusst. Streitgegenstand war, ob die Gewinne aus Grundstücksverkäufen im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebs als reinvestitionsbegünstigtes Anlagevermögen behandelt werden dürfen oder ob sie durch die Übernahme von Erschließungskosten in einen gewerblichen Grundstückshandel umqualifiziert werden. Die Abgrenzung ist deshalb so wichtig, weil bei der Annahme einer gewerblichen Tätigkeit nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer ausgelöst wird, während landwirtschaftliche Hilfsgeschäfte diesen Belastungen deutlich seltener unterliegen.
Mit diesem Urteil knüpft der Bundesfinanzhof an seine bisherige Rechtsprechung an und stellt klar: Die reine Kostenübernahme für Erschließungsmaßnahmen, die letztlich von einem von der Kommune beauftragten Erschließungsträger durchgeführt werden, reicht nicht aus, um eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen. Damit wurde die Auffassung des beklagten Finanzamts zurückgewiesen, wonach bereits die Tragung und Umlage von Erschließungskosten einen Eintritt in die gewerbliche Sphäre begründe.
Steuerrechtliche Einordnung der Abgrenzung zwischen Hilfsgeschäft und Gewerbebetrieb
Die Entscheidung fußt auf der klaren Trennung zwischen einem land- und forstwirtschaftlichen Hilfsgeschäft und einem eigenständigen gewerblichen Grundstückshandel. Ein Hilfsgeschäft liegt dann vor, wenn Grundstücke, die ursprünglich dem Anlagevermögen des landwirtschaftlichen Betriebs dienten, im Rahmen üblicher Verwaltungsmaßnahmen veräußert werden. Dies gilt selbst dann, wenn größere Flächen parzelliert und mit erheblichem Gewinn weiterveräußert werden. Nach § 15 Absatz 2 Einkommensteuergesetz tritt Gewerblichkeit erst ein, wenn der Eigentümer den Grundbesitz aktiv zu einem Objekt mit anderer Marktgängigkeit entwickelt. Hierunter fallen insbesondere eine eigenständige Erschließung, die aktive Vermarktung durch bauliche Maßnahmen oder die Übernahme kommunaler Aufgaben im Erschließungsverfahren.
Im vorliegenden Fall hatte die Gesellschaft bürgerlichen Rechts die von ihr getragenen Erschließungskosten zwar auf die Käufer umgelegt, jedoch ohne selbst Träger der Erschließungsmaßnahmen geworden zu sein. Der Erschließungsträger war im Auftrag der Stadt tätig, sodass weder eine eigene Marktgestaltung noch die Übernahme kommunaler Aufgaben vorlag. Der Bundesfinanzhof betont, dass allein die vertragliche Pflicht des Eigentümers, die Kosten zu tragen, keine gewerbliche Tätigkeit auslöst. Es bleibt vielmehr bei der steuerlichen Einordnung als Hilfsgeschäft des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs mit der Möglichkeit, Rücklagen nach den Vorschriften der §§ 6b und 6c Einkommensteuergesetz zu bilden.
Damit grenzt der Senat klar ab zu Fallkonstellationen, in denen Grundstückseigentümer durch eigenständige Initiativen – etwa die Beantragung eines Bebauungsplans oder die unmittelbare Mitwirkung an der baulichen Erschließung – in eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit hineinwachsen. Hier lag eine solche aktive Einflussnahme gerade nicht vor. Auch die Tatsache, dass die Gesellschaft größere Gewinne durch Parzellierung erzielte, änderte nach Ansicht des Gerichts nichts an der steuerlichen Qualifikation als landwirtschaftliches Nebengeschäft.
Bedeutung für kleine Betriebe, Mittelstand, Pflegeeinrichtungen und Onlinehändler
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz, nicht nur für klassische Landwirtschafts- und Forstbetriebe, sondern auch für andere Unternehmen, die Grundbesitz halten und perspektivisch mit Umlegungs- oder Erschließungsverfahren in Kontakt geraten können. Insbesondere kleinere Unternehmerfamilien, die Teile ihres Grundbesitzes veräußern, erhalten durch dieses Urteil ein Stück Rechtssicherheit. Auch für Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die größere Flächen für bauliche Erweiterungen oder Neubauten erwerben oder veräußern, ist relevant, ob aus einer einfachen Kostenübernahme eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit erwächst. Der Bundesfinanzhof macht deutlich, dass die Schwelle zur Gewerblichkeit hoch liegt und eine rein kostenmäßige Beteiligung daran nicht überschreitet.
Für mittelständische Betriebe im produzierenden Gewerbe oder im Handel – etwa auch für Onlinehändler, die Logistikflächen zukaufen oder in Entwicklungsgebieten Flächen erhalten – bedeutet diese Rechtsprechung, dass sie nicht automatisch in den Bereich eines gewerblichen Grundstückshandels fallen, wenn sie lediglich die durch kommunale Vorgaben entstehenden Erschließungskosten übernehmen. Maßgeblich bleibt, ob eine eigenständige unternehmerische Initiative zur Schaffung neuer Marktgängigkeit ergriffen wird. Dies schafft Klarheit für Unternehmen, die ihre Investitionsentscheidungen langfristig steueroptimiert planen wollen.
Auch die Finanzierungsseite, also Banken und Finanzinstitutionen, profitieren von der Entscheidung, da sie die Kreditwürdigkeitsprüfung auf einer gesicherten steuerlichen Grundlage vornehmen können. Die klare Abgrenzung vermeidet das Risiko nachträglicher Steuerbelastungen, die in Finanzierungsmodellen häufig nur schwer kalkulierbar sind. Für Steuerberatende eröffnet die Entscheidung die Möglichkeit, ihre Mandanten noch gezielter zu beraten und Risiken im Bereich der Grundstückstransaktionen frühzeitig einzuordnen.
Rechtssicherheit für Grundstücksverkäufe und Ausblick
Mit seiner Entscheidung bestätigt der Bundesfinanzhof, dass die Abgrenzung zwischen landwirtschaftlichen Hilfsgeschäften und gewerblichen Grundstückshandlungen weiterhin eng an den Kern der Tätigkeit anknüpft und nicht durch die Übernahme von Erschließungskosten verwischt wird. Damit wird kleinen wie mittelständischen Unternehmen, aber auch spezialisierten Einrichtungen, Planungssicherheit verschafft. Die deutliche Aussage, dass die bloße Finanzierungspflicht keine Gewerblichkeit begründet, stärkt die Position der Steuerpflichtigen bei Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung.
Für die Praxis bedeutet dies: Solange keine aktive eigene Erschließungstätigkeit oder Übernahme kommunaler Aufgaben erfolgt, bleibt der steuerliche Rahmen für landwirtschaftliche oder unternehmerische Grundstücksverkäufe bestehen. Gerade in Zeiten steigender Baulandpreise und wachsender Grundstückstransaktionen ist dies ein zentrales Signal für die Unternehmenspraxis.
Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der rechtssicheren steuerlichen Gestaltung solcher Transaktionen. Mit unserem Schwerpunkt auf Prozessoptimierung in der Buchhaltung und Digitalisierung schaffen wir für unsere Mandanten spürbare Kostenersparnisse und begleiten unterschiedlichste Branchen – von landwirtschaftlichen Unternehmen über Pflegeeinrichtungen bis hin zu Onlinehändlern – bei der effizienten Umsetzung ihrer steuerlichen und organisatorischen Prozesse.
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