Einordnung des entgeltlichen Verzichts auf ein Nießbrauchrecht
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) eine bedeutsame Entscheidung zur Einkommensteuer getroffen, die insbesondere für private Vermieterinnen und Vermieter, aber auch für Unternehmen mit Grundvermögen im Privatbesitz, von praktischer Relevanz ist. Im Zentrum steht die Frage, wie die Zahlung für den Verzicht auf ein bestehendes Nießbrauchrecht steuerlich zu behandeln ist. Das Nießbrauchrecht gewährt seinem Inhaber das Recht, die Nutzungen eines fremden Gegenstands, etwa eines Grundstücks, zu ziehen. Im Immobilienbereich bedeutet dies regelmäßig, dass der Nießbraucher die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und daraus Einnahmen erzielen darf.
Im zugrunde liegenden Fall hatte die nießbrauchsberechtigte Person auf ihr Nießbrauchrecht an einem vermieteten Grundstück gegen Zahlung eines Entgelts verzichtet. Strittig war, ob diese Zahlung zu steuerbaren Einkünften führt und wenn ja, unter welcher Einkunftsart sie einzuordnen ist. Während frühere Urteile teils von einem nicht steuerbaren Vorgang ausgingen, schließt sich der aktuelle Bundesfinanzhof einer differenzierteren Betrachtung an.
Steuerrechtliche Würdigung und Abgrenzung
Der Bundesfinanzhof erkannte die Zahlung für den Verzicht auf das Nießbrauchrecht als steuerbare Entschädigung im Sinne des § 24 Nr. 1 Buchstabe a Einkommensteuergesetz an. Danach unterliegen Entschädigungen der Einkommensteuer, wenn sie einen Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen darstellen. Entscheidend ist demnach, dass das Nießbrauchrecht tatsächlich zu laufenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führte. Der Wegfall dieser Einkünfte durch den Verzicht stellt eine Einkunftseinbuße dar, die durch die Entschädigung kompensiert wird und damit dem Charakter steuerbarer Einnahmen entspricht.
Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass der Anwendungsbereich des § 24 Nr. 1 Buchstabe a Einkommensteuergesetz keine Voraussetzung eines rechtlichen oder wirtschaftlichen Drucks beim Abschluss der Vereinbarung verlangt. Die bloße Tatsache, dass jemand freiwillig und gegen Zahlung auf eine Einkunftsquelle verzichtet, genügt, um den Tatbestand zu erfüllen. Damit grenzt sich die Entscheidung ausdrücklich von älteren Urteilen ab, in denen das Vorliegen eines Drucks als notwendig erachtet wurde. Für die Praxis bedeutet diese Klarstellung eine rechtssichere Grundlage: Entgeltliche Ablösungen von Nießbrauchrechten, die mit laufenden Mieteinnahmen verbunden waren, sind grundsätzlich als steuerpflichtige Einkünfte zu erfassen.
Bedeutung für Vermieter und Unternehmen
Die Konsequenzen der Entscheidung reichen weit über den Einzelfall hinaus. Für Privatpersonen, die ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie halten und auf dieses gegen Zahlung verzichten, ist fortan sicher, dass die erhaltene Zahlung steuerlich als Entschädigung behandelt wird. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie im Zeitpunkt des Verzichts vermietet war und der Nießbraucher aus der Vermietung Einkünfte erzielte.
Für kleine und mittlere Unternehmen, insbesondere für familiengeführte Immobiliengesellschaften oder Pflegeeinrichtungen, die Grundstücke aus Alters- oder Nachfolgegründen im Wege eines Nießbrauchsmodells gestalten, stellt das Urteil eine wichtige Orientierungshilfe dar. Wird ein Nießbrauchrecht, das bisher laufende Mieterträge abwarf, gegen Geld aufgegeben, entsteht hierdurch keine nichtsteuerbare Vermögensumschichtung, sondern ein steuerpflichtiger Zufluss aus Vermietung und Verpachtung. Damit ist eine sorgfältige steuerliche Planung vor dem Abschluss vergleichbarer Vereinbarungen unerlässlich. Gleiches gilt für Übertragungen von betrieblich genutztem Immobilienvermögen in das Privatvermögen, wenn Nießbrauchsrechte zur Nutzungssicherung älterer Generationen eingeräumt werden. Auch in solchen Fällen kann die nachträgliche Ablösung eines Nießbrauchs steuerliche Folgen auslösen, die in die Gesamtnachfolgeplanung einzubeziehen sind.
Praktische Hinweise und Fazit
In der Praxis empfiehlt es sich, den wirtschaftlichen Hintergrund und die steuerliche Einordnung eines Nießbrauchverzichts eingehend zu prüfen. Wird das Grundstück vermietet, so entsteht durch den Verzicht auf den Nießbrauch regelmäßig ein steuerbarer Tatbestand, der ohne weitere Prüfung leicht übersehen werden kann. Die Abgrenzung zu nichtsteuerbaren Vermögensumschichtungen bleibt zwar in bestimmten Konstellationen relevant, etwa wenn das Grundstück unvermietet und somit einkunftslos war, doch der Bundesfinanzhof hat die Kriterien nun klar ausgerichtet: Maßgeblich ist, ob tatsächlich Einnahmen aus der Nutzung flossen, deren Fortbestand nun entfällt.
Für eine zutreffende steuerliche Behandlung sind Buchhaltung und Dokumentation von zentraler Bedeutung. Gerade in mittelständischen Unternehmen, die Immobilienvermögen als Bestandteil ihrer ertragssichernden Strukturen halten, sollte die Besteuerung von Ablösezahlungen im Zusammenhang mit Nießbrauchrechten frühzeitig geprüft werden. Dabei gilt es, sowohl den Zeitpunkt des Zuflusses als auch die mögliche Anrechnung von Werbungskosten zutreffend zu erfassen. Die Entscheidung stärkt damit die Rechtssicherheit und schafft Klarheit für Gestaltungen, die häufig in der Unternehmensnachfolge und Vermögensstrukturierung vorkommen.
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