Rechtlicher Hintergrund der Kaufpreisaufteilung
Die korrekte Aufteilung eines Gesamtkaufpreises zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäudeanteil ist für die steuerliche Behandlung von zentraler Bedeutung, insbesondere bei der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung. Der Bundesfinanzhof hat mit seiner Entscheidung vom 7. Oktober 2025 (Az. IX R 26/24) klargestellt, dass auch bei denkmalgeschützten Gebäuden eine sachgerechte Aufteilung zwingend notwendig ist. Dabei greift das Gericht auf Grundsätze der Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zurück und betont, dass der Kaufpreis nach dem Verhältnis der ermittelten Werte für Boden und Gebäude aufzuteilen ist. Diese Entscheidung schafft für Unternehmen, private Immobilieninvestoren und Bauträger eine wichtige Orientierung, da die bisherige Praxis oftmals uneinheitlich gehandhabt wurde.
Nach dem Einkommensteuergesetz können nur die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Wert des Grund und Bodens ist hingegen nicht abnutzbar. Deshalb ist es steuerlich von großer Bedeutung, eine nachvollziehbare und in sich schlüssige Methode zur Kaufpreisaufteilung zu wählen, um spätere Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden. Der Bundesfinanzhof macht deutlich, dass hier auch bei unter Denkmalschutz stehenden Objekten keine Ausnahme besteht.
Das zulässige Bewertungsverfahren
Besonderes Gewicht legt der Bundesfinanzhof auf die Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens gemäß § 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Dieses Verfahren berücksichtigt die wirtschaftlichen Erträge einer Immobilie und setzt sie in Beziehung zum Kapitalmarkt. Damit wird der Verkehrswert des Objekts aus wirtschaftlicher Sicht abgebildet. Entsprechend sind der Bodenwert und der Gebäudewert getrennt zu bestimmen, um eine Grundlage für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises zu schaffen. Bei denkmalgeschützten Immobilien kann der Wertermittlung allerdings eine besondere Komplexität zukommen, da Auflagen und Nutzungseinschränkungen den Marktwert erheblich beeinflussen können.
Der Bundesfinanzhof lehnt ausdrücklich die Annahme ab, der Bodenwert könne aufgrund der Erhaltungspflichten des Denkmals gegen null tendieren. Ein solcher Ansatz würde der wirtschaftlichen Realität widersprechen und könnte zu Verzerrungen bei der Ermittlung der Abschreibungsgrundlagen führen. Auch bei Denkmalschutz bestehen in der Regel Nutzungs- oder Verwertungsmöglichkeiten, die den Grund und Boden wertrelevant machen. Steuerpflichtige müssen daher sowohl die Bodenwert- als auch die Gebäudeanteile durch eine aussagekräftige Bewertung belegen können.
Praxisrelevanz für Unternehmen und Investierende
Für kleine und mittelständische Unternehmen, die historische Objekte für betriebliche Zwecke erwerben, hat das Urteil erhebliche praktische Bedeutung. Ein hoher Anteil des Gebäudeanteils im Gesamtkaufpreis führt zu einer größeren Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung und wirkt sich unmittelbar auf die Steuerlast aus. Dennoch sollte die Aufteilung immer wirtschaftlich plausibel und durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten belegbar sein, um steuerliche Anerkennung sicherzustellen. Insbesondere bei Pflegeeinrichtungen, Hotellerie oder Einzelhandelsunternehmen, die historische Gebäude nutzen, spielt diese Thematik eine zunehmend wichtige Rolle, da diese Immobilien oft für Repräsentationszwecke erworben werden und die steuerliche Behandlung erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität haben kann.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Erwerber oder Steuerberater auf pauschale Aufteilungsschlüssel zurückgreifen, etwa aus standardisierten Tabellen der Finanzverwaltung. Der Bundesfinanzhof deutet jedoch an, dass derartige pauschale Methoden nur dann akzeptabel sind, wenn sie im konkreten Einzelfall zu einem realistischen Ergebnis führen. Eine individuelle Wertermittlung wird daher in den meisten Fällen unverzichtbar sein. Auch die Dokumentation spielt eine zunehmende Rolle: Schriftliche Erläuterungen, Gutachten und Bewertungsunterlagen sollten sorgfältig archiviert werden, um bei späteren Betriebsprüfungen die Schlüssigkeit der Aufteilung nachweisen zu können.
Fazit und Handlungsempfehlung
Mit der Entscheidung des Bundesfinanzhofs wird eindeutig festgelegt, dass auch bei denkmalgeschützten Immobilien eine sachgerechte und wertorientierte Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist. Unternehmen und Investierende sollten darauf achten, dass sowohl der Grund und Boden als auch der Gebäudeteil separat bewertet werden und die Aufteilung auf nachvollziehbaren Bewertungsgrundlagen beruht. Ein Wertansatz des Bodens mit null Euro kommt selbst bei umfangreichen Denkmalschutzauflagen nicht infrage. Das allgemeine Ertragswertverfahren bietet hierbei eine verlässliche und rechtssichere Grundlage. Die Entscheidung stärkt damit die Rechtssicherheit bei der steuerlichen Behandlung historischer Immobilien.
Wir empfehlen allen Unternehmen, die in denkmalgeschützte Immobilien investieren oder diese betrieblich nutzen, frühzeitig eine fachlich belastbare Bewertung vorzunehmen, um steuerliche Risiken zu minimieren und die Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der digitalen Prozessoptimierung ihrer Buchhaltung und bei der Implementierung effizienter Abläufe, um wirtschaftliche und steuerliche Potenziale bestmöglich auszuschöpfen.
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