Bodenrichtwert bei Schenkungsteuer: Sachverhalt, Bewertungsmaßstab und Regelungshintergrund
Der Bundesfinanzhof hat mit Entscheidung vom 17. Juni 2026 zum Aktenzeichen II R 7/24 klargestellt, wie der Bodenwert im Sachwertverfahren für Zwecke der Schenkungsteuer zu ermitteln ist, wenn die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von derjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht. Im Streitfall ging es um die Bewertung von Anteilen an Wohnungseigentum, die im Wege der Schenkung übertragen worden waren. Weil keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorlagen, war nicht das Vergleichswertverfahren, sondern das Sachwertverfahren anzuwenden. Das Sachwertverfahren ist ein gesetzlich geregeltes Bewertungsverfahren, bei dem Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt und anschließend zum Grundbesitzwert zusammengeführt werden.
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob bei der Anpassung des Bodenrichtwerts auf die tatsächlich vorhandene Bebauung oder auf die rechtlich zulässige Bebauung abzustellen ist. Das betroffene Grundstück war historisch dichter bebaut worden, als dies nach einem später in Kraft getretenen Bebauungsplan noch zulässig war. Die vorhandene höhere Bebauung blieb zwar aufgrund von Bestandsschutz erhalten. Bestandsschutz bedeutet, dass eine einmal rechtmäßig errichtete bauliche Anlage trotz später geänderter Rechtslage weiterhin genutzt oder erhalten werden darf. Das Finanzamt wollte diese höhere tatsächliche Bebauung wertsteigernd berücksichtigen. Der Bundesfinanzhof hat dem eine Absage erteilt.
Für die Praxis ist die Entscheidung deshalb besonders relevant, weil Bodenrichtwerte in der steuerlichen Immobilienbewertung regelmäßig eine zentrale Rolle spielen. Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs und Wertverhältnissen. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt. Weicht das zu bewertende Grundstück in wertrelevanten Merkmalen vom Bodenrichtwertgrundstück ab, muss der Richtwert angepasst werden. Genau an diesem Punkt setzt die Entscheidung an und präzisiert die maßgeblichen Kriterien.
Die Aussage reicht über private Immobilienübertragungen hinaus. Auch kleine Unternehmen, mittelständische Unternehmensgruppen, Familiengesellschaften mit Betriebsimmobilien, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Ärztezentren, gewerblich vermietende Gesellschaften und Onlinehändler mit Logistik oder Verwaltungsimmobilien sind betroffen, wenn Grundbesitz im Rahmen vorweggenommener Erbfolge oder gesellschaftsrechtlicher Neuordnung unentgeltlich übertragen wird. Gerade bei gemischt genutzten Objekten oder älteren Bestandsgebäuden kann die Frage der richtigen Anpassung des Bodenrichtwerts erheblichen Einfluss auf die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer haben.
Sachwertverfahren und Bodenrichtwert: Warum nur die rechtlich mögliche Bebauung zählt
Der Bundesfinanzhof bestätigt zunächst den Grundsatz, dass bei der Ermittlung des Bodenwerts im Sachwertverfahren der Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks anzusetzen ist. Fiktiv unbebaut bedeutet, dass für den Bodenwert nicht das konkret vorhandene Gebäude maßgeblich ist, sondern die Frage, welchen Wert der Grund und Boden unter den für ihn geltenden rechtlichen Nutzungsbedingungen hat. Deshalb ist die mögliche bauliche Nutzung entscheidend, nicht die davon abweichende tatsächliche Nutzung.
Das Gericht hebt hervor, dass eine Anpassung des Bodenrichtwerts anhand von Umrechnungskoeffizienten geboten ist, wenn die wertrelevante Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks nicht mit derjenigen des Bewertungsobjekts übereinstimmt. Umrechnungskoeffizienten sind von den Gutachterausschüssen oder ergänzend von der Verwaltung verwendete Rechenfaktoren, mit denen ein Bodenrichtwert an Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung angepasst wird. Diese Anpassung ist also nicht nur zulässig, sondern zwingend, sofern entsprechende Differenzierungen vorgegeben sind.
Die entscheidende Grenze verläuft jedoch zwischen rechtlich möglicher und tatsächlich verwirklichter Bebauung. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs bleibt eine tatsächlich vorhandene dichtere Bebauung selbst dann außer Betracht, wenn sie rechtmäßig errichtet wurde und unter Bestandsschutz steht. Das Gericht begründet dies mit dem typisierenden Charakter des steuerlichen Sachwertverfahrens. Typisierung bedeutet hier, dass das Gesetz zur Vereinfachung mit standardisierten Bewertungsannahmen arbeitet und individuelle Besonderheiten nicht in jedem Fall vollständig abbildet. Gerade deshalb wird der Bodenwert als Wert des unbebauten Grundstücks nach den planungsrechtlichen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt.
Besonders wichtig ist der weitere Hinweis des Gerichts auf die Grenze zwischen dem typisierten Bewertungsverfahren und dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Der gemeine Wert ist der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Nur in diesem gesonderten Nachweisverfahren kann ein erhebliches Abweichen zwischen tatsächlicher und rechtlich maßgeblicher Nutzung berücksichtigt werden. Wer also geltend machen will, dass die tatsächliche Situation des Grundstücks im Markt anders bewertet wird als es die typisierte steuerliche Bewertung abbildet, muss diesen Weg gezielt und belastbar beschreiten.
Ebenso bedeutsam ist der zweite Kernpunkt der Entscheidung. Das Finanzgericht hatte den Bodenrichtwert an die Geschossflächenzahl angepasst. Der Bundesfinanzhof beanstandete dies, weil der Gutachterausschuss den Richtwert gerade anhand der wertrelevanten Geschossflächenzahl differenziert hatte. Die Geschossflächenzahl bildet im Planungsrecht die Geschossfläche der Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche ab. Die wertrelevante Geschossflächenzahl geht darüber hinaus und berücksichtigt auch wirtschaftlich nutzbare Flächen, die baurechtlich nicht als Vollgeschosse gelten, etwa ausbaufähige Dachgeschosse. Wenn der Gutachterausschuss mit der wertrelevanten Geschossflächenzahl arbeitet, darf die Anpassung nicht mit einer bloßen Geschossflächenzahl erfolgen. Maßgeblich ist dann derselbe Bezugsmaßstab, den auch der Bodenrichtwert selbst verwendet.
Schenkungsteuer in der Praxis: Folgen für Unternehmen, Immobilienhalter und Spezialbranchen
Für die Beratungspraxis schafft die Entscheidung mehr Sicherheit, aber auch mehr Prüfungsaufwand. Unternehmen und vermögensverwaltende Gesellschaften, die Immobilien im Wege der Schenkung übertragen, sollten künftig noch genauer prüfen, auf welcher Grundlage der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses ermittelt wurde. Gerade bei älteren Objekten in innerstädtischen Lagen, bei Kliniken mit gewachsenem Gebäudebestand, bei Pflegeeinrichtungen mit mehreren Ausbaustufen oder bei mittelständischen Gewerbeimmobilien mit Dachgeschossnutzungen kann der Unterschied zwischen Geschossflächenzahl und wertrelevanter Geschossflächenzahl erheblich sein.
Für kleine Unternehmen ist vor allem relevant, dass sich vermeintlich naheliegende Argumente zur höheren tatsächlichen Nutzung nicht ohne Weiteres steuermindernd oder steuererhöhend im typisierten Verfahren durchsetzen lassen. Wer etwa ein seit Jahrzehnten dichter bebautes Betriebsgrundstück hält, kann sich bei der Schenkungsteuerbewertung nicht darauf verlassen, dass diese tatsächliche Nutzung automatisch den Bodenwert prägt. Für Familienunternehmen im Mittelstand ist das bei Nachfolgegestaltungen besonders wichtig, weil Fehlannahmen zur Bewertung die Liquiditätsplanung belasten können.
Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und andere spezialisierte Unternehmen verfügen oft über historisch gewachsene Immobilienstrukturen mit Sondernutzungen, Anbauten oder ausgebauten Dachflächen. Die Entscheidung zeigt, dass solche tatsächlichen Gegebenheiten im Bodenwert nicht ohne Weiteres abgebildet werden. Sie können allerdings beim Gebäudesachwert oder in einem gesonderten Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts Bedeutung gewinnen. Das ist vor allem dann relevant, wenn die steuerliche Standardbewertung die wirtschaftliche Realität nicht sachgerecht widerspiegelt.
Für Onlinehändler und Logistikunternehmen mit gemischt genutzten Standorten gilt Entsprechendes. Auch hier kann die planungsrechtlich zulässige Ausnutzung vom vorhandenen Bestand abweichen. Bei Umstrukturierungen, vorweggenommener Erbfolge oder der Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften sollte frühzeitig geklärt werden, welcher Nutzungsmaßstab im Bodenrichtwert hinterlegt ist und ob ein Gutachten zum gemeinen Wert sinnvoll sein kann.
Steuerberatende und Finanzinstitutionen sollten die Entscheidung zudem als Hinweis verstehen, Bewertungsunterlagen konsequent auf Konsistenz zu prüfen. Maßgeblich ist nicht nur der veröffentlichte Bodenrichtwert selbst, sondern auch die Erläuterung des Gutachterausschusses, die herangezogenen Umrechnungskoeffizienten und die Frage, ob der Bewertungsmaßstab an der wertrelevanten Geschossflächenzahl oder an einem anderen Nutzungsparameter anknüpft. In Finanzierungssituationen, bei Covenants oder bei der Vermögensnachfolge kann eine steuerlich zutreffende Bewertung erhebliche Folgeeffekte haben.
Bodenwert bei Immobilienübertragungen: Was jetzt für die Schenkungsteuer gilt
Die Entscheidung II R 7/24 bringt eine klare Linie in einen praxisrelevanten Bewertungsstreit. Bei der Schenkungsteuer ist der Bodenrichtwert im Sachwertverfahren an die rechtlich mögliche Bebauung anzupassen, nicht an eine höhere tatsächliche Nutzung, auch wenn diese unter Bestandsschutz steht. Zugleich stellt der Bundesfinanzhof klar, dass die Anpassung mit demjenigen Nutzungsmaßstab erfolgen muss, den der Gutachterausschuss tatsächlich verwendet hat. Wird der Richtwert anhand der wertrelevanten Geschossflächenzahl differenziert, ist genau dieser Maßstab entscheidend.
Für Unternehmen, Immobilienhalter und beratende Berufe bedeutet das vor allem eines: Die steuerliche Immobilienbewertung verlangt eine präzise Prüfung der Bewertungsgrundlagen und der planungsrechtlichen Situation. Wer frühzeitig sauber dokumentiert, welche Nutzung rechtlich möglich ist und welcher Umrechnungsmaßstab einschlägig ist, reduziert das Risiko fehlerhafter Feststellungen und späterer Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen sowie Mandanten aus spezialisierten Branchen bei steuerlichen Bewertungsfragen mit besonderem Fokus auf digitale Prozesse und belastbare Buchhaltungsabläufe. Gerade im Mittelstand schaffen wir durch Prozessoptimierung und Digitalisierung spürbare Kostenersparnisse und eine tragfähige Grundlage für rechtssichere Nachfolge und Immobilienstrukturen.
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