Aktuelle Anpassung der Bewirtschaftungskosten nach Bewertungsgesetz
Mit dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 14. Januar 2026 (Aktenzeichen IV D 4 - S 3224/00006/004/003) wurde erneut festgelegt, welche Verbraucherpreisindizes zur Ermittlung der Bewirtschaftungskosten heranzuziehen sind. Grundlage ist § 187 Absatz 3 Satz 4 des Bewertungsgesetzes, der das Verfahren zur Anpassung der Basiswerte für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bei der Wohnnutzung regelt. Diese Anpassung dient dem Zweck, den fortlaufenden Veränderungen des allgemeinen Preisniveaus Rechnung zu tragen und eine realitätsnahe Bewertung von Grundvermögen sicherzustellen. Die nun veröffentlichten Werte finden für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026 Anwendung und ersetzen damit die bisherigen Vorgaben aus dem Vorjahr.
Unter Bewirtschaftungskosten versteht man im steuerlichen Bewertungsrecht jene laufenden Aufwendungen, die bei der Nutzung einer Immobilie regelmäßig anfallen, um deren ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu zählen insbesondere Verwaltungskosten, also die Kosten für Organisation, Überwachung oder Verwaltungstätigkeit, sowie Instandhaltungskosten, die der Erhaltung der baulichen und technischen Funktionalität des Gebäudes dienen. Die pauschalen Basiswerte hierfür sind in Anlage 23 des Bewertungsgesetzes festgeschrieben und werden durch das Bundesministerium der Finanzen jährlich angepasst, um die Preisentwicklung zu berücksichtigen.
Rechtsgrundlage und Bewertungsmechanismus im Detail
Gemäß § 187 Bewertungsgesetz wird der Wert für Grundbesitz im sogenannten Ertragswertverfahren ermittelt, sofern dieser nicht anderweitig zu bewerten ist. Ein Kernbestandteil dieser Wertermittlung ist die pauschale Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, die den Rohertrag mindern und somit zu einem realistischen Ertragswert führen. Absatz 3 der Vorschrift schreibt vor, dass das Bundesministerium der Finanzen auf Grundlage der vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindizes die maßgebenden Kennzahlen bekannt gibt. Dadurch wird gewährleistet, dass die Grundlage für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten stets dem aktuellen Preisstand entspricht und inflationsbedingte Entwertungen vermieden werden.
Für das Kalenderjahr 2026 wurde der Verbraucherpreisindex für Deutschland auf 123,0 (Basisjahr 2020 = 100) festgesetzt. Zum Vergleich: Im Oktober 2001 lag der Index bei 77,1. Diese Werte sind maßgeblich für die Berechnung der Anpassungsfaktoren, mit denen die ursprünglichen Basiswerte aus der Anlage 23 des Bewertungsgesetzes multipliziert werden. Die Indexfortschreibung ist somit ein zentrales Element, um die Relation zwischen historischen und aktuellen Preisverhältnissen konsequent zu berücksichtigen.
Praktische Bedeutung für Unternehmen und Immobilienbesitzer
Die jährlich bekannt gegebenen Anpassungswerte sind nicht nur für Bewertungsstellen von Bedeutung, sondern auch für Eigentümerinnen und Eigentümer, insbesondere von vermieteten Wohnimmobilien. Kleine und mittelständische Unternehmen, die Immobilienvermögen halten, sollten darauf achten, dass bei steuerlichen Bewertungen – etwa im Rahmen von Betriebsaufgaben, Übertragungen oder bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts – stets die jeweils aktuellen Indizes berücksichtigt werden. Werden veraltete oder unzutreffende Werte angesetzt, kann dies zu fehlerhaften Verkehrswerten und letztlich zu steuerlichen Fehlbeträgen führen.
Gerade für gewerblich tätige Vermieter, Wohnungsbaugesellschaften oder Pflegeeinrichtungen mit immobilienbezogenem Betriebsvermögen ist die korrekte Anwendung der fortgeschriebenen Werte praxisrelevant. Sie stellt sicher, dass die steuerliche Bewertung weder zu einer ungerechtfertigten Belastung noch zu einer risikobehafteten Unterbewertung führt. Auch Banken und Finanzierungspartner verwenden diese Bewertungsgrundlagen teilweise als Referenzgrößen bei der Beleihungswertermittlung, weshalb eine genaue Kenntnis der aktuellen Rahmenbedingungen unverzichtbar ist.
Ein weiterer praktischer Aspekt betrifft die Digitalisierung der Bewertungsprozesse. Viele Unternehmen nutzen inzwischen automatisierte Bewertungstools, die auf hinterlegten Indexreihen basieren. Wenn diese nicht regelmäßig aktualisiert werden, entstehen Bewertungsabweichungen. Daher ist es empfehlenswert, die Datenbasis stets auf dem aktuellen Stand zu halten und die im Bundessteuerblatt veröffentlichten Werte in die Softwarelösungen zu integrieren.
Ausblick und steuerliche Einordnung
Die Anpassung der Bewirtschaftungskosten nach § 187 Bewertungsgesetz zeigt, wie sehr sich die steuerliche Bewertung dynamisch an die Preisentwicklung anpasst. Diese Systematik ist Ausdruck des Grundsatzes der periodengerechten Bewertung und sorgt für ein hohes Maß an Vergleichbarkeit. Für die Steuerpraxis bedeutet das, dass sowohl Steuerberatende als auch Unternehmende eine jährliche Überprüfung ihrer Bewertungsgrundlagen vornehmen sollten. So kann beispielsweise bei Grundstücksübertragungen im Rahmen der Nachfolgeplanung, bei Unternehmensbewertungen oder bei der Grundsteuererklärung sichergestellt werden, dass die Bewertungen den aktuellen gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Auch wenn eine Änderung der Basiswerte oft nur geringfügig erscheint, kann sie in der Summe spürbare Auswirkungen auf Folgewerte haben. Insbesondere in Zeiten anhaltender Inflation sind Indexanpassungen wie die vorliegende von großer Bedeutung, um realistische und rechtssichere Werte zu gewährleisten. Für den steuerlichen Berateralltag empfiehlt es sich daher, die Veröffentlichungen des Bundesministeriums der Finanzen laufend zu beobachten und die entsprechenden Umrechnungsfaktoren zu dokumentieren, damit die Bewertungsverfahren nachvollziehbar und prüfungssicher bleiben.
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