Sanierungskosten rund um ein Grundstück sind steuerlich oft ein Streitpunkt, besonders wenn Schäden die Nutzbarkeit, Standsicherheit oder spätere Vermietung erheblich beeinträchtigen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, vermögensverwaltende Unternehmen, mittelständische Betriebe mit gemischt genutzten Immobilien sowie spezialisierte Branchen wie Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser mit hohem Grundstücksbezug ist deshalb bedeutsam, dass der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 21.08.2026, IX R 13/25, die Abziehbarkeit von Aufwendungen zur Beseitigung von Bergschäden näher eingeordnet hat. Die Entscheidung zeigt, unter welchen Voraussetzungen Sanierungskosten nicht als aktivierungspflichtige Herstellungskosten behandelt werden müssen, sondern als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden können.
Bergschäden, Werbungskosten und der steuerliche Hintergrund bei Grundstücken
Dem Verfahren lag ein Sachverhalt zugrunde, der in Bergbauregionen zwar besonders naheliegt, in seiner steuerlichen Logik aber auch auf andere Grundstücksschäden mit Substanzbezug ausstrahlen kann. Ein Ehepaar hatte bereits 1990 ein Grundstück erworben, auf dem sich ein ehemaliger und später verfüllter Versorgungsschacht eines Bergwerks befand. Aufgrund eingetretener Bergschäden waren die Standsicherheit sowie die Befahrbarkeit und Bebaubarkeit des Grundstücks nicht mehr gewährleistet. Der Ehemann nutzte seine Grundstückshälfte zunächst im Rahmen eines Einzelunternehmens, die Ehefrau erzielte aus ihrer Hälfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Später wurde die betriebliche Grundstückshälfte aus dem Betriebsvermögen entnommen, also aus dem steuerlichen Unternehmensvermögen in den privaten Bereich überführt.
Im Anschluss ließen die Eheleute das Grundstück mit einem Aufwand von rund 135.000 Euro sanieren. Ziel war es, den ursprünglichen Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt der Anschaffung wiederherzustellen, um das Grundstück anschließend bebauen und vermieten zu können. In ihrer Einkommensteuererklärung machten sie die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Das Finanzamt erkannte den Sofortabzug jedoch nicht an. Auch das Finanzgericht versagte zunächst den begehrten Abzug.
Die Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs ist für die Praxis deshalb so relevant, weil sie die bekannte Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und nicht sofort abzugsfähigen Herstellungskosten auf den Bereich von Grundstücksschäden und Grund und Boden konkretisiert. Gerade bei Immobilien im Bestand ist diese Abgrenzung von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung, weil sie darüber entscheidet, ob sich die Ausgaben sofort steuermindernd auswirken oder nur langfristig und in engen Grenzen berücksichtigt werden können.
Abgrenzung von Werbungskosten und Herstellungskosten bei Grundstückssanierungen
Der Bundesfinanzhof hat das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen. Nach der Entscheidung können Aufwendungen, die den ursprünglichen Zustand eines Grundstücks wiederherstellen, grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten sein. Herstellungskosten des Grund und Bodens liegen demgegenüber nur dann vor, wenn eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eintritt. Eine solche wesentliche Verbesserung setzt nach den vom Bundesfinanzhof hervorgehobenen Maßstäben voraus, dass über eine zeitgemäße Erneuerung hinaus der Gebrauchswert des Wirtschaftsguts im Ganzen deutlich erhöht wird.
Damit knüpft das Gericht an ein zentrales steuerliches Abgrenzungskriterium an. Wird ein Schaden lediglich beseitigt, um den früheren Zustand und die bisherige Nutzbarkeit wiederherzustellen, spricht dies regelmäßig für sofort abziehbare Aufwendungen. Wird dagegen das Grundstück qualitativ auf ein höheres Niveau gehoben, also etwa seine Nutzbarkeit, Belastbarkeit oder Verwertbarkeit in einer Weise verbessert, die über die Wiederherstellung hinausgeht, kommen Herstellungskosten in Betracht. Der entscheidende Vergleichsmaßstab ist dabei der ursprüngliche Zustand des Grundstücks.
Besonders wichtig ist die weitere Differenzierung des Bundesfinanzhofs für Fälle, in denen sich das Grundstück zeitweise im Betriebsvermögen befand. Betriebsvermögen ist das einem Betrieb steuerlich zugeordnete Vermögen. Nach der Entscheidung ist dann zu prüfen, ob während dieser Haltedauer eine Teilwertabschreibung auf den Grund und Boden vorgenommen wurde. Eine Teilwertabschreibung ist eine steuerliche Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert eines Wirtschaftsguts, wenn dessen Wert dauerhaft unter den Buchwert gesunken ist. Wurde eine solche Abschreibung wegen einer Beeinträchtigung der Substanz oder Nutzbarkeit des Grund und Bodens vorgenommen, verschiebt sich der maßgebliche Vergleichspunkt. Dann ist nicht mehr ohne Weiteres auf den Zustand bei der ursprünglichen Anschaffung abzustellen, sondern auf den Zustand nach der Wertminderung, die der Teilwertabschreibung zugrunde lag.
Genau an dieser Stelle sah der Bundesfinanzhof weiteren Aufklärungsbedarf. Das Finanzgericht hatte nicht ermittelt, ob und in welchem Umfang während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen eine solche wertbezogene Abschreibung vorgenommen worden war. Deshalb konnte noch nicht abschließend beurteilt werden, ob die späteren Sanierungsmaßnahmen lediglich den maßgeblichen früheren Zustand wiederherstellten oder darüber hinausgingen. Die Zurückverweisung bedeutet daher keine automatische Anerkennung sämtlicher Kosten, wohl aber eine klare Korrektur der zu engen Sichtweise der Vorinstanz.
Für die steuerliche Würdigung folgt daraus ein präziser Prüfungsmaßstab. Maßgeblich ist nicht allein, dass hohe Kosten angefallen sind oder dass die Maßnahme eine spätere Bebauung und Vermietung erst wieder ermöglicht. Entscheidend ist vielmehr, ob objektiv nur der frühere Zustand des Grundstücks wiederhergestellt wurde oder ob sich der Gebrauchswert insgesamt deutlich erhöht hat. Gerade diese objektive Betrachtung ist in der Praxis dokumentationsabhängig und verlangt eine saubere Trennung zwischen Schadensbeseitigung und weitergehender Aufwertung.
Steuerliche Folgen für Vermieter, kleine Unternehmen und den Mittelstand
Die Entscheidung ist zunächst für private und gewerbliche Vermieter von Bedeutung, insbesondere in Regionen mit bergbaubedingten Risiken oder anderen strukturellen Bodenschäden. Wer ein Grundstück nach Schadenseintritt saniert, um es anschließend wieder vermieten oder bebauen zu können, hat nun eine gestärkte Argumentationslinie für den sofortigen Werbungskostenabzug. Das gilt auch für kleinere Unternehmen und mittelständische Unternehmensgruppen, die Immobilien im Privatvermögen der Gesellschafter halten und zur Vermietung an operative Gesellschaften nutzen.
Ebenso relevant ist das Urteil für Einzelunternehmen, deren betrieblich genutzte Grundstücke später entnommen und anschließend privat oder vermögensverwaltend genutzt werden. In solchen Konstellationen muss die steuerliche Historie des Grundstücks sorgfältig aufgearbeitet werden. Ob eine frühere Teilwertabschreibung vorgenommen wurde, kann Jahre später über die Einordnung erheblicher Sanierungskosten entscheiden. Ohne belastbare Unterlagen aus der Buchhaltung, aus früheren Jahresabschlüssen und aus alten Steuerakten steigt das Risiko, dass der Sofortabzug scheitert oder sich das Verfahren unnötig verlängert.
Auch für Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Logistikunternehmen oder Onlinehändler mit eigenem Grundbesitz ist die Entscheidung praxisrelevant. Zwar betreffen Bergschäden nicht jede Branche unmittelbar, doch die steuerliche Aussage zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eines Grundstücks hat Signalwirkung für andere substanzbezogene Schäden. Wo Standfestigkeit, Zufahrten, Belastbarkeit oder Bebaubarkeit des Grundstücks beeinträchtigt sind, wird die Frage der steuerlichen Einordnung regelmäßig ähnlich gelagert sein. Für investitionsintensive Branchen mit großflächigen Liegenschaften kann die sofortige steuerliche Berücksichtigung erhebliche Liquiditätswirkungen entfalten.
In der Umsetzung kommt es maßgeblich auf die Dokumentation an. Unternehmen und Vermieter sollten technische Gutachten, Schadensberichte, Rechnungen und Projektbeschreibungen so aufbereiten, dass klar erkennbar wird, welches Ziel die Maßnahme hatte. Lässt sich nachweisen, dass nur die frühere Nutzbarkeit und Sicherheit wiederhergestellt wurde, stärkt dies die Einordnung als sofort abziehbarer Aufwand. Sobald allerdings zusätzliche bauliche Verbesserungen vorgenommen werden, die die Grundstücksqualität über den früheren Zustand hinaus anheben, muss mit einer teilweisen oder vollständigen Aktivierung gerechnet werden.
Für Steuerberatende und Finanzinstitutionen ist zudem bedeutsam, dass die Entscheidung die Due Diligence bei immobilienbezogenen Finanzierungen und Restrukturierungen beeinflussen kann. Die steuerliche Behandlung großer Sanierungsausgaben wirkt sich auf Ertragslage, Liquiditätsplanung und Covenant Berechnungen aus. Gerade bei mittelständischen Unternehmen mit gemischt genutzten Grundstücken ist deshalb eine enge Abstimmung zwischen steuerlicher Einordnung, Rechnungswesen und Investitionsplanung empfehlenswert.
Fazit zur steuerlichen Absetzbarkeit von Bergschäden
Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil vom 21.08.2026, IX R 13/25, klargestellt, dass Aufwendungen zur Beseitigung von Bergschäden an einem Grundstück grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten sein können, wenn sie lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Herstellungskosten liegen nur vor, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert des Grundstücks im Ganzen deutlich erhöht und damit über eine bloße Wiederherstellung hinausgeht. Besondere Aufmerksamkeit verdient in Fällen mit vorherigem Betriebsvermögen die Frage, ob eine Teilwertabschreibung erfolgt ist, weil hiervon der maßgebliche Vergleichszustand abhängen kann.
Für Vermieter, kleine Unternehmen, den Mittelstand und immobilienintensive Spezialbranchen ergibt sich daraus vor allem eines: Die steuerliche Einordnung großer Grundstückssanierungen entscheidet sich häufig an der Qualität der Dokumentation und an der lückenlosen Aufbereitung der Vermögenshistorie. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen sowie vermögensverwaltende Strukturen bei der steuerlichen Einordnung solcher Sachverhalte mit besonderem Fokus auf digitalisierte Buchhaltung, belastbare Prozesse und Kostenersparnisse durch effiziente Prozessoptimierung.
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