Reitanlagen und die Bedeutung der Baugenehmigung im Außenbereich
Das Verwaltungsgericht Sigmaringen hat am 27. Januar 2026 (Az. 10 K 3438/24) in einem praxisrelevanten Fall entschieden, dass ein Unternehmer wesentliche Teile seiner Reitanlage nicht weiter nutzen darf, weil diese ohne erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden. Die Entscheidung zeigt deutlich, wie eng die Grenzen der baulichen Nutzung im sogenannten unbeplanten Außenbereich gezogen sind und welche rechtlichen Folgen das Ignorieren formaler Genehmigungserfordernisse nach sich ziehen kann.
Der Kläger hatte über mehrere Jahre hinweg seine Reitanlage schrittweise erweitert. Errichtet wurden unter anderem eine Pferdelongierhalle, zusätzliche Abreitplätze und Zuschauerbereiche. Für keine dieser Maßnahmen lag zuvor eine Genehmigung vor. Das Landratsamt ordnete nach einer Kontrolle die sofortige Einstellung der Bauarbeiten an und forderte nachträgliche Bauanträge. Diese führten jedoch nicht zu einer Genehmigung, da die errichteten Anlagen teilweise gegen geltende bauplanungsrechtliche Vorgaben verstießen.
Nutzungsuntersagung nach der Landesbauordnung – rechtliche Grundlagen
Die Grundlage für den Eingriff der Baubehörde war § 65 Absatz 1 Satz 2 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg. Diese Vorschrift ermächtigt die Bauaufsichtsbehörden, die Nutzung baulicher Anlagen zu untersagen, wenn diese ohne Genehmigung errichtet oder geändert wurden. Das Verwaltungsgericht bestätigte, dass die Behörde zu einer solchen Maßnahme berechtigt war, weil der Unternehmer die gebauten Einrichtungen in Betrieb genommen hatte, obwohl keine Genehmigung vorlag.
Von besonderer Bedeutung war in diesem Zusammenhang die Frage, ob eine Genehmigung überhaupt hätte erteilt werden können. Das Gericht verneinte dies mit Blick auf zwei zentrale Aspekte: Zum einen widersprachen die neu errichteten Anlagen dem geltenden Bebauungsplan, zum anderen handelte es sich bei den Flächen außerhalb des Plangebiets um sogenannten Außenbereich im Sinne des § 35 Baugesetzbuch. Dort sind bauliche Maßnahmen nur in engen Grenzen zulässig, etwa wenn sie landwirtschaftlichen Zwecken dienen oder öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Bei der Erweiterung einer Reitanlage zu Turnierzwecken handelt es sich jedoch nicht um eine privilegierte Nutzung.
Planungsrechtliche Aspekte und fehlende materielle Planreife
Eine Kernfrage im Verfahren war, ob ein von einem Zweckverband bereits beschlossener, aber noch nicht in Kraft getretener neuer Bebauungsplan berücksichtigt werden durfte. Das Gericht stellte klar, dass eine Genehmigung bis zur rechtswirksamen Inkraftsetzung dieses Plans nicht in Betracht kam. Eine sogenannte materielle Planreife im Sinne des § 33 Baugesetzbuch, die eine vorzeitige Genehmigung erlauben könnte, lag nicht vor, da der Flächennutzungsplan weiterhin landwirtschaftliche Nutzung vorsah und die Genehmigung sowie öffentliche Bekanntmachung der neuen Satzung fehlten.
Somit fehlte es an einer verbindlichen planungsrechtlichen Grundlage, auf die sich der Unternehmer hätte berufen können. Eine behördliche Zusage oder ein Vertrauenstatbestand, der die Nutzung bis zum Abschluss des Planungsverfahrens erlaubt hätte, wurde vom Gericht ausdrücklich verneint. Auch die Tatsache, dass der Unternehmer gemeinsam mit den Gemeinden an einer Planänderung gearbeitet hatte, änderte daran nichts, da dieser Umstand kein schützenswertes Vertrauen auf eine spätere Genehmigung begründen konnte.
Folgen für Unternehmer und praxisrelevante Lehren
Das Verwaltungsgericht bewertete die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig, obwohl für den Kläger erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Maßgeblich sei, dass er die Anlagen in Kenntnis der fehlenden Genehmigungen errichtet habe und damit bewusst ein hohes Risiko eingegangen sei. Die weiterhin zulässige Nutzung der ursprünglichen Reitanlage, also von Stallungen, Reithalle und Koppeln, stelle sicher, dass die Grundfunktion des Betriebs gewahrt bleibe. Die untersagten Erweiterungen hingegen waren planungsrechtlich unzulässig.
Für Unternehmer, insbesondere für Betriebe in ländlichen Regionen oder solche mit größeren Freiflächen wie Reitanlagen, Gärtnereien oder landwirtschaftlich geprägte Dienstleistungsunternehmen, hat dieses Urteil wegweisende Bedeutung. Es verdeutlicht, dass der Außenbereich einer besonders strikten Planungskontrolle unterliegt. Wer hier bauliche Veränderungen vornimmt, sollte frühzeitig eine bauplanungsrechtliche Prüfung vornehmen lassen. Ein Bauantrag darf erst gestellt werden, wenn alle planungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andernfalls droht nicht nur eine Nutzungsuntersagung, sondern gegebenenfalls eine Rückbauverpflichtung.
Auch städtebauliche Entwicklungen oder Bemühungen von Gemeinden zur Änderung bestehender Bebauungspläne bieten keinen kurzfristigen Handlungsspielraum. Solange ein neuer Plan weder von der zuständigen Aufsichtsbehörde genehmigt noch ortsüblich bekanntgemacht ist, bleibt der bestehende Planungszustand maßgeblich. Unternehmer sollten daher nicht auf künftige Planänderungen spekulieren, sondern die aktuelle Rechtslage als verbindlich ansehen.
Besonders im Hinblick auf wirtschaftliche Investitionen wie Turniergelände, Trainingshallen oder Verkaufsflächen empfiehlt es sich, bereits in der Konzeptionsphase mit einem Fachanwalt oder einer fachkundigen Steuer- und Unternehmensberatung die rechtlichen Rahmenbedingungen abzuklären. Nur so lassen sich spätere Konflikte mit den Bauordnungsbehörden vermeiden.
Fazit: Genehmigungsmanagement und Digitalisierung als Erfolgsfaktoren
Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Sigmaringen verdeutlicht eindrucksvoll, dass Genehmigungsverfahren und rechtskonformes Handeln nicht als reine Formalie, sondern als Grundlage wirtschaftlicher Stabilität zu betrachten sind. Wer bauliche oder organisatorische Veränderungen ohne rechtliche Absicherung vornimmt, riskiert erhebliche finanzielle Verluste. Für kleine und mittlere Unternehmen, insbesondere in den Bereichen Landwirtschaft, Reitsport und Freizeitwirtschaft, lohnt es sich daher, die Bau- und Nutzungsrechte sorgfältig prüfen zu lassen, bevor Investitionen erfolgen.
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