Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags
Der Erwerb einer Immobilie gehört für Privatpersonen ebenso wie für Unternehmen zu den bedeutendsten wirtschaftlichen Entscheidungen. Entsprechend wichtig ist die rechtssichere Gestaltung des Kaufvertrags und die verlässliche Information über den Zustand und die Beschaffenheit des Objekts. Das Landgericht Flensburg entschied im Urteil vom 12. Dezember 2025 (Az. 2 O 154/24), dass ein Kaufvertrag über ein Grundstück mit einem historischen Wohnhaus rückabzuwickeln ist, nachdem die Verkäuferin die Käuferin über die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses arglistig getäuscht hatte. Diese Entscheidung verdeutlicht die Grenzen des Gewährleistungsausschlusses im Zivilrecht und enthält wichtige Hinweise für Käufer, Verkäufer und beratende Berufe.
Rechtlicher Rahmen und Bedeutung der arglistigen Täuschung
Nach § 123 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann ein Vertrag angefochten werden, wenn eine Partei durch arglistige Täuschung zum Abschluss des Vertrags bestimmt wurde. Arglist bedeutet hierbei das bewusste Vortäuschen oder Verschweigen von Tatsachen in der Absicht, beim Vertragspartner eine Fehlvorstellung zu erzeugen oder aufrechtzuerhalten. Wird eine Täuschung festgestellt und die Anfechtung fristgerecht erklärt, gilt der Vertrag von Anfang an als nichtig, sodass die empfangenen Leistungen zurückzugewähren sind.
Im vorliegenden Fall hatte die Verkäuferin im Verkaufsexposé angegeben, das Dachgeschoss sei ausbaufähig. Diese Aussage war kaufentscheidend für die Käuferin, da sie das Dachgeschoss zu Wohnzwecken nutzen wollte. Nach dem Erwerb stellte sich jedoch heraus, dass eine Genehmigung für den Ausbau aufgrund fehlender Zustimmungen der Nachbarn zu den notwendigen Abstandsflächen nicht erteilt werden konnte. Damit war die Angabe der Verkäuferin objektiv falsch. Das Gericht stellte fest, dass die Verkäuferin die Angabe ohne überprüfbare Grundlage gemacht hatte – also „ins Blaue hinein“ –, und damit arglistig handelte.
Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen in der Praxis
In Grundstückskaufverträgen ist es üblich, dass Verkäufer die Haftung für Sachmängel ausschließen. Der sogenannte Gewährleistungsausschluss dient dazu, nachträgliche Auseinandersetzungen über Mängel zu vermeiden und Planbarkeit für beide Parteien zu schaffen. Rechtlich gestützt wird dieser Ausschluss durch die Vertragsfreiheit gemäß § 311 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Doch dieser Haftungsausschluss findet seine Grenzen dort, wo eine Partei arglistig täuscht. Wer vorsätzlich falsche Angaben macht oder wesentliche Informationen verschweigt, kann sich nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Derartige Täuschungen heben die rechtliche Schutzwirkung des Haftungsausschlusses auf.
Das Landgericht Flensburg betonte in seiner Entscheidung, dass insbesondere bei öffentlichen Angaben, etwa in Exposés oder Online-Inseraten, besondere Sorgfalt erforderlich ist. Solche Aussagen prägen das berechtigte Vertrauen des Käufers. Wird eine positive Eigenschaft – wie die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses – hervorgehoben, ohne dass deren tatsächliche rechtliche oder technische Umsetzbarkeit geprüft wurde, liegt eine Täuschung vor. Für Verkäufer und Immobilienentwickler ergibt sich hieraus die Pflicht, nur geprüfte und belegbare Aussagen über das Objekt zu treffen. Ein vermeintlicher Gewährleistungsausschluss kann die Haftung nicht beseitigen, wenn eine bewusste Irreführung vorliegt.
Praktische Konsequenzen für Unternehmen, Makler und Erwerber
Das Urteil hat über den Einzelfall hinaus erhebliche Relevanz für die Praxis. Es gilt nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Unternehmen, die in Immobilien investieren oder eigene Grundstücke veräußern. Gleiches betrifft Bauträger, Projektentwickler und Makler, deren Informationspflichten im Bereich der Objektbeschreibung zunehmend rechtlich unter Beobachtung stehen. Gerade Onlinehändler oder Start-ups, die in Betriebsimmobilien investieren, sollten bei der Prüfung von Exposés und Vertragsinhalten eine erhöhte Sorgfalt walten lassen. Im Streitfall kann sich eine unzureichende Überprüfung durch die Verkäuferseite nicht hinter standardisierten Vertragsklauseln verbergen.
Für steuerberatende und rechtlich beratende Fachkräfte ergeben sich ebenfalls wichtige Implikationen. Bei der Vertragsgestaltung sollte stets geprüft werden, ob die Angaben im Exposé mit dem tatsächlichen und genehmigungsfähigen Zustand korrespondieren. Besonders kritisch sind Aussagen über Nutzungsmöglichkeiten, Baugenehmigungen oder künftige Erweiterungspotenziale. Unternehmerische Käufer sollten darauf achten, dass Zusicherungen im notariellen Kaufvertrag dokumentiert werden, da nur dann rechtlich belastbare Ansprüche entstehen. Trotz eines verbindlich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses kann bei arglistigem Verhalten des Verkäufers eine Rückabwicklung ebenso in Betracht kommen wie Schadensersatzforderungen für Nebenkosten wie Notar-, Architekten- oder Finanzierungskosten.
Fazit und Handlungsempfehlung für die Praxis
Das Urteil des Landgerichts Flensburg verdeutlicht, dass arglistige Täuschung beim Immobilienkauf nicht nur zur Nichtigkeit des Vertrags führt, sondern auch erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen kann. Verkäufer sollten ihre Angaben sorgfältig prüfen und dokumentieren, um spätere Haftungsrisiken zu vermeiden. Käufer wiederum sind gut beraten, alle wertrelevanten Angaben zu hinterfragen und die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten vor Vertragsschluss eingehend zu prüfen. Für Unternehmen, die regelmäßig Immobiliengeschäfte tätigen oder diese im Betriebsvermögen halten, zeigt der Fall, dass rechtliche Vorsorge strategisch und finanziell von großem Nutzen sein kann. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen in der rechtssicheren Vertragsgestaltung sowie bei der Prozessoptimierung im Rechnungswesen und der Digitalisierung kaufmännischer Abläufe. Durch unsere praxisorientierte Beratung helfen wir, Risiken frühzeitig zu erkennen, Abläufe zu vereinfachen und nachhaltige Kostenvorteile zu realisieren.
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